四、租賃合同(★★★)(P265-266)

　　1、租賃合同的期限

　　租賃合同的期限超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年。

　　【相關鏈接】定金數額不得超過主合同標的額的20%，超過主合同標的額20%的部分，人民法院不予支持。

　　【例題·判斷題】租賃合同的期限不得超過20年，超過20年的，租賃合同無效。( )

　　【答案】×

　　2、不定期租賃

　　(1)租賃期限6個月以上的，合同應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　(2)當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，可以協議補充，不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　(3)租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　【例題·單選題】根據《合同法》的規(guī)定，下列情形中的租賃合同，屬于定期租賃合同的是( )。(2007年)

　　A、甲將1臺機器租賃給乙，雙方訂有書面合同，租賃期限約定為20年

　　B、甲乙簽訂租賃合同，未約定租賃期限，且不能通過補充協議或根據合同條款、交易習慣確定租賃期限

　　C、甲乙訂立一口頭租賃合同，租賃期限為1年

　　D、甲將一私房出租給乙，租賃期限為3年，現租期已屆滿，甲未收回房屋，乙繼續(xù)居住并交納房租

　　【答案】A

　　【解析】(1)選項B：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃;(2)選項C：租賃期限6個月以上的，合同應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃;(3)選項D：租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　3、維修義務

　　(1)出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。

　　(2)承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

　　(3)承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物，如未經出租人同意，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

　　【解釋】在融資租賃中，承租人應當履行租賃物的維修義務。

　　4、轉租

　　(1)承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，“承租人”應當賠償損失。

　　(2)承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

　　5、租金的支付期限

　　對租金的支付期限未確定的，當事人可以協議補充，不能達成補充協議的，可以根據合同的有關條款或者交易習慣確定。仍不能確定的，適用以下規(guī)則：

　　(1)租賃期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付;

　　(2)租賃期限1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付。