2015年深圳公務(wù)員考試《申論》模擬試題及答案(9)

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　　1.國務(wù)院總理李克強(qiáng)于2014年7月30日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，討論《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》，決定向社會公開征求意見。會議認(rèn)為，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是推進(jìn)簡政放權(quán)、整合部門職能職責(zé)、減少多頭管理、逐步實(shí)現(xiàn)一個(gè)窗口對外，方便企業(yè)和群眾、降低創(chuàng)業(yè)成本的有效舉措。會議討論了《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》，強(qiáng)調(diào)已經(jīng)發(fā)放的權(quán)屬證書繼續(xù)有效、已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利不因登記機(jī)構(gòu)和程序的改變而受影響。

　　2014年8月15日，《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》與公眾見面。此次出臺的意見稿，對不動產(chǎn)登記的原則、適用范圍、登記簿冊、登記程序、登記機(jī)構(gòu)等具體環(huán)節(jié)均作出明確規(guī)定，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在中國的施行提供法律依據(jù)和可操作的行動指南。

　　中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌指出.意見稿“交卷”說明中國高層已將抓緊推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記正式提上議事日程。

　　2.買了新房卻不能順利辦房產(chǎn)證，這該成為問題嗎?事實(shí)上，房屋所有權(quán)登記存在的問題，只是不動產(chǎn)登記亂象的冰山一角。

　　20世紀(jì)90年代中期，民法學(xué)者就提出要對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記。將近20年過去了.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度為何始終“難產(chǎn)”?2007年，我國制定了物權(quán)法，明確規(guī)定國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。2013年3月，新一屆全國人大審議通過的《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和轉(zhuǎn)變職能方案》提出要建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

　　2014年7月，在不動產(chǎn)登記條例草案專家建議稿起草人、中國社科院法學(xué)所研究員孫憲忠組織的立法研討會上，多位專家就這一話題進(jìn)行了研討。

　　我國現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記體制建立于改革開放初期.最初從林業(yè)登記開始，逐步發(fā)展到土地登記和房地產(chǎn)登記�！斑@些登記一開始都是為了自然資源的保護(hù)和利用的監(jiān)管.發(fā)展到后來也并無變化，即登記是為了適應(yīng)行政管理�！睂O憲忠表示。

　　以房屋所有權(quán)初始登記為例.西南政法大學(xué)法學(xué)院教授譚啟平認(rèn)為，這已經(jīng)被一些行政管理部門視為行政管理的有力“抓手”，一系列與房屋開發(fā)建設(shè)相關(guān)的行政管理行為，如竣工驗(yàn)收、稅費(fèi)征收等都搭上了“便車”。而這已經(jīng)偏離了不動產(chǎn)登記的初衷。

　　“不動產(chǎn)登記并不屬于行政管理行為�！睂O憲忠強(qiáng)調(diào).“建立這一制度，本意是為不動產(chǎn)物權(quán)的變動提供官方的、公開的、恒久的、統(tǒng)一的法律根據(jù)和措施。這是基本的立法功能。”

　　清華大學(xué)法學(xué)院教授申衛(wèi)星認(rèn)為，確權(quán)只是不動產(chǎn)登記的原始功能，后面又生發(fā)出來征稅等其他功能�！啊怯洝瘍蓚�(gè)字看起來簡單，其實(shí)含義是多重的。這表明不動產(chǎn)登記立法還任重道遠(yuǎn)�！鄙晷l(wèi)星說。

　　我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記實(shí)行的是多頭登記，林木由林業(yè)部門登記，草原由農(nóng)業(yè)部門登記，土地由土地部門登記，房屋則由房產(chǎn)部門登記。

　　“這樣的登記制度，尤其是土地和房屋登記的分離，存在極大隱患�！睂O憲忠說。比如，業(yè)主以其不動產(chǎn)向銀行抵押貸款時(shí)，如果土地上沒有建筑物，則抵押權(quán)的設(shè)立在土地部門登記;如果土地上有建筑物，則在房地產(chǎn)部門登記。如果同一個(gè)債務(wù)人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中多次借貸并且需要設(shè)立抵押擔(dān)保時(shí)，則抵押權(quán)會登記在不同部門。

　　在部門利益的格局下，這種各自為政的狀態(tài)很難被打破。有網(wǎng)民表示，不動產(chǎn)登記制度是權(quán)力合并的過程，這會讓部門之間在權(quán)力占有與重新分配上產(chǎn)生分歧。不受約束的權(quán)力讓人貪戀，在嘗慣了“手有公章、批文余香”的美味之后。很少會有人或有部門主動出讓手中權(quán)力。除此之外，可能還涉及下屬機(jī)構(gòu)和人員的撤并裁減，這些問題都需要解決。

　　中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所主任牛鳳瑞說，不動產(chǎn)類別、性質(zhì)十分復(fù)雜，且城鄉(xiāng)之間有較大差異，給統(tǒng)一登記工作帶來挑戰(zhàn)。僅從城市的房產(chǎn)來看。就存在“房改房”、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等多個(gè)種類，“產(chǎn)權(quán)怎么明晰、性質(zhì)怎么確定都很難操作”。

　　農(nóng)村近年來人口結(jié)構(gòu)變化巨大，宅基地的位置、大小、性質(zhì)等還涉及復(fù)雜的社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系。統(tǒng)一登記在細(xì)節(jié)上的難度非常大。牛鳳瑞說：“比如。宅基地雖然為集體所有.但是在農(nóng)村實(shí)際上可以世代繼承，很多農(nóng)民聽說開始確權(quán)登記以后都回家去蓋房子�！辈粍赢a(chǎn)登記要落實(shí)起來，未來不能不考慮一些關(guān)聯(lián)效應(yīng)，比如城鄉(xiāng)戶籍制度改革等。這些都是未來需要解決的問題。

　　“我們國家很多人不愿意暴露自己的真實(shí)房產(chǎn)。政策出臺后大部分人可能不會明確反對，但從保護(hù)個(gè)人隱私的角度考慮少數(shù)人會有抵抗情緒�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張俊偉認(rèn)為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立后，不動產(chǎn)信息登記更便捷、公平，技術(shù)條件會更完善。但發(fā)揮不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對于預(yù)防和懲治腐敗還需要開放性的環(huán)境保障。核心問題就是要保護(hù)個(gè)人隱私，推動社會平穩(wěn)過渡�！安荒芤幌戮屯耆砰_，這可能會引起社會不滿情緒.我們還是要承認(rèn)現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)的。”張俊偉表示。

　　登記資料公開和查詢制度是不動產(chǎn)登記具有公信力的保證，但是在我國這項(xiàng)制度還存在很多不足。在英國，登記簿是向公眾開放的：公眾可以獲得土地登記局保存的電子格式的土地登記簿歷史副本。目前我國只有國土資源部的《土地登記資料公開查詢辦法》對土地登記資料查詢的范圍和程序作了較詳細(xì)規(guī)定。另外，我國對不動產(chǎn)登記查詢一般要到登記機(jī)關(guān)申請、提供相關(guān)證明.經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查和繳納查詢費(fèi)用后，才能查詢到相關(guān)資料。在英國，土地登記機(jī)關(guān)通過計(jì)算機(jī)對土地登記系統(tǒng)做實(shí)時(shí)更新，方便在英國各地都可以很容易地進(jìn)入系統(tǒng)，進(jìn)行檢索、查詢等。

　　3.“山水林田湖是一個(gè)生命共同體”——十八屆三中全會提出這一重大論斷，將第一次在產(chǎn)權(quán)層面得到確認(rèn)�！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》第一次明確給出定義：不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

　　依照條例，集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán).以及建設(shè)用地、宅基地和海域的使用權(quán)等都將納入登記范圍。

　　“條例明確了不動產(chǎn)登記全國統(tǒng)一登記的路徑.首次確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍。”中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜表示，不動產(chǎn)登記是為摸清“家底”，過去提到不動產(chǎn)往往城鄉(xiāng)分離、對城為主，這次明確的范圍更廣，內(nèi)容更全。這是我國首次在不動產(chǎn)登記實(shí)施層面對“大家底”給出國家定義�！安粍赢a(chǎn)登記暫行條例出臺，將使多頭管理、權(quán)益管理鏈割裂問題得到進(jìn)一步協(xié)調(diào)�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭說。

　　“不動產(chǎn)登記改革，大多數(shù)人狹義地理解為城市房地產(chǎn)問題，廣闊的農(nóng)村地區(qū)通常被忽略。”汪利娜說，隨著明確城鄉(xiāng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，城鄉(xiāng)土地物權(quán)將進(jìn)入平權(quán)時(shí)代，農(nóng)村建設(shè)用地及房產(chǎn)價(jià)值不高，集體土地流轉(zhuǎn)難等問題可能破題。我國最大的不動產(chǎn)家底在農(nóng)村地區(qū)。但這“家底”有多大。不動產(chǎn)登記將提供產(chǎn)權(quán)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)。

　　長期以來.我國不動產(chǎn)登記信息分散在住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、國土等部門。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)分散、“九頭治土”、行政成本高之聲不絕于耳。例如，要查閱某工廠是否已抵押，需到土地管理部門了解土地是否已抵押.到房管部門查閱房屋是否已抵押——現(xiàn)行不動產(chǎn)登記法律法規(guī)繁雜、條塊分割、權(quán)責(zé)不明.給當(dāng)事人造成極大不便，也給不動產(chǎn)交易帶來安全隱患。

　　孫憲忠表示，還有一些地方、部門私設(shè)程序，不僅增加當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，而且存在尋租空間，利用程序來“創(chuàng)收”。不動產(chǎn)登記暫行條例將以法規(guī)形式打破這一格局。

　　根據(jù)征求意見稿，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督。國土資源部地籍管理司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。將進(jìn)一步提高登記質(zhì)量，避免產(chǎn)權(quán)交或沖突，保證各類不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容得到最全面、統(tǒng)一、準(zhǔn)確的明晰和確認(rèn)。

　　我國城鄉(xiāng)間土地權(quán)屬不一樣，城市土地屬于國有，農(nóng)村土地屬于集體所有，但集體所有又不像股份制可以通過股權(quán)明確為個(gè)人利益�！斑@種二元化土地制度，無論對城市還是農(nóng)村土地管理都有諸多不便，在農(nóng)村尤其突出。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、為城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革掃清制度障礙，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度是其出發(fā)點(diǎn)�！敝袊缈圃恨r(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英說。不動產(chǎn)登記“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”將加快確權(quán)，解決抵押權(quán)、處置權(quán)以及最根本的交易權(quán)等在農(nóng)村土地“產(chǎn)權(quán)缺位”，賦權(quán)于民，使農(nóng)民以產(chǎn)權(quán)保生存、以產(chǎn)權(quán)謀發(fā)展，向城鄉(xiāng)一體化總目標(biāo)邁進(jìn)。

　　“物權(quán)法的落實(shí)、土地管理法的修改、‘小產(chǎn)權(quán)房’問題破題，甚至由此產(chǎn)生的公證制度、賠償救濟(jì)制度等問題，都會因?yàn)椤恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施形成‘倒逼’改革壓力�！秉h國英說，向社會征求意見，公眾層面將對管理改革和創(chuàng)新形成“倒逼”。

　　法學(xué)專家指出，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是市場經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展“倒逼”出來的，隨著征求意見稿向社會公開征求意見，必然有力促進(jìn)推進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)修改.進(jìn)而“倒逼”我國不動產(chǎn)管理制度改革和創(chuàng)新，深化改革將獲得更多的“地氣”。

　　《不動產(chǎn)登記暫行條例》立法依據(jù)為物權(quán)法。清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯撰文指出，我國法律中對土地、房屋、林地、草原、海域等不動產(chǎn)的登記作出規(guī)定的法律眾多，如物權(quán)法、土地管理法、森林法、草原法等。行政法規(guī)位階低于法律，因此必須對現(xiàn)行法律妨礙不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的條文進(jìn)行修改或廢除。對于不動產(chǎn)登記問題上的空白，也要通過增加相應(yīng)法律條文予以明確。

　　針對征求意見稿，專家意見正浮出水面，特別是建議要充分利用公證制度的優(yōu)勢，推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。登記信息的真實(shí)性需要實(shí)際審查，登記部門難免有些力不從心。公證將大大減少法律隱患。

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