中級會計實務(wù)常見疑難問題第五章　投資性房地產(chǎn)

　　1.投資性房地產(chǎn)的核算范圍?

　　屬于投資性房地產(chǎn)的項目有：(1)已出租的建筑物;【以經(jīng)營租賃方式出租】(2)已出租的土地使用權(quán);【以經(jīng)營租賃方式出租】(3)已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)核算;(4)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。(5)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)，但是在編制合并報表時，應(yīng)將其作為企業(yè)集團的自用房地產(chǎn);(6)一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠分別計量和出售的，可以確認為投資性房地產(chǎn)。否則不確認為投資性房地產(chǎn)。(7)企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的可以將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn);若所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)確認為自用房地產(chǎn)。

　　不屬于投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容有：(1)企業(yè)自用的房地產(chǎn)，適用《固定資產(chǎn)》、《無形資產(chǎn)》準(zhǔn)則;(房地產(chǎn)包括：房屋、建筑物及土地使用權(quán))(2)作為存貨的房地產(chǎn)，一般指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建造的房屋作為商品核算，適用《存貨》準(zhǔn)則，當(dāng)存貨銷售時，取得銷售收入適用《收入》準(zhǔn)則;(3)企業(yè)代建的房地產(chǎn)，取得的收入、發(fā)生的費用的確認和計量適用《建造合同》準(zhǔn)則;(4)投資性房地產(chǎn)租金收入和售后租回，適用《租賃》準(zhǔn)則。(《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則核算的范圍是：投資性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換和處置業(yè)務(wù)，并不涉及投資性房地產(chǎn)租金收入和售后租回的業(yè)務(wù)核算，而是適用于《租賃》準(zhǔn)則)。

　　【注意：(1)持有并準(zhǔn)備增值后處置的房屋、建筑物及依法取得、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理;(2)不包括國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地。(3)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)�！�

　　2.投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的條件?

　　投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的條件是：企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。即采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)需要滿足下面兩個條件：

　　(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;

　　(2)企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。

　　注意：成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量的，作為會計政策變更處理。投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不得在轉(zhuǎn)為成本模式計量。

　　3.投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換的條件及轉(zhuǎn)換日的界定?

　　轉(zhuǎn)換的條件包括：

　　(1)投資性房地產(chǎn)開始自用;

　　(2)作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租;

　　(3)自用土地使用權(quán)停止自用，改用于賺取租金或資本增值;

　　(4)自用建筑物停止自用，改為出租。

　　轉(zhuǎn)換日的確定：

　　(1)投資性房地產(chǎn)開始自用——轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，且開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期;

　　(2)作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租——轉(zhuǎn)換日應(yīng)當(dāng)為租賃期開始日;

　　(3)自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值——轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。

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