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　　第5章　其他相關(guān)稅收法律制度

　　重點、難點講解及典型例題

　　一、房產(chǎn)稅法律制度

　　房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營管理人等征收的一種稅。

　　(一)房產(chǎn)稅納稅人

　　房產(chǎn)稅的納稅人是在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人。具體規(guī)定如下(注意多選題)：

　　(1)產(chǎn)權(quán)屬于國家的，其經(jīng)營管理的單位為納稅人;產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人;

　　(2)產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人;

　　(3)產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人;

　　(4)產(chǎn)權(quán)未確定或者租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人;

　　(5)納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

　　【提示】外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、華僑和香港、澳門、臺灣同胞投資興辦的企業(yè)以及外籍人員和港澳臺同胞等在內(nèi)地擁有的房產(chǎn)，自2009年1月1日起，也要繳納房產(chǎn)稅。

　　(二)房產(chǎn)稅征稅對象和征收范圍

　　1.房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，它是有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，能遮風避雨，可供人們生產(chǎn)、學習、工作、生活的場所。

　　【提示1】獨立于房屋之外的建筑物(如水塔、圍墻等)不屬于房產(chǎn)，不征房產(chǎn)稅。

　　【提示2】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，

　　在出售之前不征收房產(chǎn)稅;但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)使用、出租、出借的商品房應(yīng)當征收房產(chǎn)稅。

　　2.房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋。

　　【提示】位于農(nóng)村的房屋，不屬于房產(chǎn)稅征稅范圍，不征收房產(chǎn)稅。

　　(三)房產(chǎn)稅計稅依據(jù)

　　房產(chǎn)稅的征收方式分為從價計征和從租計征兩種，其計稅依據(jù)和稅率也有所不同。

　　1.從價計征—以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)【★2009年判斷題命題點】

　　房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值×(1-扣除比例10%～30%)

　　(1)房產(chǎn)原值，是指納稅人會計賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原值(或原價)。

　　自2009年1月1日起，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。

　　(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。

　　2.從租計征—以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)。

　　以勞務(wù)或其他形式為報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標準租金額從租計征。

　　(四)房產(chǎn)稅稅率和應(yīng)納稅額的計算【★2009年單選題命題點】

　　表5.1房產(chǎn)稅計稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計算

　　【提示】對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，暫按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　(五)稅額計算的特殊規(guī)定

　　1.以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

　　2.以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔經(jīng)營風險的，視同出租，以租金收入為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

　　3.對融資租賃的房屋，以房屋余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

　　4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。

　　由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計征。

　　【例題1·單選題】某企業(yè)2010年有固定資產(chǎn)原值3000萬元，其中房產(chǎn)原值為2000萬元，已提折舊400萬元;機器設(shè)備原值為1000萬元，已提折舊240萬元。已知當?shù)卣?guī)定的扣除比例為30%，該企業(yè)2010年度應(yīng)納房產(chǎn)稅為(　　)萬元。

　　A.16.8

　　B.168

　　C.24

　　D.240

　　【答案】A

　　【解析】本題考核房產(chǎn)稅的計算。企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅=2000×(1-30%)×1.2%=16.8(萬元)。

　　(六)房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠

　　1.國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

　　2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(全額或差額)的單位(學校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術(shù)類單位)所有的、本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

　　3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

　　4.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章征稅。

　　5.對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

　　6.經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)：

　　(1)損壞不堪居住的房屋和危險房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅;

　　(2)納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅;

　　(3)在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，施工期間一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅;

　　(4)為鼓勵利用地下人防設(shè)施，對地下人防設(shè)施暫不征收房產(chǎn)稅;

　　(5)對房管部門經(jīng)租的居民住房，在房租調(diào)整改革之前收取租金偏低的，可暫緩征收房產(chǎn)稅;

　　(6)對高校后勤實體免征房產(chǎn)稅;

　　(7)對非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅;

　　(8)老年服務(wù)機構(gòu)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅;

　　(9)對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的公有住房，落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅;

　　(10)向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)暫免征收房產(chǎn)稅�！肮崞髽I(yè)”包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營供熱企業(yè)、單位自供熱及為小區(qū)居民供熱的物業(yè)公司等，不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè)。

　　(七)納稅義務(wù)發(fā)生時間【★2010年單選題命題點】

　　1.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅;

　　2.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅;

　　3.納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅;

　　4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅;

　　5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽

　　發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起繳納房產(chǎn)稅;

　　6.納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起繳納房產(chǎn)稅;

　　7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起繳納房產(chǎn)稅;

　　8.納稅人因房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

　　【提示】只有第一種情況從“之月”起繳納房產(chǎn)稅，其余都是從“之次月”起繳納房產(chǎn)稅。

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