三、案例分析題(共20題，每題2分，由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選的每個選項得0.5分)

　　(一)

　　甲房地產開發(fā)企業(yè)通過出讓方式取得一塊商業(yè)用地使用權，擬建造商業(yè)樓，并簽訂了建設用地使用權出讓合同。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　81. 土地使用權出讓合同( )。

　　A. 可以隨時變更

　　B. 土地使用權轉讓后無效

　　C. 是領取土地使用證明必不可少的憑證

　　D. 是出讓雙方權利與義務的契約

　　【答案】CD

　　【解析】選項A，土地使用權出讓合同不能隨時變更，土地使用者需要改變建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意;選項B，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四條規(guī)定，依照本條例的規(guī)定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。

　　82. 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的用途，應當經( )批準。

　　A. 出讓方

　　B. 市、縣人民政府城市建設部門

　　C. 市、縣人民政府房屋管理部門

　　D. 市、縣人民政府城市規(guī)劃部門

　　【答案】AD

　　【解析】土地使用者需要改變建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂建設用地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂建設用地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

　　83. 建設用地使用權出讓合同一般包括( )。

　　A. 當事人的名稱和住所

　　B. 土地界址

　　C. 土地用途

　　D. 建造該土地上建筑物的房產商名稱、地址

　　【答案】ABC

　　【解析】建設用地使用權出讓合同一般包括：①當事人的名稱和住所;②土地界址、面積等;③建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間;④土地用途;⑤使用期限;⑥出讓金等費用及其支付方式;⑦解決爭議的方法。

　　(二)

　　甲公司職員李某決定于2009年11月購買一套普通住房自住，準備向銀行申請個人住房公積金貸款

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　84. 關于住房公積金，下列說法正確的有( )。

　　A. 住房公積金全部歸職工所在單位所有，記入職工個人的住房公積金賬戶

　　B. 住房公積金可用于建造、購買、大修和租賃自住住房

　　C. 住房公積金的本質屬性是工資，是住房分配貨幣化的重要形式

　　D. 住房公積金制度的建立，標志著一個由國家支持、單位資助、依靠職工力量解決住房問題的市場化機制開始形成

　　【答案】BCD

　　【解析】選項A，住房公積金全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金賬戶，用于建造、購買、大修和租賃自住住房。住房公積金的本質屬性是工資，是住房分配貨幣化的重要形式。

　　85. 下列各項中屬于住房公積金的特點的有( )。

　　A. 強制性

　　B. 互助性

　　C. 保障性

　　D. 收益性

　　【答案】ABC

　　【解析】住房公積金的特點：①強制性，是指凡在職職工及其所在單位都需按規(guī)定的繳存基數(shù)、繳存比例建立并按月繳存住房公積金;②互助性，是指住房公積金具有儲備和融通的特性，可集中全社會職工的力量，把個人較少的錢集中起來，形成規(guī)模效應;③保障性，住房公積金專門用于住房建設和消費，職工可用住房公積金購買、建造、翻建、大修自住住房，其他任何單位和個人不得挪用。

　　86. 不屬于李某可提取住房公積金賬戶內的存儲金額的情形有( )。

　　A. 購買、建造、翻建、大修自住住房的

　　B. 購買投資性住房的

　　C. 離休、退休的

　　D. 償還購房貸款本息的

　　【答案】B

　　【解析】繳存住房公積金的職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額：①購買、建造、翻建、大修自住住房的;②離休、退休的;③完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的;④戶口遷移所在的市、縣或者出境定居的;⑤償還購房貸款本息的;⑥房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的。

　　87. 李某申請的住房公積金貸款的還款期限最長不超過( )。

　　A. 15年 B. 20年 C. 30年 D. 40年

　　【答案】C

　　【解析】貸款期限由住房公積金管理中心或受托銀行根據(jù)借款人的申請及償還能力確定。根據(jù)中國人民銀行的規(guī)定，每筆公積金貸款期限最長不超過30年，并不得長于借款人法定離休或者退休以后的5年。共同借款的，貸款期限最長不超過30年，并不得長于其中最年輕者法定離休或者退休以后的5年。借款人的申請期限短于規(guī)定的最長期限的，貸款期限以申請期限為準。

　　(三)

　　某房地產開發(fā)企業(yè)于2009年1月1日通過出讓方式以2000萬元的總價取得一房地產開發(fā)用地，土地總面積10000平方米，用途為辦公，規(guī)劃總建筑面積為20000平方米，土地使用期限自取得之日起50年，現(xiàn)正在其上進行寫字樓建設，預計2012年1月1日建成交付使用。根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　88. 該房地產開發(fā)用地的樓面地價為( )。

　　A. 500 B. 1000 C. 1500 D. 2000

　　【答案】B

　　【解析】樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地

　　價格。樓面地價與土地總價的關系為：

　　89. 該房地產開發(fā)用地的規(guī)劃容積率為( )。

　　A. 1.0 B. 1.5 C. 2.0 D. 2.5

　　【答案】C

　　【解析】建筑容積率，簡稱容積率，是指項目規(guī)劃建設用地范圍內總建筑面積與規(guī)劃建設用地面積的比值，即

　　90. 該房地產的現(xiàn)狀為( )。

　　A. 建設用地

　　B. 在建工程

　　C. 期房

　　D. 現(xiàn)房

　　【答案】B

　　【解析】房地產按照開發(fā)程度可以分為生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房五類。其中，在建工程是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產。該宗土地現(xiàn)正進行開發(fā)建設，尚未建成，屬于在建工程范疇。

　　91. 對該房地產現(xiàn)狀進行估價，可采用的估價方法有( )。

　　A. 成本法

　　B. 收益法

　　C. 假設開發(fā)法

　　D. 基準地價修正法

　　【答案】AC

　　【解析】選項A，成本法適用的估價對象：新近開發(fā)建設完成的房地產(簡稱新開發(fā)的房地產)、可以假設重新開發(fā)建設的現(xiàn)有房地產(簡稱舊的房地產)、正在開發(fā)建設的房地產(即在建工程)、計劃開發(fā)建設的房地產，都可以采用成本法估價。選項C，假設開發(fā)法適用的估價對象：假設開發(fā)法適用于評估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產價值，例如可供開發(fā)建設的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發(fā)項目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(包括裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。

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