知識點預(yù)習(xí)五：房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換(雙向轉(zhuǎn)換、重分類)

　　(一)房地產(chǎn)形式及轉(zhuǎn)換日

　　滿足下列條件之一的，應(yīng)當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

　　1.投資性房地產(chǎn)開始自用;

　　2.作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日;

　　3.自用建筑物停止自用，改為出租，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日;

　　4.自用土地使用權(quán)停止自用，改用于賺取租金或資本增值;

　　5.房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。

　　(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理

　　1.成本模式下的轉(zhuǎn)換

　　(1)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

　　企業(yè)將采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準備”等科目。(成本模式，下不涉及存貨，單一科目轉(zhuǎn)單一科目)

　　(2)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨(特殊)

　　企業(yè)將采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時，應(yīng)當按照該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價值(倒擠)，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，按照已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目，原已計提減值準備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目。

　　借：開發(fā)產(chǎn)品【賬面價值】

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)【已計提的折舊或攤銷】

　　投資性房地產(chǎn)減值準備【原已計提減值準備金額】

　　貸：投資性房地產(chǎn)【賬面余額】

　　(3)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當按該項建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”、“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。

　　(4)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)(特殊)

　　企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額，貨記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。

　　2.公允價值模式下的轉(zhuǎn)換

　　(1)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

　　企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與賬面價值的差額計入當期損益。

　　【口訣】采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)情況下，轉(zhuǎn)換日不利差額記“公允價值變動損益”的借方，有利差額記“公允價值變動損益”的貸方。

　　(2)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨(正常)

　　(3)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

　　【口訣】采用公允價值模式對非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量情況下，轉(zhuǎn)換日不利差額記“公允價值變動損益”的借方，有利差額記“資本公積——其他資本公積”的貸方。

　　處置時，有利差額計入的“資本公積——其他資本公積”要從相反的方向結(jié)轉(zhuǎn)入當期損益：

　　借：資本公積——其他資本公積

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本

　　(4)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

　　知識點預(yù)習(xí)六：投資性房地產(chǎn)的處置

　　企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益。(將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本)。

　　(一)成本模式計量的投資性房地方的處置

　　【例題】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產(chǎn)。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為200 000 000元，乙公司已用銀行存款付清。假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式計量。出售時，該棟寫字樓的成本為180 000 000元，已計提折舊20 000 000元，不考慮相關(guān)稅費。

　　要求：根據(jù)上述材料編寫甲公司的賬務(wù)處理。

　　『正確答案』

　　甲公司的賬務(wù)處理如下：

　　借：銀行存款 200 000 000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 200 000 000

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 160 000 000

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊 20 000 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓 180 000 000

　　(二)公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置

　　處置采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當按實際收到的金額，①借記“銀行存款”等科目，貨記“其他業(yè)務(wù)收入”科目;按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，②借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按其成本，貨記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按其累計公允價值變動，貨記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目。

　�、劢杌蛸J：公允價值變動損益【以前年度公允價值變動】

　　貸或借：其他業(yè)務(wù)成本

　　④借：資本公積——其他資本公積【轉(zhuǎn)換時形成的有利差額】

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本

　　本章小結(jié)

　　本章內(nèi)容在考試中所占分值不多，一般出現(xiàn)在客觀題中，但作為基礎(chǔ)知識也可以與非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、所得稅及會計政策變更、差錯更正等內(nèi)容結(jié)合出現(xiàn)在計算題或綜合題中。

　　從歷年考試情況來看，本章內(nèi)容�？嫉闹R點有：投資性房地產(chǎn)的范圍、與自用房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換、后續(xù)計量等。投資性房地產(chǎn)是按照企業(yè)會計準則新劃分出來的一類資產(chǎn)，核算上應(yīng)注意區(qū)分兩種后續(xù)計量模式：成本模式和公允價值模式，其中后者的核算是重點。