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  1Z304014 掌握建設(shè)工程工期和支付價(jià)款的規(guī)定

  一、建設(shè)工程工期

  建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局《建設(shè)工程施工合同(示范文本)》規(guī)定,工期指發(fā)包人承包人在協(xié)議書(shū)中約定,按總?cè)諝v天數(shù)(包括法定節(jié)假日)計(jì)算的承包天數(shù)。

  開(kāi)工及開(kāi)工日期、工程暫停施工、工期順延、竣工日期等,直接決定了工期天數(shù)。

  二、工程價(jià)款的支付

  《合同法》規(guī)定,合同生效后,當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的,可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。

  如果按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的,《合同法》規(guī)定,價(jià)款或者報(bào)酬不明確的,按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行;依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的,按照規(guī)定履行;履行期限不明確的,債務(wù)人可以隨時(shí)履行,債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行,但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。

  重點(diǎn)解析:

  1、掌握這項(xiàng)規(guī)定的一個(gè)根本前提條件是“沒(méi)有約定或者約定不明”,這在答題時(shí)必須首先看清楚!

  2、應(yīng)注意其規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)。時(shí)間是“訂立合同時(shí)”,而不是“履行合同時(shí)”;地點(diǎn)是“履行地”,而不是“訂立地”。價(jià)格形式則是“市場(chǎng)價(jià)”,而不是“政府價(jià)”或“指導(dǎo)價(jià)”。

  3、對(duì)墊資的處理規(guī)定必須掌握!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》規(guī)定,當(dāng)事人對(duì)墊資和墊資利息有約定,承包人請(qǐng)求按照約定返還墊資及其利息的,應(yīng)予支持,但是約定的利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)高于中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類(lèi)貸款利率的部分除外。當(dāng)事人對(duì)墊資沒(méi)有約定的,按照工程欠款處理。當(dāng)事人對(duì)墊資利息沒(méi)有約定,承包人請(qǐng)求支付利息的,不予支持。

  4、對(duì)黑白合同糾紛的規(guī)定必須掌握。對(duì)于“黑白合同”的糾紛,《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第21條規(guī)定:當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容不一致的,應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)。

  5、承包人工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)

  《合同法》第286條規(guī)定,發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。

  《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》,作出了如下解釋?zhuān)?/P>

  1.人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中,應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第286條的規(guī)定,認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

  2.消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。

  3.建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用,不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。

  4.建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月,自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。

  重點(diǎn)解析:

  1.《解釋》中的規(guī)定顯然是本部分的核心,需要重點(diǎn)掌握。

  2.理解《解釋》中規(guī)定的事由。

  3.理解并掌握《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》。

  1Z304015 掌握建設(shè)工程賠償損失的規(guī)定

  三、賠償損失的范圍

  賠償損失范圍包括直接損失和間接損失。直接損失是指財(cái)產(chǎn)上的直接減少。間接損失(又稱(chēng)所失利益),是指失去的可以預(yù)期取得的利益?梢灶A(yù)期取得的利益(也稱(chēng)可得利益),是指利潤(rùn)而不是營(yíng)業(yè)額。

  重點(diǎn)解析:

  重點(diǎn)掌握如何確定賠償損失的范圍。賠償損失除包括實(shí)際造成的損失外,還包括預(yù)期可得利益(即間接損失)。這里要注意應(yīng)當(dāng)是有違約方預(yù)見(jiàn)而不是由守約方預(yù)見(jiàn)。預(yù)見(jiàn)的時(shí)間應(yīng)是合同訂立時(shí)。

  四、約定賠償損失與法定賠償損失

  約定賠償損失,《合同法》規(guī)定,當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

  法定賠償損失,是指根據(jù)法律規(guī)定的賠償范圍、損失計(jì)算原則與標(biāo)準(zhǔn),確定賠償損失的金額。

  重點(diǎn)解析:

  1、注意約定賠償損失是為了彌補(bǔ)法定賠償損失的不足。

  2、注意約定賠償損失原則上優(yōu)先于法定賠償損失。

  3、掌握作為約定賠償損失,一旦發(fā)生違約并造成受害人的損害以后,受害人不必證明其具體損害范圍即可依據(jù)約定賠償損失條款而獲得賠償。

  1Z304016 掌握無(wú)效合同和效力待定合同的規(guī)定

  一、 無(wú)效合同

  無(wú)效合同是指合同內(nèi)容或者形式違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益,因而不能產(chǎn)生法律約束力,不受到法律保護(hù)的合同。

  無(wú)效合同的特征是:(1)具有違法性;(2)具有不可履行性;(3)自訂立之時(shí)就不具有法律效力。

  (一)無(wú)效合同的類(lèi)型

  (1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益;

  (2)惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益;

  (3)以合法形式掩蓋非法目的;

  (4)損害社會(huì)公共利益;

  (5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

  (二)無(wú)效的免責(zé)條款

  免責(zé)條款,是指當(dāng)事人在合同中約定免除或者限制其未來(lái)責(zé)任的合同條款;免責(zé)條款無(wú)效,是指沒(méi)有法律約束力的免責(zé)條款。

  《合同法》規(guī)定,合同中的下列免責(zé)條款無(wú)效:(1)造成對(duì)方人身傷害的;(2)因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。

  重點(diǎn)解析:

  1、這五種導(dǎo)致合同無(wú)效的情形應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確記憶,特別是要和后文中“可變更、可撤銷(xiāo)合同”以及“效力待定合同”相區(qū)別。

  2、對(duì)于“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益”這種情形,其重心在于損害國(guó)家利益,如果僅僅是以欺詐、脅迫的手段訂立的合同,則屬于可變更、可撤銷(xiāo)的合同,而不再是屬于無(wú)效的合同。

  3、違反法律、行政法規(guī)這兩種法律規(guī)范性文件的強(qiáng)制性規(guī)定才會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效,而不包括如地方性法規(guī)、部門(mén)規(guī)章等下位法的強(qiáng)制性規(guī)定。

  4.無(wú)效的免責(zé)條款很適合命題,需要注意掌握。

  (三)建設(shè)工程無(wú)效施工合同的主要情形

  (1)承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的;

  (2)沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的;

  (3)建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的。

  承包人非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程或者沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設(shè)工程施工合同的行為無(wú)效。

  二、效力待定合同

  效力待定合同是指合同雖然已經(jīng)成立,但因其不完全符合有關(guān)生效要件的規(guī)定,其合同效力能否發(fā)生尚未確定,一般須經(jīng)有權(quán)人表示承認(rèn)才能生效。

  《合同法》規(guī)定的效力待定合同有三種,即限制行為能力人訂立的合同,無(wú)權(quán)代理人訂立的合同,無(wú)處分權(quán)人處分他人的財(cái)產(chǎn)訂立的合同。

  (一)限制行為能力人訂立的合同

  重點(diǎn)解析:

  1、限制民事行為能力人訂立的合同在以下三種情況下是有效的:

  (1)經(jīng)過(guò)法定代理人追認(rèn)

  限制民事行為能力人包括十周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人。

  (2)純獲利益的合同,如贈(zèng)與合同

  (3)與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同

  2、兩種不需經(jīng)法定代理人追認(rèn)就有效的合同,應(yīng)當(dāng)牢牢掌握。

  3、注意掌握相對(duì)人催告法定代理人追認(rèn)的期限是1個(gè)月。

  (二)無(wú)權(quán)代理人訂立的合同

  重點(diǎn)解析:

  1.注意掌握無(wú)權(quán)代理的三種情形,包括:沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或代理權(quán)終止。

  2.表見(jiàn)代理具有以下特點(diǎn):

  (1)表見(jiàn)代理在性質(zhì)上屬于無(wú)權(quán)代理,但善意相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)。

  (2)表見(jiàn)代理雖屬無(wú)權(quán)代理,但其后果卻是代理行為有效。

  (三)無(wú)權(quán)處分行為

  重點(diǎn)解析:

  注意掌握無(wú)處分權(quán)人訂立的合同,在兩種情況下有效:一是經(jīng)權(quán)利人追認(rèn);二是無(wú)處分權(quán)人訂立合同后取得處分權(quán)。

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課程優(yōu)勢(shì):總結(jié)提煉多年必考核心內(nèi)容,實(shí)用性極強(qiáng)
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課程目標(biāo):考前臨門(mén)一腳,掌握應(yīng)試技巧
課程優(yōu)勢(shì):巧做難題,名師直播親授實(shí)戰(zhàn)解題方法,指導(dǎo)應(yīng)試技巧
密訓(xùn)提分班
直播 1.5小時(shí)/科
課程目標(biāo):考前再?gòu)?qiáng)化,確保不丟分
課程優(yōu)勢(shì):考根據(jù)歷年命題規(guī)律,考前再次梳理重要知識(shí)點(diǎn),臨考提分
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