2．掌握并嚴格遵守個人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)

　　任何一筆貸款業(yè)務(wù)都涉及較復雜的法律關(guān)系或政策要求，為應(yīng)對個人住房貸款的法律和政策風險，個人住房貸款的經(jīng)辦人員需要學習相關(guān)的法律知識，具體包括借貸、簽訂合同、擔保、抵押登記、商品房銷售、訴訟和執(zhí)行等法律常識。更重要的是，在實踐工作中，個人住房貸款的經(jīng)辦人員應(yīng)盡職盡責，避免違法違規(guī)操作。

　　3．嚴格落實貸前調(diào)查和貸后檢查

　　調(diào)查和檢查的工作重點如下：①確�？蛻粜畔⒄鎸嵭�；②與合作機構(gòu)合作前，要查看合作機構(gòu)的準入文件、審批批復的合作機構(gòu)擔保金額及銀行與合作機構(gòu)簽訂的合作協(xié)議；③貸款發(fā)放前，落實貸款有效擔保；④貸款發(fā)放后要對客戶還款情況、擔保人或抵(質(zhì))物的變動情況進行有效的監(jiān)控；⑤加強貸后客戶檢查，按規(guī)定撰寫客戶貸后檢查報告。

　　三、信用風險管理(★★★★★)

　　(一)信用風險表現(xiàn)形式

　　借款人的還款能力和還款意愿對銀行個人住房貸款的安全有著至關(guān)重要的作用，借款人的信用風險主要表現(xiàn)為還款能力風險和還款意愿風險兩個方面。

　　1．還款能力風險

　　從信用風險的角度來看，還款能力體現(xiàn)的是借款人客觀的財務(wù)狀況，即在客觀情況下借款人能夠按時足額還款的能力。

　　個人住房貸款屬于中長期貸款，其還款期限通常要持續(xù)在20～30年，在這段時間里，個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，個人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，這往往就可能轉(zhuǎn)化為銀行的貸款風險。

　　考慮到當前個人住房貸款的申請者主要是收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的工薪階層，這種中長期貸款的風險尤其值得關(guān)注。而我國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使借款人承擔了相當大比率的利率風險，這就導致了借款人在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。

　　2．還款意愿風險

　　還款意愿是指借款人對償還銀行貸款的態(tài)度。在還款能力確定的情況下，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生還款意愿風險。在實踐中，有很多借人根本不具備按期還款的能力，其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收入還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續(xù)還款，給銀行帶來風險。

　　(二)信用風險防范措施

　　1．加強對借款人還款能力的甄別

　　防范個人住房貸款違約風險需特別重視把握借款人的還款能力，改變以往“重抵押物、輕還款能力”

　　的貸款審批思路。因此，銀行應(yīng)該進一步嚴格個人住房貸款的調(diào)查和審查，尤其要關(guān)注和評估借款人的還款能力，準確把握第一還款來源，從而有效地控制個人住房貸款業(yè)務(wù)的信用風險。在審核個人住房貸款申請時，必須對借款人的收入證明進行嚴格把關(guān)，尤其是借款人為自雇人士或自由職業(yè)者的。除了向借款人的工作單位、工商管理部門、稅務(wù)部門以及征信機構(gòu)等獨立的第三方進行查證外，還應(yīng)審查其納稅證明、資產(chǎn)證明、財務(wù)報表、銀行賬單等，確保第一還款來源真實、準確、充足。

　　2．深入了解客戶還款意愿

　　在當前的業(yè)務(wù)環(huán)境下，真實個人信息獲取的成本和難度都比較大，往往造成工作中的信息不對稱。

　　事前的信息不對稱使得一些優(yōu)質(zhì)客戶被拒之門外，即經(jīng)濟學中的逆向選擇；而事后的信息不對稱使得銀行的貸款資金遭受風險，即道德風險。為了防范這種信息不對稱造成的風險，銀行應(yīng)該對借款人的還款意愿有良好的把握。

　　如果借款人是老客戶，通�？梢酝ㄟ^檢查其以往的賬戶記錄、還款記錄以及當前貸款狀態(tài)，了解其還款意愿。如果是新客戶，往往可以通過職業(yè)、家庭、教育、年齡、穩(wěn)定性等個人背景因素來綜合判斷。這些信息可以通過借款人提交的申請資料和人民銀行的個人征信系統(tǒng)的信用報告來獲取。而借款人的穩(wěn)定性可以通過借款人在現(xiàn)職公司的工作年限、在現(xiàn)住址的年限來判斷。銀行查證借款人的身份證明文件，

　　核實其就業(yè)狀況及收入情況，審查借款人申請資料的真實性、準確性及品格特征是必不可少的貸款審查內(nèi)容。同時，堅持貸款面談制度，對申請人的還款意愿從細節(jié)上進行把握。

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