三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0..5分)

　　81、(三)

　　根據(jù)以下資料，回答下列問題：

　　采用市場法評估某套位于8層的舊住宅于2010年10月1日的市場價值，選取了同樓某套位于11層的相似的舊住宅作為可比實例。該可比實例的成交價格為5000元/平方米，成交E}期為2010年8月1日。同類住宅2010年8—9的市場價格月環(huán)比分別下降2 %和5 %。住宅所處樓層每高一層，價格高1%。

　　選取的可比實例應(yīng)符合的條件有 ( )。

　　A 、 與被估價住宅的面積相同

　　B 、 與被估價住宅的年齡相同

　　C 、 成交日期應(yīng)接近估價時點

　　D 、 成交價格應(yīng)盡量為正常價格

　　答案： C,D

　　解析：選取的可比實例應(yīng)符合的條件有：成交日期應(yīng)接近估價時點，成交價格應(yīng)盡量為正常價格。

　　82、 對該可比實例成交價格進行的修正和調(diào)整，應(yīng)包括 ( )。

　　A 、 交易情況修正

　　B 、 建立價格可比基礎(chǔ)

　　C 、 交易日期調(diào)整

　　D 、 房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　答案： A,C,D

　　解析： 估價對象價值=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。

　　83、 該可比實例成交價格經(jīng)過交易日期調(diào)整后的價格為 ( )元/平方米。

　　A 、 4655

　　B 、 4750

　　C 、 4900

　　D 、 5000

　　答案： A

　　解析： 8月：5000×(1-2%)=4900(元/平方米);9月：4900×(1-5%)=4655(元/平方米)。

　　84、 該可比實例成交價格經(jīng)過樓層調(diào)整后的價格為 ( )元平方米。

　　A 、 4851.50

　　B 、 4852 .95

　　C 、 5100.50

　　D 、 5151.5l

　　答案： B

　　解析： 10層：5000÷(1+1%)≈4950.49(元/平方米);9層：4950.49÷(1+1%)≈4901.48(元/平方米);8層：4901.48÷(1+1%)≈4852。95(元/平方米)。

　　85、(三)

　　根據(jù)以下資料，回答下列問題：

　　某商品住宅在建工程.土地總面積為15000平方米，容積率為2 .3，已正常開發(fā)建設(shè)16個月。同類商品住宅開發(fā)項目的建設(shè)期為24個月，相似商品住宅的市場價格為8000元/平方米。

　　該商品住宅在建工程的后續(xù)建設(shè)期為 (　　)個月。

　　A 、 6

　　B 、 8

　　C 、 18

　　D 、 24

　　答案： A

　　解析：24-16=8(月)。

　　86、 該房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后價值為 (　　)億元。

　　A 、 1.2

　　B 、 2

　　C 、 2 .76

　　D 、 3

　　答案： C

　　解析： 根據(jù)容積率=總建筑面積÷總用地，總建筑面積=總用地×容積率=15000×2.3=34500(平方米)，該房地產(chǎn)完成后的總價值=34500×8000=276000000(元)。

　　87、 按假設(shè)開發(fā)法計算時，該商品住宅在建工程后續(xù)開發(fā)的必要支出包括 (　　)。

　　A 、 土地取得成本

　　B 、 續(xù)建成本

　　C 、 銷售稅費

　　D 、 取得該在建工程的稅費

　　答案： B,C,D

　　解析： 土地取得成本是先期開發(fā)的成本。

　　88、 該商品住宅在建工程的價值等于開發(fā)完成后的價值減去 (　　)。

　　A 、 后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

　　B 、 保證金

　　C 、 商品住宅建筑安裝工程費

　　D 、 征地拆遷費用

　　答案： A

　　解析： 假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。

　　89、( 四)

　　根據(jù)以下資料，回答下列問題：

　　某商品住宅小區(qū)共有住在800套，已售出并交付600套，其中三套住房登記為王某，其余一人一套;已售出未交付150套 ;未售出50套，由街道辦事處組織成立了首次業(yè)主大會會議籌備組。籌備組完成了 《業(yè)主大會議事規(guī)則》和 《管理規(guī)約》的草擬，確定了業(yè)主委員會委員候選人名單等工作，擬召開首次業(yè)主大會會議。

　　首次業(yè)主大會召開時，該小區(qū)業(yè)主投票權(quán)總數(shù)為( )人。

　　A 、 598

　　B 、 599

　　C 、 600

　　D 、 602

　　答案： A

　　解析：通過計算600-3+1=598(人)。

　　90、 首次業(yè)主大會籌備組組長由( )代表擔任。

　　A 、 業(yè)主

　　B 、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　C 、 街道辦事處

　　D 、 居民委員會

　　答案： C

　　解析： 籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

　　91、 籌備組自組成之日起，應(yīng)在( ) 日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　A 、 30

　　B 、 60

　　C 、 90

　　D 、 180

　　答案： C

　　解析： 籌備組應(yīng)自組成之日起90 日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　92、 根據(jù) 《物業(yè)管理條例》，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2 /3 以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)2 /3 以上的業(yè)主同意的事項為( ) 。

　　A 、 籌集和使用住房專項維修資金

　　B 、 確定定期會議和臨時會議的時間

　　C 、 確定業(yè)主大會決定事項的表決原則

　　D 、 確定業(yè)主大會召開形式

　　答案： A,C

　　解析： 根據(jù) 《物業(yè)管理條例》規(guī)定，選項A和選項C正確。

　　93、 ( 四)

　　根據(jù)以下資料，回答下列問題：

　　某住宅小區(qū)共有住宅400套，已售出并交付300套，其中四套住房登記為王海，其余一人一套;已售出未70套;未售出30套。由街道辦事處組織成立了首次業(yè)主大會會議籌備組�；I備組完成了 《業(yè)主大會議事規(guī)則》和 《管理規(guī)約》的草擬，確定了業(yè)主委員會委員候選人名單等工作，擬召開首次業(yè)主大會會議。

　　首次業(yè)主大會召開時，該小區(qū)業(yè)主投票權(quán)總數(shù)為 ( )人。

　　A 、 298

　　B 、 299

　　C 、 300

　　D 、 302

　　答案： A

　　解析：本題考查業(yè)主大會認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)的方法：一個專有部分按一人計算，建設(shè)單位尚未售出或雖已出售但未交房的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算，所以300-3+1=298(人)。

　　94、 首次業(yè)主大會籌備組組長由 ( )代表擔任。

　　A 、 業(yè)主

　　B 、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　C 、 街道辦事處

　　D 、 居民委員會

　　答案： C

　　解析： 首次業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

　　95、 籌備組自組成之日起，應(yīng)在 ( )日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　A 、 30

　　B 、 60

　　C 、 90

　　D 、 180

　　答案： C

　　解析： 籌備組自組成之日起90 日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　96、 下列選項中，可以不由業(yè)主共同決定的是 ( )。

　　A 、 籌集和使用住房專項維修資金

　　B 、 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　C 、 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則

　　D 、 改變私有部分布局

　　答案： D

　　解析： 選項D不需要業(yè)主共同決定。

　　97、 ( 四)

　　根據(jù)以下資料，回答下列問題：

　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過劃拔方式取得一宗住宅用地，土地面積80000平方米，規(guī)劃容積率2 .O，成交總價7000萬元。該企業(yè)根據(jù)土地出讓條件和出讓合同，組織進行了規(guī)劃設(shè)計，并制訂了總體建設(shè)進度計劃，其中部分內(nèi)容如下：建設(shè)項目包括住宅工程、配套的商業(yè)設(shè)施、供小區(qū)業(yè)主免費使用的浴池(4000平方米) 、有償使用的室內(nèi)車庫，總建筑面積20000平方米。當年開始動工建設(shè)。

　　該住宅用地的實際樓面地價為 ( )元平方米。

　　A 、 3140.20

　　B 、 3200.00

　　C 、 2916.67

　　D 、 3294 .10

　　答案： C

　　解析：根據(jù)容積率的定義，有效建筑面積=20000+4000=24000(平方米)，總價為7000萬元，所以實際地價=7000÷24000≈2916.67(元/平方米)。

　　98、 在該項目施工期間需要簽訂的合同有 ( )|。

　　A 、 工程勘察設(shè)計合同

　　B 、 工程監(jiān)理合同

　　C 、 建設(shè)工程施工合同

　　D 、 買賣合同

　　答案： A,B,C

　　解析： 買賣合同是在完成后簽訂。

　　99、 業(yè)主要求在整個合同執(zhí)行期間工程量的風(fēng)險、物價上漲的風(fēng)險由承包商承擔應(yīng)采用的合同是 ( )。

　　A 、 總價合同

　　B 、 單價合同

　　C 、 成本加酬金合同

　　D 、 承攬合同

　　答案： A

　　解析： 本題考查合同的相關(guān)內(nèi)容。

　　100、 該項目的實施控制是對 ( )三個目標進行有效控制。

　　A 、 成本

　　B 、 質(zhì)量

　　C 、 進度

　　D 、 效果

　　答案： A,B,C

　　解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施投資控制的實質(zhì)是對成本、質(zhì)量、進度三個目標進行有效控制。

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