(二)法律和政策風(fēng)險(★)

　　從實踐中涉及的貸款糾紛來看，個人住房貸款的法律和政策風(fēng)險點很多，主要集中在以下幾個方面。

　　1．借款人主體資格風(fēng)險

　　①未成年人能否申請個人住房貸款的問題。實踐中，未成年人的監(jiān)護人以未成年人的名義申請貸款，并代未成年人償還貸款，因涉及諸多法律問題，銀行應(yīng)對此類貸款謹(jǐn)慎處理。

　　根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，未成年人可作為購房人購買房屋，但需由其監(jiān)護人作為法定代理人進行代理。未成年人作為無民事行為能力人或限制行為能力人，不能以貸款方式購買房屋。銀行不宜辦理房屋唯一產(chǎn)權(quán)人為未成年人的住房貸款申請，而應(yīng)該由未成年人及其法定監(jiān)護人共同申請。

　　②外籍自然人能否辦理住房貸款的問題。境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間不滿一年的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。

　　2．合同有效性風(fēng)險

　　目前，個人貸款業(yè)務(wù)中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實際業(yè)務(wù)中還會根據(jù)不同情況與客戶簽訂補充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關(guān)條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問題，以規(guī)避可能的法律風(fēng)險。

　　(11格式條款無效。在法律部門的配合下，個人住房貸款經(jīng)辦人員需要擬定格式條款(合同)時，應(yīng)注意遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，既要維護銀行的合法權(quán)益，又要保障客戶的利益，避免造成

　　合同條款無效的法律風(fēng)險。

　　(2)未履行法定提示義務(wù)的風(fēng)險。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，商業(yè)銀行作為格式條款的提供方，應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提醒借款人注意免除或限制其責(zé)任的條款，并按照對方提出的要求，對該條款予以說明。 　　(3)格式條款解釋風(fēng)險。銀行在擬定合同書及相關(guān)資料時，應(yīng)盡可能做到內(nèi)容具體明確、文字用語規(guī)范，避免出現(xiàn)矛盾或產(chǎn)生歧義；對于客戶有爭議的條款盡可能按照條款最直接表述的意思進行解釋。

　　(4)格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險。當(dāng)非格式條款與格式條款的意思表達不一致或矛盾時，依據(jù)《合同法》第四十一條規(guī)定辦理，即“格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”。可見，補充條款、特別約定條款等非格式條款的效力優(yōu)于格式條款。因此，貸款經(jīng)辦人在填寫或錄入非格式條款信息，或?qū)Ω袷綏l款進行修改時，應(yīng)當(dāng)更加慎重。

　　3．擔(dān)保風(fēng)險

　　銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的擔(dān)保方式主要有抵押、質(zhì)押、保證三種方式。個人住房貸款中的擔(dān)保風(fēng)險主要來源于以下幾個方面：

　　(1)抵押擔(dān)保的法律風(fēng)險：抵押物的合法有效性；抵押物重復(fù)抵押；抵押物價值高估、不足值或抵押率偏高；抵押登記存在瑕疵，使得抵押擔(dān)保處于抵押不生效的風(fēng)險中。

　　(2)質(zhì)押擔(dān)保的法律風(fēng)險。質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)力質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險點在于：質(zhì)押物的合法性；對于無處分權(quán)的權(quán)利進行質(zhì)押；非為被監(jiān)護人利益以其所有權(quán)利進行質(zhì)押；以非法所得、不當(dāng)?shù)美�所得的�?quán)利進行質(zhì)押等。

　　(3)保證擔(dān)保的法律風(fēng)險。主要表現(xiàn)在：未明確連帶責(zé)任保證，追索的難度大；未明確保證期間或保證期間不明；保證人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力；借款人互相提供保證無異于發(fā)放信用貸款；公司、企業(yè)的分支機構(gòu)為個人提供保證；公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán)對外提供保證等。

　　4．訴訟時效風(fēng)險

　　在個人住房貸款實踐中，由于經(jīng)辦人員法律知識的缺陷或工作責(zé)任心問題，未能及時中斷訴訟時效或雖有中斷訴訟時效行為，但沒有及時保留中斷訴訟時效證據(jù)，導(dǎo)致訴訟中處于不利或被動的地位。

　　5．政策風(fēng)險

　　政策風(fēng)險是指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺，引起市場波動，從而給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險。政策風(fēng)險屬于個人住房貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險之一，由于這些風(fēng)險來自外部，因此是單一行業(yè)、單一銀行所無法避免的。比較常見的政策風(fēng)險如下：

　　(1)對境外人士購房的限制。實踐中，一些地方政府出于住房市場調(diào)控等目的，對境外人士購買我國境內(nèi)住房進行一定的限制。

　　(2)對購房人資格的政策性限制。對于經(jīng)濟適用房等實行定向銷售的住房，政府一般對購房人的資格進行嚴(yán)格的限制，如對購房人的戶籍(居住地)、收入水平、現(xiàn)有居住條件等作出特別要求。對于以經(jīng)濟適用房等特殊種類住房為對象的住房貸款，銀行在審核購房人貸款申請的主體資格時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實政府的有關(guān)政策性規(guī)定。

　　(三)操作風(fēng)險的防范措施(★★★★★)

　　1．提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神

　　人員因素引起的操作風(fēng)險包括操作失誤、違法行為(員工內(nèi)部欺詐或內(nèi)外勾結(jié))等情況。在貸款經(jīng)辦人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)有待加強、業(yè)務(wù)流程有待完善、內(nèi)控制度有待健全的情況下，人員因素引起的操作風(fēng)險，就成為銀行面臨的首要的操作風(fēng)險。因此，防范人員導(dǎo)致的操作風(fēng)險，首先需要個人住房貸款經(jīng)辦人員努力培養(yǎng)自身的職業(yè)道德；其次要加強法制教育，加重違規(guī)違紀(jì)行為的處罰力度；最后要加強并完善銀行內(nèi)控制度。

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