| 第 1 頁(yè)：?jiǎn)芜x題 |
| 第 4 頁(yè)：多選題 |
| 第 6 頁(yè)：判斷題 |
| 第 7 頁(yè)：簡(jiǎn)答題 |
| 第 8 頁(yè)：綜合題 |
五、綜合題(本類題共1題，共12分。凡要求計(jì)算的，必須列出計(jì)算過(guò)程;計(jì)算結(jié)果出現(xiàn)兩位以上小數(shù)的，均四舍五入保留小數(shù)點(diǎn)后兩位小數(shù)。凡要求說(shuō)明理由的，必須有相應(yīng)的文字闡述。)
59[簡(jiǎn)答題]
2014年11月，A公司向B銀行借款2000萬(wàn)元，期限2年。A公司將其所屬一棟房屋作為抵押并辦理了抵押權(quán)登記。
2015年1月，A公司與C公司簽訂書面合同，將該房屋出租給C公司，租期5年，月租金5萬(wàn)元，每年1月底前一次付清全年租金。2016年1月，經(jīng)A公司同意，C公司與D公司訂立書面合同，將該房屋轉(zhuǎn)租給D公司，租期4年，月租金8萬(wàn)元。根據(jù)約定，D公司的租金繳付方式為：每年1月底前向C公司繳付3萬(wàn)元，向A公司繳付5萬(wàn)元。但合同簽訂后，D公司除向C公司繳付了3萬(wàn)元租金外，一直未向A公司繳付，C公司也未向A公司繳付2016年租金。
后A公司無(wú)力清償對(duì)B銀行的借款，經(jīng)B銀行同意，A公司于2016年年底與E公司簽訂買賣合同，以2000萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格將房屋售與E公司，并約定2017年1月初辦理過(guò)戶登記。
2017年1月1日，D公司因違反約定使用房屋引發(fā)火災(zāi)，造成房屋損失100萬(wàn)元。C公司為此解除了與D公司的轉(zhuǎn)租合同并收回房屋。1月5日，C公司對(duì)因火災(zāi)造成的房屋損失向A公司賠償100萬(wàn)元。A公司與E公司于2017年1月6日依約辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。E公司要求C公司騰退房屋，C公司以“買賣不破租賃”為由予以拒絕。次日，C公司進(jìn)而向A公司主張，A公司未告知其房屋出售之事，侵害了自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，A公司和E公司之間的買賣合同因此無(wú)效，E公司并未取得房屋所有權(quán)。
E公司發(fā)現(xiàn)房屋受損，經(jīng)與A公司協(xié)商，E公司在應(yīng)支付房屋價(jià)款中扣除100萬(wàn)元，只向A公司支付了1900萬(wàn)元。A公司將此1900萬(wàn)元支付給B銀行，B銀行則認(rèn)為，其對(duì)于A公司因房屋受損而獲得的100萬(wàn)元賠償款也享有優(yōu)先受償權(quán)。此外，A公司和E公司均認(rèn)為，欠繳的2016年全年租金應(yīng)由自己收取。
要求：
根據(jù)上述內(nèi)容，分別回答下列問(wèn)題：
(1)C公司能否以“買賣不破租賃”為由拒絕E公司騰退房屋的要求?并說(shuō)明理由。
(2)C公司是否有權(quán)解除與D公司的租賃合同?并說(shuō)明理由。
(3)C公司是否有義務(wù)就房屋毀損向A公司賠償100萬(wàn)元?并說(shuō)明理由。
(4)B銀行關(guān)于其對(duì)A公司獲得的100萬(wàn)元賠償款享有優(yōu)先受償權(quán)的主張是否成立?并說(shuō)明理由。
(5)是A公司還是E公司有權(quán)主張欠繳的2016年全年的房屋租金?并說(shuō)明理由。
參考解析：(1)C公司不能以“買賣不破租賃”為由拒絕E公司騰退房屋的要求。根據(jù)規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。 (2)C公司有權(quán)解除與D公司的租賃合同。根據(jù)規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。在本題中，在轉(zhuǎn)租合同中，承租人D公司違反約定使用房屋引發(fā)火災(zāi)，出租人C公司可以解除與D公司的租賃合同。
(3)C公司有義務(wù)就房屋毀損向A公司賠償100萬(wàn)元。根據(jù)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。在本題中，對(duì)于D公司造成的房屋損失，承租人C公司有義務(wù)向出租人A公司賠償損失。
(4)B銀行的主張成立。根據(jù)規(guī)定，在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。在本題中，B銀行有權(quán)對(duì)A公司獲得的100萬(wàn)元賠償款享有優(yōu)先受償權(quán)。
(5)A公司取得2016年全年的房屋租金。根據(jù)規(guī)定，2016年期間，E公司尚未取得該房屋的所有權(quán)，租賃合同的當(dāng)事人依然是A公司，故A公司有權(quán)主張?jiān)诖似陂g內(nèi)的租金。
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