第 1 頁:第一節(jié) 貸款擔(dān)保概述 |
第 2 頁:第二節(jié) 貸款保證 |
第 3 頁:第三節(jié) 貸款抵押 |
第 4 頁:第四節(jié) 貸款質(zhì)押 |
第三節(jié) 貸款抵押
貸款抵押是債務(wù)人或第三人對債權(quán)人以一定財產(chǎn)作為清償債務(wù)擔(dān)保的法律行為。提供抵押財產(chǎn)的債務(wù)人或第三人稱為抵押人;所提供抵押財產(chǎn)稱為抵押物;債權(quán)人則為抵押權(quán)人。抵押設(shè)定之后,在債務(wù)人到期不履行債務(wù)時,抵押權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價或以抵押物的變賣價款較其他債權(quán)人優(yōu)先受償。
一、貸款抵押設(shè)定條件(★★★)
(一)貸款抵押的范圍
債務(wù)人在向商業(yè)銀行提出信貸申請時,信貸人員應(yīng)要求其提供擔(dān)保方式意向。如采用抵押擔(dān)保,信貸人員應(yīng)依據(jù)銀行制度規(guī)定及平時掌握的情況,對債務(wù)人提出的抵押人和抵押物進行初步判斷。
根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定,下列財產(chǎn)可以抵押:
①抵押人所有的房屋和其他地上定著物;
、诘盅喝怂械臋C器、交通運輸工具和其他財產(chǎn);
、鄣盅喝艘婪ㄓ袡(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;
④抵押人依法有處分權(quán)的原材料、半成品、產(chǎn)品;
⑤抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán);
、抟婪ǹ梢缘盅旱钠渌敭a(chǎn)。
不得抵押的財產(chǎn)有:
、偻恋厮袡(quán);
、诟亍⒄、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),但擔(dān)保法特別規(guī)定的除外;
、蹖W(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;
④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);
、菀婪ū徊榉狻⒖垩、監(jiān)管的財產(chǎn);
、抟婪ú坏玫盅旱钠渌敭a(chǎn)。
(二)貸款抵押額度的確定
1.抵押物的認定
作為貸款擔(dān)保的抵押物,必須是歸抵押人所有的財產(chǎn),或者是抵押人有權(quán)支配的財產(chǎn)。因此,銀行對選定的抵押物要逐項驗證產(chǎn)權(quán)。實行租賃經(jīng)營責(zé)任制的企業(yè),要有產(chǎn)權(quán)單位同意的證明;集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財產(chǎn)作抵押時,除應(yīng)該核對抵押物所有權(quán)外,還應(yīng)驗證董事會或職工代表大會同意的證明;用共有財產(chǎn)作抵押時,應(yīng)取得共有人同意抵押的證明,并以抵押人所有的份額為限。
2.抵押物的估價
銀行在進行抵押貸款中,必須對抵押物價值進行評估。抵押物的估價是評估抵押物的現(xiàn)值。抵押物估價涉及兩個主要環(huán)節(jié):一是要確定估價方法,二是要確定合理的抵押率。
(1)估價方法
在我國有關(guān)法律中,并未就抵押物估價問題作出具體規(guī)定。在實踐中,既可以委托具有評估資格的中介機構(gòu)給予評估,也可以由銀行自行評估,這將取決于抵押物價值的高低和借貸雙方約定的抵押率的高低。
、賹τ诜课萁ㄖ墓纼r,主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來的造價和現(xiàn)在的造價等因素。
、趯τ跈C器設(shè)備的估價,主要考慮的因素是無形損耗和折舊,估價時應(yīng)當扣除折舊。
③對可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的估價,取決于該土地的用途、土地的供求關(guān)系。
此外,估價的時間性和地區(qū)性,也都會對評估結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。
(2)抵押率的確定
確定抵押率的依據(jù)主要有以下兩點內(nèi)容。
一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強,由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對變現(xiàn)能力較差的,抵押率應(yīng)適當降低。
二是抵押物價值的變動趨勢。一般可從下列方面進行分析:實體性貶值,即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;功能性貶值,即由于技術(shù)相對落后造成的貶值;經(jīng)濟性貶值,即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。抵押率包括實際抵押率和擬定抵押率兩類。
實際抵押率=擔(dān)保債權(quán)本息總額/抵押物評估價值額×l00%
擬定抵押率指銀行在進行貸款抵押之前初步確定的抵押率,它是影響抵押物估價的另一個重要因素。抵押物價值和抵押率高低直接決定了貸款抵押額度的多少。
3.抵押貸款額度的確認
抵押貸款額度是指銀行根據(jù)抵押物價值和抵押率高低確定出來的可以貸款的金額。
抵押貸款=抵押物評估值×抵押貸款率
抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后,該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分。
4.抵押合同的簽訂
貸款發(fā)放前,抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同應(yīng)當包括以下內(nèi)容:①被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額;②債務(wù)人履行債務(wù)盼期限;③抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;④抵押擔(dān)保的范圍;⑤當事人認為需要約定的其他事項。
根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定,辦理財產(chǎn)抵押的,還應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理抵押登記手續(xù),方可取得貸款。
(三)貸款抵押的效力
1.抵押擔(dān)保的范圍
抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。如果抵押合同另有規(guī)定的,按照規(guī)定執(zhí)行。
2.抵押物的轉(zhuǎn)讓
在抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的,應(yīng)當通知銀行并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。若轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的,銀行可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保,抵押人不提供的,不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款,應(yīng)當向銀行提前清償所擔(dān)保的債權(quán),超過債權(quán)數(shù)額的部分,歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。同時,抵押權(quán)不得與其擔(dān)保的債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。
3.抵押物的保值
在抵押期間,銀行若發(fā)現(xiàn)抵押人對抵押物使用不當或保管不善,足以使抵押物價值減少時,有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時,銀行有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價值,或者提供與減少的價值相當?shù)膿?dān)保。若抵押人對抵押物價值減少無過錯的,銀行只能在抵押人因損害而得到的償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。其抵押物未減少的部分,仍作為債權(quán)的擔(dān)保。
4.抵押權(quán)的實現(xiàn)
抵押擔(dān)保雖然具有現(xiàn)實性和憑物性,但抵押權(quán)是與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在的。抵押貸款到期,若借款人能足額按時歸還本息,則抵押自動消失。若借款人不能按時歸還貸款本息,或銀行同意展期后仍不能履行,抵押權(quán)才真正得以實現(xiàn)?傊盅簷(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在,債權(quán)消失的,押權(quán)也消失。
二、貸款抵押風(fēng)險(★)
(一)貸款抵押風(fēng)險
1.抵押物虛假或嚴重不實
抵押權(quán)建立的前提是抵押物必須實際存在,且抵押人對此擁有完全的所有權(quán)?陀^上由于所有權(quán)的確定事項較復(fù)雜、政策性很強,又可能涉及多個部門的事情,存在一些漏洞,給一些蓄意騙取銀行貸款的不法分子可乘之機。
2.未辦理有關(guān)登記手續(xù)
我國《擔(dān)保法》規(guī)定了在法律規(guī)定一定范圍內(nèi)的財產(chǎn)抵押時,雙方當事人不但要簽訂抵押合同,而且要辦理抵押物登記,否則抵押合同無效。實踐中,有可能發(fā)生未辦理抵押登記的情況,甚至作了假!登記。
3.將共有財產(chǎn)抵押而未經(jīng)共有人同意
共有財產(chǎn)是指兩人以上對同一財產(chǎn)享有所有權(quán)。對以共有財產(chǎn)抵押的,按照共有財產(chǎn)共同處分的原則,應(yīng)該經(jīng)得各共有人的同意才能設(shè)立,否則抵押無效。
4.以第三方的財產(chǎn)作抵押而未經(jīng)財產(chǎn)所有人同意
未經(jīng)所有權(quán)人同意就擅自抵押的,不但抵押關(guān)系無效,而且構(gòu)成侵權(quán)。所以,以第三方的財產(chǎn)作為抵押,必須經(jīng)得第三方同意,并辦理有關(guān)法律手續(xù),方能有效。
5.資產(chǎn)評估不真實,導(dǎo)致抵押物不足值
抵押物價值是隨著市場行情變化,相對不確定,但借款人往往為了多貸款,利用各種手段盡量爭取將抵押物價值抬高,而一些中介評估機構(gòu)不規(guī)范競爭,造成目前資產(chǎn)評估不真實的情況大量存在,使抵押物
6.未抵押有效證件或抵押的證件不齊
抵押中的財產(chǎn)一般都由抵押人控制,如果抵押權(quán)人未控制抵押物的有效證件,抵押的財產(chǎn)就有可能失控,就可能造成同一抵押物的多頭抵押和重復(fù)抵押。
7.因主合同無效,導(dǎo)致抵押關(guān)系無效
抵押權(quán)的發(fā)生與存在須以一定的債權(quán)關(guān)系的發(fā)生與存在為前提和基礎(chǔ)。故抵押權(quán)是一種從權(quán)利。主合同無效,從合同也無效。
8.抵押物價值貶損或難以變現(xiàn)
如果抵押人以易損耗的機器或交通運輸工具作抵押,抵押物易受損失,且價值貶值快,從而使貸款難以獲得有效的保障。對于專用機器設(shè)備等抵押物,由于變現(xiàn)能力差,不易流轉(zhuǎn),也難以實現(xiàn)抵押價值。
(二)貸款抵押的風(fēng)險防范
1.對抵押物進行嚴格審查
首先要確保抵押物的真實性,信貸人員要審查有關(guān)權(quán)利憑證,對于房地產(chǎn)抵押的,要對房地產(chǎn)進行實地核查;其次確保抵押物的合法性,信貸人員要嚴格依照相關(guān)法律法規(guī)審查抵押物,防止法律禁止抵押的財產(chǎn)用于抵押。最后認真查驗抵押物的權(quán)屬,確保抵押物的有效性。特別注意:用合伙企業(yè)財產(chǎn)抵押時。必須經(jīng)全體合伙人同意并共同出具抵押聲明。
2.對抵押物的價值進行準確評估
在實際操作中,銀行一般要求抵押企業(yè)提供商業(yè)評估機構(gòu)出具的評估報告,并根據(jù)評估價值打折扣后確定貸款額。這就要求銀行認真審查評估報告的真實性和準確性,防止評估價值中摻有水分。貸款一旦發(fā)放后,銀行應(yīng)按照一定的時間頻率對抵押物價值進行評估。
3.做好抵押物登記工作,確保抵押關(guān)系的效力
根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定,房地產(chǎn)、林木、航空器、船舶、車輛及企業(yè)設(shè)備和其他動產(chǎn)進行抵押時需要依法登記,抵押合同從登記之日起開始生效。因此,銀行在辦理抵押貸款時,必須特別注意抵押物是否需要登記才能生效,以確保抵押關(guān)系的合法有效。
4.抵押合同期限應(yīng)覆蓋貸款合同期限
抵押期限應(yīng)等于或大于貸款期限,凡變更貸款主合同的,一定要注意新貸款合同與原貸款抵押合同期限的差異,不能覆蓋貸款合同期限的要重新簽訂抵押合同。
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