知識(shí)點(diǎn)預(yù)習(xí)三：與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出

　　(一)資本化的后續(xù)支出

　　改擴(kuò)建或裝修支出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。

　　企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，(再開發(fā)期間)不計(jì)提折舊或攤銷。

　　【例】20×9年5月，甲公司與乙公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房原價(jià)為50 000 000元，已計(jì)提折舊10 000 000元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對(duì)該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給丙公司。20×9年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程，20×9年12月31日，該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司，假定甲公司采用成本計(jì)量模式。

　　要求：根據(jù)上述材料編寫甲公司的賬務(wù)處理。

　　『正確答案』

　　甲公司的賬務(wù)處理如下：

　　(1)20×9年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程

　　借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 40 000 000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 10 000 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——廠房 50 000 000

　　注意：不應(yīng)通過“在建工程”科目核算。

　　(2)20×9年5月31日至20×9年12月31日，發(fā)生改擴(kuò)建支出

　　借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 5 000 000

　　貸：銀行存款 5 000 000

　　(3)20×9年12月31日，改擴(kuò)建工程完工

　　借：投資性房地產(chǎn)——廠房 45 000 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 45 000 000

　　【例】20×9年5月，甲公司與乙公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對(duì)該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給丙公司，20×9年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。20×9年5月31日，該廠房賬面余額為20 000 000元，其中成本16 000 000元，累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)4 000 000元，20×9年11月30日該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出3 000 000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司，假定甲公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

　　要求：根據(jù)上述材料編寫甲公司的賬務(wù)處理。

　　『正確答案』

　　甲公司的賬務(wù)處理如下：

　　(1)20×9年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程

　　借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 20 000 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——廠房——成本 16 000 000

　　投資性房地產(chǎn)——廠房——公允價(jià)值變動(dòng) 4 000 000

　　(2)20×9年5月31日至20×9年11月30日，發(fā)生改建支出

　　借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 3 000 000

　　貸：銀行存款 3 000 000

　　(3)20×9年11月30日，改擴(kuò)建工程完工

　　借：投資性房地產(chǎn)——廠房——成本 23 000 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 23 000 000

　　(二)費(fèi)用化的后續(xù)支出

　　如企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)所發(fā)生的支出，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貨記“銀行存款”等科目。

　　知識(shí)點(diǎn)預(yù)習(xí)四：投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

　　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本和公允價(jià)值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

　　一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)(允許提折舊、允許攤銷、允許提減值準(zhǔn)備)

　　投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回(非流動(dòng)資產(chǎn))。

　　【例】甲公司將一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假設(shè)這棟辦公樓的成本為72 000 000元，按照年限平均法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。經(jīng)營租賃合同約定，乙公司每月等額支付甲公司租金400 000元。

　　要求：根據(jù)上述材料，編寫甲公司的賬務(wù)處理。

　　『正確答案』

　　甲公司的賬務(wù)處理如下：

　　(1)每月計(jì)提折舊

　　每月計(jì)提的折舊=(72 000 000÷20)÷12=300 000(元)

　　借：其他業(yè)務(wù)成本——出租寫字樓折舊 300 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 300 000

　　(2)每月確認(rèn)租金收入

　　借：銀行存款(或其他應(yīng)收款) 400 000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入——出租寫字樓租金收入 400 000

　　二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)(不允許提折舊、不允許攤銷、不允許提減值準(zhǔn)備)

　　只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，企業(yè)才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

　　(一)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：

　　1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

　　2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

　　(二)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循以下會(huì)計(jì)處理規(guī)定：

　　不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷。

　　資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值的差額，借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目;公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值的差額，做相反的會(huì)計(jì)分錄。

　　三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更(單向變更)

　　企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益(利潤分配——未分配利潤和盈余公積)。

　�、俳瑁和顿Y性房地產(chǎn)——××——成本(變更日公允價(jià)值)

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：投資性房地產(chǎn)——××

　　利潤分配——未分配利潤(倒擠)

　�、诮瑁豪麧櫡峙洹捶峙淅麧�

　　貸：盈余公積

　　已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　在極少數(shù)情況下，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)(或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建造或開發(fā)活動(dòng)或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無殘值。但是，采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍應(yīng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。