4 1、 房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后，結(jié)算工程價款最終依據(jù)的經(jīng)濟文件是 ( )。

　　A 、 竣工決算

　　B 、 竣工結(jié)算

　　C 、 施工圖預算

　　D 、 工程預算

　　答案： B

　　解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算是指開發(fā)項目完工，并經(jīng)發(fā)包人或有關(guān)機構(gòu)驗收合格且點交后，按照施工發(fā)承包合同的約定，由承包人在原合同價格基礎(chǔ)上編制調(diào)整價格并提交發(fā)包人審核確認的過程�？⒐そY(jié)算是表達該項目最終工程造價和結(jié)算工程價款依據(jù)的經(jīng)濟文件。

　　42、 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總投資為5000萬元，其中60 %為年利率7 %的銀行貸款，全部本息3年還清，每年還本額相同，利息不再計息，到期的還款總額為 ( )萬元。

　　A 、 3210

　　B 、 3420

　　C 、 3630

　　D 、 3675

　　答案： B

　　解析：

　　43、 在借款償還期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未分配利潤首先用于 (　　　)。

　　A 、 購置土地

　　B 、 歸還貸款

　　C 、 發(fā)放福利

　　D 、 增加資本金

　　答案： B

　　解析： 在借款償還期內(nèi)，未分配利潤主要用于歸還貸款。

　　44、 房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn) ( )負相關(guān)。

　　A 、 需求

　　B 、 供給

　　C 、 開發(fā)成本

　　D 、 價值

　　答案： B

　　解析： 依據(jù)房地產(chǎn)需求曲線，房地產(chǎn)價格與供給呈負相關(guān)關(guān)系。

　　45、 下列選項中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標程序的是 ( )。

　　A 、 發(fā)出招標公告或邀請書

　　B 、 工程投標詢價和現(xiàn)場考察

　　C 、 開標、評標和授標

　　D 、 簽訂工程承包合同

　　答案： B

　　解析： 招標程序：招標前的準備，發(fā)出招標公告或邀請書，投標人資格預審，發(fā)售招標文件，開標、評標和授標，簽訂工程承包合同。

　　46、 下列線性盈虧平衡表達式中，用產(chǎn)品單價表示盈虧平衡點的是 ( )。

　　答案： C

　　解析：

　　47、 在房地產(chǎn)估價中，建筑物折舊等于建筑物重新購建價格減去 (　　　)。

　　A 、 房地產(chǎn)價格

　　B 、 建筑物開發(fā)成本

　　C 、 土地價值

　　D 、 建筑物市場價值

　　答案： D

　　解析： 估價上的建筑物折舊是指因各種原因所造成的建筑物價值損失，其金額為建筑物在價值時點的市場價值與在價值時點的重新購建價格之差，即建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值。

　　48、 根據(jù)我國目前的規(guī)定，個人購買普通住房超過2年不足5年的，營業(yè)稅 ( )。

　　A 、 免征

　　B 、 按其取得的售房收入全額征收

　　C 、 按其取得的售房收入減去購買住房原價的差額征收

　　D 、 按其取得的售房收入減去購買住房原價的差額減半征收

　　答案： B

　　解析： 根據(jù)我國目前的規(guī)定.個人購買普通住房超過2年不足5年的，營業(yè)稅按其取得的售房收入全額征收。

　　49、工業(yè)區(qū)位理論的奠基人韋伯認為，工業(yè)產(chǎn)品的 ( )最低點是工業(yè)企業(yè)選址的理想?yún)^(qū)位。

　　A 、 原料成本

　　B 、 生產(chǎn)成本

　　C 、 運輸成本

　　D 、 銷售成本

　　答案： B

　　解析：工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟學家韋伯，其區(qū)位理論的核心是通過對運輸、勞動力及集聚因素相互作用的分析和計算.找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。

　　50、 在土地總價一定的情況下，樓面地價與容積率之間的關(guān)系是 (　　　)。

　　A 、 樓面地價隨容積率的增高而降低

　　B 、 容積率隨樓面地價的增高而升高

　　C 、 樓面地價不受容積率變化的影響

　　D 、 容積率間接地受到樓面地價變化的影響

　　答案： A

　　解析： 在土地總價一定的情況下，樓面地價與容積率之間的關(guān)系是反比關(guān)系，樓面地價隨容積率的增高而降低。

　　51、 在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，與定量調(diào)研相比，定性調(diào)研采用的數(shù)據(jù)分析方法屬于 ( )。

　　A 、 線性回歸法

　　B 、 統(tǒng)計方法

　　C 、 算術(shù)平均方法

　　D 、 非統(tǒng)計方法

　　答案： D

　　解析： 在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，與定量調(diào)研相比，定性調(diào)研采用的數(shù)據(jù)分析方法屬于非統(tǒng)計方法。

　　52、 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，由 (　　　)督促其限期繳納。

　　A 、 業(yè)主大會

　　B 、 房產(chǎn)行政管理部門

　　C 、 社區(qū)居民委員會

　　D 、 業(yè)主委員會

　　答案： D

　　解析： 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交物業(yè)服務(wù)費的，由業(yè)主委員會督促其限期繳納。

　　53、 根據(jù)我國現(xiàn)行規(guī)定，外商投資企業(yè)的房屋 ( )。

　　A 、 應繳納城市房地產(chǎn)稅

　　B 、 應繳納房產(chǎn)稅

　　C 、 不用繳納土地增值稅

　　D 、 不用繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

　　答案： B

　　解析： 根據(jù)我國現(xiàn)行規(guī)定，外商投資企業(yè)的房屋應繳納房產(chǎn)稅。

　　54、 下列關(guān)予建設(shè)用地管理原則的說法，錯誤的是 (　　　)。

　　A 、 節(jié)約、合理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用率

　　B 、 強調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用

　　C 、 實行建設(shè)用地有償使用

　　D 、 經(jīng)濟效益優(yōu)先

　　答案： D

　　解析： 我國的土地公有制、人多地少等國情，決定了我國在建設(shè)用地管理中必須堅持以下原則：①節(jié)約、合理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用率;②強調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用;③實行建設(shè)用地有償使用;④社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一。

　　55、 比較法估價時，因可比實例的成交日期與價值時點不同而對可比實例成交價格進行的處理，屬于 (　　　)。

　　A 、 建立比較基礎(chǔ)

　　B 、 交易情況修正

　　C 、 市場狀況調(diào)整

　　D 、 房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　答案： C

　　解析： 可比實例的成交價格是成交日期的價格，是存成交日期的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期通常是過去，所以呵比實例的成交價格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。而需要評估的估價對象價值應是價值時點的價值，應是在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下形成的.如果價值時點是現(xiàn)在，則應是在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期與價值時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，導致了估價對象或可比實例這類房地產(chǎn)的市場供求關(guān)系等發(fā)生了變化，進而即使是同一房地產(chǎn)，在這兩個不同時間的價格也會有所不同。因此，應將可比實例在成交日期的價格調(diào)整到在價值時點的價格。這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。

　　56、 下列經(jīng)濟評價指標中，屬于房地產(chǎn)投資項目動態(tài)盈利性指標的是 ( )。

　　A 、 成本利潤率

　　B 、 銷售利潤率

　　C 、 利息備付率

　　D 、 財務(wù)內(nèi)部收益率

　　答案： D

　　解析： 選項A成本利潤率和選項B銷售利潤率都屬于靜態(tài)指標，選項C利息備付率屬于清償能力指標。

　　57、 對搜集的各種信息進行分類和甄別篩選，是房地產(chǎn)市場調(diào)研報告編制中 (　　　)階段的工作。

　　A 、 信息整理

　　B 、 專題研討

　　C 、 分工編寫

　　D 、 形成初稿

　　答案： A

　　解析： 各種信息是市場調(diào)研報告的基本素材，在市場調(diào)研報告編制中首先要對通過市場調(diào)查所收集的信息進行整理，信息整理大致可分為三項主要工作：①對信息按照市場調(diào)研報告的需要進行分類;②對分類后的信息進行甄別篩選，去偽存真;③對信息進行初步統(tǒng)計分析，編制必要的分析圖表。通過信息整理階段的工作，報告編制人員既要熟悉已掌握的各種信息的內(nèi)容，又要對市場調(diào)研報告中要解決的問題以及市場的客觀反映有初步的認識和看法，為專題研討階段奠定基礎(chǔ)。

　　58、 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對同類物業(yè)和相鄰物業(yè)特點的分析，有針對性地對自己的項目進行了產(chǎn)品定位。該產(chǎn)品定位策略是 (　　)。

　　A 、 屬性定位策略

　　B 、 性能定位策略

　　C 、 獨立定位策略

　　D 、 競爭對手定位策略

　　答案： D

　　解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接面對競爭對手，將自己的產(chǎn)品定位為在某方面比競爭對手更好一些。這一定位策略就是通過大量的市場調(diào)研分析，找出同類物業(yè)、相鄰物業(yè)的特點和弱點，有針對性地定位自己的產(chǎn)品。

　　59、 按城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，城市可分為 ( )。

　　A 、 塊狀城市、帶狀城市、星狀城市

　　B 、 單中心城市、多中心城市

　　C 、 棋盤形城市、放射形城市

　　D 、 大城市、中等城市、小城市

　　答案： B

　　解析： ①按城市人口規(guī)模，可將城市分為大城市、中等城市和小城市;②按城市平面幾何形狀，可將城市分為塊狀城市、帶狀城市、星狀城市等;③按城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，可將城市分為單中心城市和多中心城市;④按城市道路格局，可將城市分為棋盤形城市、放射形城市、不規(guī)則形城市等。

　　60、 房地產(chǎn)估價工作應按一定的程序進行，下列 (　　　)應該在確定估價結(jié)果前完成。

　　A 、 制定估價作業(yè)方案

　　B 、 撰寫估價報告

　　C 、 審核估價報告

　　D 、 交付估價報告

　　答案： A

　　解析： 房地產(chǎn)估價工作應按下列程序進行：①受理估價委托;②確定估價基本事項;③制定估價作業(yè)方案;④搜集估價所需資料;⑤實地查勘估價對象;⑥選用估價方法進行測算;⑦確定估價結(jié)果;⑧撰寫估價報告;⑨審核估價報告;⑩交付估價報告;○11保存估價資料。

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