2010中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(10)

　　第三節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　一、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和限制

　　(一)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

　　1.以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。”

　　“出讓合同約定”是指“出讓合同約定的期限和條件”。期限不是指建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限，而是指土地達(dá)到合同規(guī)定的開發(fā)、利用狀態(tài)所需的時(shí)間，即土地使用者必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)在該地塊投資多少或?qū)⒃摰貕K開發(fā)成什么規(guī)模。條件則指各種要求的總和，包括：①土地用途。出讓合同一般都規(guī)定出讓的地塊用途，土地使用者不得擅自改變土地用途。否則，即使符合其他轉(zhuǎn)讓條件，建設(shè)用地使用權(quán)也不得轉(zhuǎn)讓，還必須限期糾正。②投資數(shù)額。屬于房屋建設(shè)工程的，完成投資總額的25%以上，是指實(shí)際上已經(jīng)投入房屋建設(shè)工程的資金額占全部開發(fā)投資總額的25%以上。但是投資總額不含土地使用權(quán)出讓金。這樣的規(guī)定，目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮、牟取暴利，以保證建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施。成片開發(fā)土地的，由于其投資額較大，所以《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，只有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件，方可分片轉(zhuǎn)讓。③土地利用要求。是指合同規(guī)定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

　　2.以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

　　(二)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制

　　(1)轉(zhuǎn)讓合同的終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期，不得改變?cè)�出讓合同所列的�?quán)利、義務(wù)和各項(xiàng)用地要求。

　　土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，其使用期限為出讓合同規(guī)定的使用期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限。同時(shí)，當(dāng)建設(shè)用地使用權(quán)年限屆滿時(shí)，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。

　　(2)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)也全部隨之轉(zhuǎn)移，新的受讓人五條件地享受原出讓合同的全部權(quán)利并承擔(dān)全部義務(wù)。

　　(3)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

　　(4)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。 (5)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，如需要改變?cè)�出讓合同的�?guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

　　二、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式

　　建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式有出售、交換和贈(zèng)與三種。

　　(1)建設(shè)用地使用權(quán)出售：主要特征是建設(shè)用地使用權(quán)出售方必須把建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購買方。

　　(2)建設(shè)用地使用權(quán)交換：交換雙方當(dāng)事人必須以金錢以外的實(shí)物為標(biāo)的物，否則就是買賣，而不是交換;必須有一方或雙方以建設(shè)用地使用權(quán)作為轉(zhuǎn)移對(duì)象。

　　出售和交換兩者均為雙務(wù)有償合同，雙方當(dāng)事人的法律地位也是相當(dāng)?shù)摹?/P>

　　(3)建設(shè)用地使用權(quán)贈(zèng)與：是指贈(zèng)與人愿意把自己所有的建設(shè)用地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人，受贈(zèng)人愿意接受而簽訂贈(zèng)與合同的行為。

　　在實(shí)際中，建設(shè)用地使用權(quán)還存在土地入股，企業(yè)兼并，聯(lián)建聯(lián)營等經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式;以及建設(shè)用地使用權(quán)繼承，用地單位合并、分立、更名等非經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式。

　　三、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序

　　(1)申請(qǐng)。 (2)審批。 (3)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。 (4)公證。 (5)登記。

　　例題1：以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的 ( )以上。

　　A 15% B 25% C 35% D 45%

　　答案：B

　　解析：以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的 25%以上

　　例題2：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，( )有優(yōu)先購買權(quán)。

　　A 出讓方 B 市、縣土地管理部門 C 市、縣人民政府D市、縣規(guī)劃部門

　　答案：C

　　解析：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)

　　例題3：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，如需要改變?cè)�出讓合同的�?guī)劃用途，必須事先向( )提出申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓

　　A 土地主管部門 B規(guī)劃部門 C 房管部門 D 土地主管部門和規(guī)劃部門

　　答案：D

　　解析：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，如需要改變?cè)�出讓合同的�?guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓

　　例題4：下列關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的說法中，錯(cuò)誤的是(　)。(07年試題)

　　A.成片開發(fā)土地使用權(quán)只能成片轉(zhuǎn)讓

　　B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移

　　C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)

　　D.成片開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的前提是必須形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件

　　答案：A

　　解析：成片開發(fā)土地使用權(quán)具備一定條件可以分片轉(zhuǎn)讓。

　　例題5：下列表述正確的是( )。(08年試題)

　　A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓既受市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律的調(diào)節(jié)，又受土地所有者的監(jiān)督和控制

　　B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物及其附屬物一并轉(zhuǎn)讓

　　C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式有出售、交換和贈(zèng)與

　　D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利和義務(wù)由新的受讓人無條件全部承擔(dān)

　　E.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，新的受讓人可以隨意改變土地的使用方式

　　答案：ABCD

　　解析：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，新的受讓人不可以隨意改變土地的使用方式。