(五)公積金個(gè)人住房貸款與商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款的區(qū)別(★)

　　(1)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的主體不同。公積金個(gè)人住房貸款是一種委托性住房貸款，它是國(guó)家住房公積金管理部門用歸集的住房公積金資金，由政府設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，委托商業(yè)銀行發(fā)放給公積金繳存人的住房貸款。從風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的角度上講，商業(yè)銀行本身不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。而自營(yíng)性個(gè)人住房貸款是商業(yè)銀行利用自有信貸資金發(fā)放的住房貸款，商業(yè)銀行自己承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　(2)資金來(lái)源不同。公積金個(gè)人住房貸款的資金來(lái)自公積金管理部門歸集的住房公積金，而商業(yè)銀行的自營(yíng)性個(gè)人住房貸款來(lái)源于銀行自有的信貸資金。

　　(3)貸款對(duì)象不同。公積金個(gè)人住房貸款的對(duì)象需要是住房公積金繳存人，而商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款不需要是住房公積金繳存人，而是符合商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款條件的、具有完全民事行為能力的自然人。

　　(4)貸款利率不同。公積金個(gè)人住房貸款的利率比自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率低。

　　(5)審批主體不同。公積金個(gè)人住房貸款與商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款審批之間存在區(qū)別。公積金個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)由各地方公積金管理中心負(fù)責(zé)審批，而自營(yíng)性個(gè)人住房貸款由商業(yè)銀行自己審批。

　　二、貸款流程(★★★★★)

　　(一)貸款的受理和調(diào)查

　　銀行要先和公積金管理中心簽訂《住房公積金貸款業(yè)務(wù)委托協(xié)議書(shū)》，取得公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的承辦權(quán)之后才能接受委托辦理公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。根據(jù)委托協(xié)議及公積金管理中心的具體要求，接受當(dāng)?shù)毓�積金管理中心委托，承辦銀行受托辦理公積金借款咨詢和申請(qǐng)，經(jīng)辦人員會(huì)告知借款人必須符合當(dāng)?shù)毓�積金管理中心規(guī)定的住房公積金貸款條件。

　　只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款，沒(méi)有參加住房公積金制度的職工就不能申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款。

　　借款人申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款，必須具備以下基本條件：①具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；②按時(shí)足額繳存住房公積金并具有個(gè)人住房公積金存款賬戶；③具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；④有合法有效的購(gòu)買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件；⑤有當(dāng)?shù)刈》抗�積金管理部門規(guī)定的最低額度以上的自籌資金，并保證用于支付所購(gòu)(大修)住房的首付款；⑥符合住房資金管理中心及所屬分中心同意的擔(dān)保方式的要求；⑦符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。

　　申請(qǐng)商品房公積金個(gè)人住房貸款的借款人，還須提供以下補(bǔ)充材料：①借款人及參貸人(共同還款人、擔(dān)保人)的居民身份證、戶口簿原件及復(fù)印件和共同還款承諾書(shū)；②婚姻狀況證明(已婚的提供結(jié)婚證復(fù)印件，其他情況由所在單位或派出所出具證明)；③合法的商品房購(gòu)房合同或協(xié)議；④借款人及參貸人所在單位提供的個(gè)人資信證明；⑤借款人已交付不低于20％購(gòu)房款的有效憑據(jù)；⑥有效的擔(dān)保證明；⑦辦理公積金個(gè)人住房貸款的期房樓盤(pán)，必須是由開(kāi)發(fā)商與受委托銀行簽訂個(gè)貸協(xié)議的樓盤(pán)，借款人可通過(guò)個(gè)貸銀行辦理貸款手續(xù)。

　　二手房辦理是以所購(gòu)住房作抵押擔(dān)保，申請(qǐng)二手房公積金貸款的借款人，還須提供以下補(bǔ)充材料：①賣方身份證、戶口簿復(fù)印件；②房產(chǎn)證原件和復(fù)印件；③由公積金管理中心認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告；④由公積金管理中心認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)與買賣雙方簽訂的三方協(xié)議；⑤由區(qū)級(jí)以上房產(chǎn)交易部門進(jìn)行抵押登記。

　　根據(jù)委托協(xié)議，銀行對(duì)借款人是否符合貸款條件，提供資料是否完整、有效，以及提供的擔(dān)保是否合法、安全、可靠等進(jìn)行調(diào)查和初審，提出初審意見(jiàn)。銀行對(duì)借款人的各種證件、資料審查合格后，簽署意見(jiàn)并注明時(shí)間報(bào)送公積金管理中心。

　　(二)貸款的審查和審批

　　1．貸前審查

　　管理中心收到申請(qǐng)材料后，先由業(yè)務(wù)部門經(jīng)辦人員對(duì)借款人的資信狀況進(jìn)行考察、測(cè)算、核實(shí)，簽署意見(jiàn)，經(jīng)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人審查后，報(bào)管理中心分管負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。審核的內(nèi)容主要有： (1)借款人繳存住房公積金情況。包括借款人是否建立住房公積金，是否按時(shí)足額繳存住房公積金，是否欠繳住房公積金等。

　　(2)借款用途。審核借款人提供的購(gòu)買住房合同或協(xié)議，建造、翻建或大修自住住房的由城市規(guī)劃行政管理部門、房地產(chǎn)行政管理部門出具證明文件。

　　(3)借款內(nèi)容。對(duì)借款人提出的貸款額度、期限等申請(qǐng)進(jìn)行審核，看其是否符合有關(guān)公積金個(gè)人住房貸款的規(guī)定。

　　(4)貸款資信審查。住房公積金管理中心應(yīng)對(duì)借款人信用狀況及償還能力進(jìn)行審查，并核實(shí)貸款擔(dān)保情況，包括抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押證明，有關(guān)部門出具的抵押物估價(jià)證明，保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件和保證人資信證明等。住房公積金管理中心根據(jù)上述情況，對(duì)貸款進(jìn)行審批。對(duì)借款人信用較差、無(wú)還款能力或貸款擔(dān)保不落實(shí)等，貸款風(fēng)險(xiǎn)較大的，應(yīng)不予批準(zhǔn)發(fā)放貸款。對(duì)信用良好、貸款擔(dān)保屬實(shí)的借款人，批準(zhǔn)發(fā)放貸款，并確定批準(zhǔn)額度、期限和利率等內(nèi)容。

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