21、 下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日工程設(shè)計(jì)管理的[作內(nèi)容中，不屬于施工圖設(shè)計(jì)階段的是 ( )。

　　A 、 組織廠家提供設(shè)備技術(shù)資料

　　B 、 辦理施工圖設(shè)計(jì)文件審查

　　C 、 調(diào)落實(shí)水、電等外部接入系統(tǒng)

　　D 、 組織優(yōu)化設(shè)計(jì)

　　答案： C

　　解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)管理的工作內(nèi)容中，屬于施工圖設(shè)計(jì)階段的是組織廠家提供設(shè)備技術(shù)資料、辦理施工圖設(shè)計(jì)文件審查、組織優(yōu)化設(shè)計(jì)。

　　22、 某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的用地是兩年前以樓面地價(jià)1500元/平米取得的，建筑安裝工程費(fèi)為2000元平方米，管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)等為土地取得成本與建筑安裝工程費(fèi)之和的50% 。目前重新取得該用地的樓面地價(jià)為3000元平方米，若建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)稅水平不變，用成本法估價(jià)的該商品住宅目前的價(jià)值為 ( )元平方米。

　　A 、 3500

　　B 、 5000

　　C 、 5250

　　D 、 75004

　　答案： D

　　解析： 新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本十開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)=(3000+2000)×(1+50%)=7500(元/平方米)。

　　23、 若貸款年利率相同，甲按月計(jì)息，乙按季計(jì)息，丙按半年計(jì)息，年實(shí)際利率從大到小排列順序正確的是 (　　　)。

　　A 、 丙、乙、甲

　　B 、 乙、丙、甲

　　C 、 甲、乙、丙

　　D 、 甲、丙、乙

　　答案： C

　　解析：

　　24、 下列選項(xiàng)中，不屬于實(shí)地調(diào)研法的是 (　　　)。

　　A 、 小組訪談法

　　B 、 現(xiàn)場(chǎng)踩盤法

　　C 、 文案調(diào)研法

　　D 、 實(shí)驗(yàn)法

　　答案： C

　　解析： 實(shí)地調(diào)研法主要有小組訪談法、深度訪談法、現(xiàn)場(chǎng)踩盤法、訪問法、觀察法和實(shí)驗(yàn)法。

　　25、 集體經(jīng)濟(jì)組織成員中，不可以申請(qǐng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的是 ( )。

　　A 、 宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的

　　B 、 因結(jié)婚等原因，確需建新房分戶的

　　C 、 將原有住房租借給他人使用的

　　D 、 原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的

　　答案： C

　　解析： 集體經(jīng)濟(jì)組織成員中，申請(qǐng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)符合下列條件：①宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的;②因結(jié)婚等原因，確需建新房分戶的;③原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的。

　　26、 追求企業(yè)利潤(rùn)、目標(biāo)市場(chǎng)需求和公眾長(zhǎng)遠(yuǎn)利益統(tǒng)一的開發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念，屬于 ( )。

　　A 、 產(chǎn)品觀念

　　B 、 社會(huì)營(yíng)銷觀念

　　C 、 巴市場(chǎng)營(yíng)銷觀念

　　D 、 供求平衡觀念

　　答案： B

　　解析： 社會(huì)營(yíng)銷觀念是指企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不僅要滿足人們的需求，還要符合社會(huì)公眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。

　　27、 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中60 %為年利率7 %的銀行貸款，全部本息3年還清，每年還本額相同，利息不再計(jì)息，到期的還款總額為 (　　　)萬元。

　　A 、 3210

　　B 、 3420

　　C 、 3630

　　D 、 3675

　　答案： B

　　解析： 貸款數(shù)額為5000×60%=3000(萬元)，則在單利還款情況下還款總額為

　　28、 簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方都具有相互給付的義務(wù)，這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)合同的 ()特征。

　　A 、 委托合同

　　B 、 有名合同

　　C 、 要式合同

　　D 、 雙務(wù)合同

　　答案： D

　　解析： 物業(yè)服務(wù)合同雙方都具有相互給付的義務(wù)，故為雙務(wù)合同。

　　29、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇間接營(yíng)銷渠道的優(yōu)點(diǎn)之一是能夠 ( )。

　　A 、 節(jié)省企業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用

　　B 、 穩(wěn)定銷售價(jià)格

　　C 、 減少協(xié)調(diào)工作量

　　D 、 發(fā)揮銷售專業(yè)特長(zhǎng)

　　答案： D

　　解析：間接營(yíng)銷渠道的優(yōu)點(diǎn)有利于發(fā)揮銷售專業(yè)特長(zhǎng)。

　　30、 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售房地產(chǎn)的增值額為2000萬元，扣除項(xiàng)目金額為l 500萬元，該房趕產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為 (　　)萬元。

　　A 、 600

　　B 、 775

　　C 、 800

　　D 、 1000

　　答案： B

　　解析： 本題考查繳納的土地增值稅累計(jì)計(jì)征辦法。

　　(1)掌握稅率。土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率：①增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0;②增值額超過扣除項(xiàng)月金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數(shù)為5%;③增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除數(shù)為15%;④增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。

　　(2)確定應(yīng)稅收入。應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價(jià)款。實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價(jià)收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評(píng)估收入。

　　(3)確定扣除項(xiàng)目。①取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價(jià)款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)。②房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用。③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。其中，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，納稅人能按轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С�，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第①和②項(xiàng)合計(jì)的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，否則按上述第①和②項(xiàng)合計(jì)的10%以內(nèi)計(jì)算扣除?④轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出，包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加等;⑤其他扣除項(xiàng)日。這條主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對(duì)專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20%計(jì)算扣除。這條規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要，計(jì)算時(shí)千萬不能遺漏。

　　(4)計(jì)算方法。首先確定增值額與扣除項(xiàng)目合計(jì)的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個(gè)層次，然后運(yùn)用公式“土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除數(shù)”進(jìn)行計(jì)算。2000×50%-1500×15%=775(萬元)。

　　31、 根據(jù) 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期的是 (　　　)。

　　A 、 商業(yè)用地

　　B 、 工業(yè)用地

　　C 、 住宅用地

　　D 、 教育用地

　　答案： C

　　解析： 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期問屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理�！�

　　32、 商品房預(yù)售前，房地產(chǎn)廣告的主要目的和重點(diǎn)應(yīng)是 (　　　)。

　　A 、 提升商品房的價(jià)值

　　B 、 提高商品房的知名度

　　C 、 提升商品房的品質(zhì)

　　D 、 降低商品房的后期開發(fā)成本

　　答案： B

　　解析： 廣告目標(biāo)是指廣告要達(dá)到的目的，廣告活動(dòng)的目的在于提高所銷售的商品房的知名度，激發(fā)客戶的購買欲望，房地產(chǎn)廣告目標(biāo)是指房地產(chǎn)廣告在一定的時(shí)間內(nèi)，對(duì)特定的目標(biāo)客戶所要完成的溝通任務(wù)和銷售目標(biāo)。

　　33、 估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常簡(jiǎn)明扼要地說明以下事項(xiàng)，但不包括 ( )。

　　A 、 估價(jià)委托人

　　B 、 估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　C 、 估價(jià)目的

　　D 、 估價(jià)對(duì)象分析

　　答案： D

　　解析： 估價(jià)對(duì)象分析是估價(jià)技術(shù)報(bào)告的內(nèi)容，而非估價(jià)結(jié)果報(bào)告的內(nèi)容。

　　34、 某投資者以500萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，未來20年的年凈租金收人平均為60萬元，投資者的目標(biāo)收益率為l0 %。該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 ( )萬元。

　　A 、 5.00

　　B 、 10.8l

　　C 、 12 .00

　　D 、 54 .55

　　答案： B

　　解析：

　　35、 國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償方案的征求意見期限不得少于 ( )日。

　　A 、 30

　　B 、 60

　　C 、 90

　　D 、 120

　　答案： A

　　解析： 國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償方案的征求意見期限不得少于30 日。

　　36、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的核心部分是 ( )。

　　A 、 調(diào)研成果

　　B 、 調(diào)研方法

　　C 、 調(diào)研條件

　　D 、 調(diào)研依據(jù)

　　答案： A

　　解析： 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的核心部分是調(diào)研成果。調(diào)研成果主要陳述通過調(diào)研了解到的事實(shí)，分析說明被調(diào)研對(duì)象的發(fā)生、發(fā)展和變化的過程，通常分為基本情況和分析兩大部分。

　　37、 按照建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型劃分，屬于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的是 ( )。

　　A 、 農(nóng)作物暖房用地

　　B 、 農(nóng)用水泵房用地

　　C 、 農(nóng)用道路用地

　　D 、 農(nóng)民宅基地

　　答案： D

　　解析： 選項(xiàng)A農(nóng)作物暖房用地、選項(xiàng)B農(nóng)用水泵房用地、選項(xiàng)C農(nóng)用道路用地都屬于農(nóng)業(yè)用地。

　　38、 需求門檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的 ( )購買力和服務(wù)水平。

　　A 、 最低

　　B 、 一般

　　C 、 平均

　　D 、 最高

　　答案： A

　　解析： 需求門檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的最低購買力和服務(wù)水平。

　　39、 某塊土地的地租為200萬元，價(jià)格為4000萬元。若該塊土地的地租增加到300萬元，利息率不變，則價(jià)格為 ( )萬元。

　　A 、 4000

　　B 、 6000

　　C 、 9000

　　D 、 10000

　　答案： B

　　解析： 根據(jù)馬克思主義地租理論，地價(jià)是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是購買一定年數(shù)的地租，兩者的關(guān)系為：地價(jià)=地租÷平均利息率。在平均利息率不變的條件下，地價(jià)與地租成正比。兇此，若地租增加到300萬元時(shí)，地價(jià)為4000×300÷200=6000(萬元)。

　　40、 我國(guó)消費(fèi)信貸住房綜合保險(xiǎn)綜合了住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和 ( )的責(zé)任。

　　A 、 房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)

　　B 、 信貸保證保險(xiǎn)

　　C 、 財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)

　　D 、 人壽保險(xiǎn)

　　答案： B

　　解析： 我國(guó)消費(fèi)信貸住房綜合保險(xiǎn)綜合了住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和信貸保證保險(xiǎn)的責(zé)任。

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