二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0..5分)

　　61、 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目線性盈虧平衡分析中，主要的假設(shè)條件有 ( )。

　　A 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量在預(yù)期內(nèi)全部售出

　　B 、 房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)在預(yù)期內(nèi)保持不變

　　C 、 房地產(chǎn)產(chǎn)品的單位變動(dòng)成本在預(yù)期內(nèi)保持不變

　　D 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)期內(nèi)沒(méi)有新的投資項(xiàng)目

　　E 、 土地出讓價(jià)格在預(yù)期內(nèi)不受市場(chǎng)變化的影響

　　答案： A,B,C

　　解析： 現(xiàn)行盈虧平衡的假設(shè)條件有：①產(chǎn)量等于銷(xiāo)售量;②產(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價(jià)不變;③單位變動(dòng)成本不變。

　　62、 下列關(guān)于招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有 (　　　)

　　A 、 投標(biāo)保證金可以使用支票

　　B 、 投標(biāo)保證金不得使用銀行匯票

　　C 、 投標(biāo)保證金不得低于80萬(wàn)元

　　D 、 投標(biāo)保證金應(yīng)超過(guò)投標(biāo)總價(jià)的2 %

　　E 、 投標(biāo)保證金應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交給招標(biāo)人

　　答案： B,C,D

　　解析： 投標(biāo)保證金可以使用支票、銀行匯票等，一般不得超過(guò)投標(biāo)總價(jià)的2%，最高不得超過(guò)50萬(wàn)元。

　　63、 下列房地產(chǎn)需求調(diào)查問(wèn)卷的問(wèn)題中，屬于背景性問(wèn)題的有 ( )。

　　A 、 受訪者的年齡

　　B 、 受訪者是否打算買(mǎi)房

　　C 、 受訪者買(mǎi)房的主要原因

　　D 、 受訪者的收入水平

　　E 、 受訪者的房型偏好

　　答案： A,D

　　解析： 房地產(chǎn)需求調(diào)查問(wèn)卷的問(wèn)題，按問(wèn)題在問(wèn)卷中所起作用的不同，分為過(guò)濾性問(wèn)題、背景性問(wèn)題和實(shí)質(zhì)性問(wèn)題。背景性問(wèn)題常用于詢問(wèn)受訪者個(gè)人或家庭的基本情況。

　　64、 解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同爭(zhēng)議的路徑有 ( )。

　　A 、 協(xié)商

　　B 、 協(xié)商一調(diào)解

　　C 、 協(xié)商一調(diào)解—仲裁

　　D 、 協(xié)商—調(diào)解—仲裁一訴訟

　　E 、 協(xié)商—調(diào)解—訴訟

　　答案： A,B,C,E

　　解析： 選項(xiàng)D協(xié)商→調(diào)解→仲裁→訴訟，仲裁或訴訟只能選一種。

　　65、 下列影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目不確定因素的有 ()。

　　A 、 空置率

　　B 、 經(jīng)營(yíng)成本

　　C 、 土地取得成本

　　D 、 建安工程費(fèi)

　　E 、 項(xiàng)目可出售面積

　　答案： A,B

　　解析： 本題考查房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定因素。

　　66、 在工程設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制的方法有 ( )。

　　A 、 制定獎(jiǎng)懲措施

　　B 、 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)

　　C 、 應(yīng)用價(jià)值工程

　　D 、 推行限額設(shè)計(jì)

　　E 、 控制工程變更

　　答案： B,C,D

　　解析： 在工程設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制主要采用應(yīng)用價(jià)值、工程執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、推行限額設(shè)計(jì)�？刂乒こ套兏鞘┕るA段控制的內(nèi)容。

　　67、 下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的有 ( )。

　　A 、 權(quán)屬有爭(zhēng)議的建設(shè)用地使用權(quán)

　　B 、 使用權(quán)不明的建設(shè)用地使用權(quán)

　　C 、 通過(guò)協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

　　D 、 已依法公告列入征收范圍的房屋占用的建設(shè)用地使用權(quán)

　　E 、 已設(shè)定抵押的建設(shè)用地使用權(quán)

　　答案： A,B,D

　　解析： 法律法規(guī)等規(guī)定了不得抵押的房地產(chǎn)或者抵押無(wú)效的情形有：①土地所有權(quán)。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)除外。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施。但學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。④列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。⑤已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)。⑥所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)。⑦依法被查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。⑧對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。⑨以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無(wú)效。⑩法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　　68、 下列關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的說(shuō)法，正確的有 ( )。

　　A 、 建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種國(guó)家壟斷行為

　　B 、 取得建設(shè)用地使用權(quán)后，使用權(quán)人享有無(wú)限制的權(quán)利

　　C 、 建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償?shù)?/P>

　　D 、 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立

　　E 、 商業(yè)、娛樂(lè)、綜合用地的最高出讓年限為50年

　　答案： A,C,D

　　解析： 關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的敘述如下：①建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種國(guó)家壟斷行為;②建設(shè)用地使用權(quán)是具有一定使用期限的;③建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償?shù)?④建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立;⑤建設(shè)用地使用權(quán)人享有的權(quán)利范圍是有限制的。

　　69、 下列選項(xiàng)中，屬于征收耕地補(bǔ)償費(fèi)用的有 ( )。

　　A 、 安置補(bǔ)助費(fèi)

　　B 、 征地管理費(fèi)

　　C 、 地上附著物補(bǔ)償費(fèi)

　　D 、 青苗補(bǔ)償費(fèi)

　　E 、 安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用

　　答案： A,C,D,E

　　解析： 補(bǔ)償內(nèi)容由四項(xiàng)增加為六項(xiàng)，除了原有的土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助、地上附著物和青苗補(bǔ)償四項(xiàng)外，把住宅從地上附著物中單列出來(lái)，新增加了社會(huì)保障補(bǔ)償。

　　70、 下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告的內(nèi)容中，屬于產(chǎn)品定位內(nèi)容的有 ( )。

　　A 、 總體規(guī)劃建議

　　B 、 市場(chǎng)細(xì)分

　　C 、 建筑功能建議

　　D 、 配套與景觀建議

　　E 、 戶型設(shè)計(jì)

　　答案： A,C,D

　　解析： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位內(nèi)容有：①建筑功能建議，即項(xiàng)目規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目主體經(jīng)濟(jì)指標(biāo);②產(chǎn)品檔次建議，即開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑材料、配套設(shè)施及項(xiàng)目整體造價(jià)水平;⑧總體規(guī)劃建議，即項(xiàng)目用地規(guī)劃布局、項(xiàng)目道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、項(xiàng)目空間尺度安排、群體組合、道路交通、管網(wǎng);④建筑風(fēng)格建}義;⑤配套、景觀建議;⑥戶型設(shè)計(jì)。

　　71、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)容包括 (　　　)等階段。

　　A 、 項(xiàng)目前期策劃

　　B 、 工程建設(shè)準(zhǔn)備

　　C 、 物業(yè)管理

　　D 、 施工建設(shè)

　　E 、 竣工驗(yàn)收

　　答案： B,D,E

　　解析： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)容包括：①工程建設(shè)準(zhǔn)備;②施工招標(biāo);③施工建設(shè);④竣工驗(yàn)收。

　　72、 下列關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃的說(shuō)法，正確的有 ( )。

　　A 、 出租人有依法收回出租的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利

　　B 、 對(duì)于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人不承擔(dān)對(duì)租賃標(biāo)的物的修繕義務(wù)

　　C 、 由于第三方原因?qū)е鲁凶馊说恼Ｊ褂檬艿椒梁r(shí)，出租人不承擔(dān)任何義務(wù)

　　D 、 承租人違反租賃合同，導(dǎo)致租賃標(biāo)的物受到損失的，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)牧x務(wù)

　　E 、 租賃雙方的租賃關(guān)系終止后，承租人應(yīng)及時(shí)返還土地及其他地上建筑物、其他附著物

　　答案： A,D,E

　　解析： 改正后選項(xiàng)B對(duì)于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人承擔(dān)對(duì)租賃標(biāo)的物必要的維護(hù)。選項(xiàng)C由于第三方原因?qū)е鲁凶馊说恼Ｊ褂檬艿椒梁r(shí)，出租人均負(fù)有除去或防止義務(wù)。

　　73、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的步驟包括 (　　　)等。

　　A 、 確定調(diào)研目的

　　B 、 確定調(diào)研方式

　　C 、 搜集和分析搜集到的信息

　　D 、 組建市場(chǎng)調(diào)研隊(duì)伍

　　E 、 提出城市總體規(guī)劃方案

　　答案： A,B,C,D

　　解析： 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的步驟包括：①確定調(diào)研目的和任務(wù)：②確定調(diào)研對(duì)象和調(diào)查單位;③確定調(diào)研項(xiàng)目;④設(shè)調(diào)查表或問(wèn)卷;⑤確定調(diào)研空間和時(shí)間;⑥確定調(diào)研方式和方法;⑦確定信息整理和分析方法;⑧確定提交報(bào)告方式;⑨制訂調(diào)研的組織計(jì)劃;⑩市場(chǎng)調(diào)研經(jīng)費(fèi)預(yù)算;○11編制市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃書(shū)。

　　74、 采用收益法評(píng)估出的某宗房地產(chǎn)價(jià)值偏高，其原因可能有 ( )。

　　A 、 選取的報(bào)酬率偏低

　　B 、 預(yù)測(cè)的未來(lái)凈收益偏大

　　C 、 估計(jì)的收益年限偏短

　　D 、 估計(jì)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大

　　E 、 計(jì)算使用的空置率偏高

　　答案： A,B

　　解析： 從收益法的觀點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該現(xiàn)值的高低主要取決于以下三個(gè)因素：未來(lái)凈收益的大小——未來(lái)凈收益大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，因此選B項(xiàng)。獲取凈收益期限的長(zhǎng)短——獲取凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高;反之就越低。獲取凈收益的可靠程度——獲取凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高;反之就越低。另根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，因此選A項(xiàng)。

　　75、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)具備的條件有 ( )。

　　A 、 窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)

　　B 、 有工程質(zhì)量監(jiān)督站簽署的質(zhì)量合格文件

　　C 、 有施工單位簽署的工程保修書(shū)

　　D 、 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料

　　E 、 工程質(zhì)量監(jiān)督站責(zé)令整改的問(wèn)題全部整改完畢

　　答案： A,C,D,E

　　解析： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)具備下列條件：①完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，達(dá)到使用要求(不包括房屋建筑工程只完成初裝修而進(jìn)行竣工驗(yàn)收的工程)。交工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，建筑物周?chē)?米以內(nèi)的場(chǎng)地清理完畢。②有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告。④有勘察、設(shè)計(jì)、施工圖審查機(jī)構(gòu)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。⑤有施丁單位簽署的工程保修書(shū)。⑥建設(shè)行政主管部門(mén)及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)部門(mén)責(zé)令整改的問(wèn)題全部整改完畢。⑦有公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。

　　76、 征收和征用的共同之處有 ( )。

　　A 、 都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意

　　B 、 都必須得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意

　　C 、 都應(yīng)給予公平補(bǔ)償

　　D 、 都可以不給予補(bǔ)償

　　E 、 兩者的前提條件相同

　　答案： A,C

　　解析： 征收與征用的共同之處主要有兩點(diǎn)：一是強(qiáng)制性，即都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意;二是補(bǔ)償性，即都應(yīng)給予公平補(bǔ)償。

　　77、 下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)使用的財(cái)務(wù)報(bào)表中，屬于輔助報(bào)表的有 ( )。

　　A 、 投資各方現(xiàn)金流量表

　　B 、 總投資估算表

　　C 、 資金來(lái)源與運(yùn)用表

　　D 、 借款還本付息計(jì)劃表

　　E 、 資產(chǎn)負(fù)債表

　　答案： B,D

　　解析： 輔助報(bào)表項(xiàng)目有總投資估算表、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)估算表、借款還本付息計(jì)劃表、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表等。

　　78、 從投資者的角度看，資金產(chǎn)生時(shí)間價(jià)值的主要原因有 (　　　)。

　　A 、 政策變化

　　B 、 投資收益

　　C 、 價(jià)格波動(dòng)

　　D 、 通貨膨脹

　　E 、 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　答案： B,D,E

　　解析： 資金的時(shí)間價(jià)值產(chǎn)生的原因是多方面的。從投資者的角度看，主要是基于以下幾個(gè)方面：①投資收益。資金在循環(huán)往復(fù)的運(yùn)動(dòng)中，每經(jīng)歷一個(gè)周期，就實(shí)現(xiàn)一次增值。②通貨膨脹。同樣量的貨幣因通貨膨脹引起貨幣的貶值，意味著投資者投資的價(jià)值隨時(shí)問(wèn)增加而減少，因此要通過(guò)資金的時(shí)間價(jià)值對(duì)其損失做補(bǔ)償。③時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，未來(lái)的預(yù)期收入具有不確定性，時(shí)間越長(zhǎng)，不確定性也越大，意味著投資風(fēng)險(xiǎn)也隨時(shí)間的增加而增加。

　　79、 下列建筑物折舊中，屬于功能折舊的有( ) 。

　　A 、 經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致的折舊

　　B 、 建筑設(shè)備過(guò)于先進(jìn)導(dǎo)致的折IH

　　C 、 戶型設(shè)計(jì)欠佳導(dǎo)致的折舊

　　D 、 環(huán)境景觀改變導(dǎo)致的折舊

　　E 、 外墻保溫較差導(dǎo)致的折舊

　　答案： B,C,E

　　解析： 功能缺乏是指建筑物沒(méi)有其應(yīng)有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。例如，住宅沒(méi)有衛(wèi)生間、暖氣(北方地區(qū))、燃?xì)狻㈦娫捑�路、有線電視等;辦公樓沒(méi)有電梯、寬帶等。

　　80、 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中，負(fù)債分為 ( )。

　　A 、 預(yù)付賬款

　　B 、 流動(dòng)負(fù)債

　　C 、 資本公積

　　D 、 建設(shè)投資借款

　　E 、 流動(dòng)資金借款

　　答案： B,D,E

　　解析： 選項(xiàng)A屬于資產(chǎn)，選項(xiàng)C屬于所有者權(quán)益。

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