四、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

　　(一)應(yīng)稅收入(了解)

　　(二)扣除項(xiàng)目

　　首先判斷納稅人：

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，五項(xiàng)費(fèi)用扣除;

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本;

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用;

　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

　　(5)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。

　　2、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，四項(xiàng)費(fèi)用扣除：

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本;

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用;

　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　　3、從事舊房交易的納稅人，三項(xiàng)費(fèi)用扣除：

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

　　(2)評(píng)估價(jià)格;

　　(3)相關(guān)稅費(fèi)。

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額包括一下兩方面的內(nèi)容：(多選)

　　(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。地價(jià)款的確定有三種方式：如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金;如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金;如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

　　(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金。納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，必須按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(重點(diǎn)掌握)

　　在計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，應(yīng)分別以下兩種扣除：

　　(1)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按 1、2項(xiàng)規(guī)定(即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，下同)計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算公式為：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%

　　(2)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按 1、2項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計(jì)算公式為：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%

　　財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問題作了兩點(diǎn)專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;二是對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。