31. 比較法操作步驟的第一步為( )。

　　A. 價(jià)格換算

　　B. 價(jià)格調(diào)整

　　C. 選取可比實(shí)例

　　D. 搜集交易實(shí)例

　　【答案】D

　　【解析】市場(chǎng)法又稱為比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法。運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為以下步驟：①搜集交易實(shí)例;②選取可比實(shí)例;③對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚�。其中，根�?jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整;④求取比準(zhǔn)價(jià)格。

　　32. 評(píng)估某宗房地產(chǎn)在2011年9月末的價(jià)格，選取了某可比實(shí)例，其成交價(jià)格為3000元/平方米，成交日期為2010年10月末，另調(diào)查獲知2010年6月末至2011年9月末該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1.5%，則對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為( )元/平方米。

　　A. 3586.9 B. 3533.8 C. 3495.6 D. 3481.6

　　【答案】B

　　【解析】

　　33. 報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，然后利用適當(dāng)?shù)? )將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　A. 計(jì)算手段

　　B. 換算因子

　　C. 收益利率

　　D. 報(bào)酬率

　　【答案】D

　　【解析】報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，然后利用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　34. 計(jì)算折舊費(fèi)的依據(jù)是( )。

　　A. 開(kāi)發(fā)建設(shè)的投資

　　B. 房屋價(jià)格

　　C. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購(gòu)置價(jià)格之差

　　D. 重置價(jià)格

　　【答案】C

　　【解析】成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。折舊是指各種原因造成的房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)際減損，其金額為房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格之差。

　　35. 成本法的理論依據(jù)是( )。

　　A. 成本理論

　　B. 替代理論

　　C. 高等價(jià)交換理論

　　D. 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論

　　【答案】D

　　【解析】成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定的，具體又可以分為從賣方的角度來(lái)看和從買方的角度來(lái)看。從賣方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格是基于其過(guò)去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入。從買方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格是基于其社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”。

　　36. 成本法估價(jià)的步驟中的第二步為( )。

　　A. 求取積算價(jià)格

　　B. 測(cè)算建筑物折舊

　　C. 測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格

　　D. 搜集房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成等資料

　　【答案】C

　　【解析】成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把成本法測(cè)算出的價(jià)值簡(jiǎn)稱為積算價(jià)格，估價(jià)的步驟依次為：①搜集房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成等資料;②測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格;③測(cè)算建筑物折舊;④求取積算價(jià)格。

　　37. 物業(yè)管理階段是指業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物、業(yè)服務(wù)合同，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定實(shí)施物業(yè)管理的階段，其工作內(nèi)容主要包括( )兩個(gè)基本環(huán)節(jié)。

　　A. 公共服務(wù)與管理、系統(tǒng)協(xié)調(diào)

　　B. 公共服務(wù)與管理、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收

　　C. 專項(xiàng)服務(wù)與管理、系統(tǒng)協(xié)調(diào)

　　D. 專項(xiàng)服務(wù)與管理、經(jīng)哲創(chuàng)收

　　【答案】A

　　【解析】物業(yè)管理的主要階段為早期介入階段、前期物業(yè)管理階段和物業(yè)管理階段。其中，物業(yè)管理階段是指業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定實(shí)施物業(yè)管理的階段，該階段物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容包括公共服務(wù)與管理和系統(tǒng)協(xié)調(diào)兩個(gè)基本環(huán)節(jié)。

　　38. 用戶入住后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)最經(jīng)常、最持久、最基本的工作內(nèi)容是( )。

　　A. 公共服務(wù)與管理

　　B. 系統(tǒng)協(xié)調(diào)

　　C. 專項(xiàng)服務(wù)與管理

　　D. 經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收

　　【答案】A

　　【解析】公共服務(wù)與管理是用戶入住后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)最經(jīng)常、最持久、最基本的工作內(nèi)容，也是物業(yè)管理水平的集中體現(xiàn)。這個(gè)工作涉及的方面很多，例如，房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境管理、公共秩序維護(hù)管理、檔案管理和客戶管理，以及為居住與工作環(huán)境而進(jìn)行的配套設(shè)施及公共環(huán)境的進(jìn)一步完善等各項(xiàng)服務(wù)工作。

　　39. 一般而言，專有部分必須是一套( )的住宅，權(quán)利人對(duì)專有部分享有單獨(dú)的所有權(quán)。

　　A. 自身開(kāi)放

　　B. 自身封閉

　　C. 獨(dú)立

　　D. 耐久性

　　【答案】B

　　【解析】專有部分是指構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立性、能夠區(qū)分為所有權(quán)標(biāo)的部分。一般而言，專有部分必須是一套自身封閉的住宅，權(quán)利人對(duì)專有部分享有單獨(dú)的所有權(quán)�！蔼�(dú)立性”是專有部分的重要特征。

　　40. 下列不屬于共有部分的是( )。

　　A. 承重結(jié)構(gòu)

　　B. 避難層

　　C. 室內(nèi)衛(wèi)生間

　　D. 公共照明

　　【答案】C

　　【解析】除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分：①建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;②其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。

　　相關(guān)推薦：

　　2014年初級(jí)經(jīng)濟(jì)師《初級(jí)房地產(chǎn)》考試大綱

　　2014年經(jīng)濟(jì)師考試報(bào)名時(shí)間及報(bào)名入口專題

　　2014初級(jí)經(jīng)濟(jì)師《初級(jí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)》知識(shí)點(diǎn)及習(xí)題匯總