(五)抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)
1.債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的,其他債權(quán)人可以在“知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi)”請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。
2.訂立抵押合同時(shí),抵押權(quán)人和抵押人不得約定在債務(wù)履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí),抵押物的所有權(quán)直接歸債權(quán)人所有。但該條款的無效不影響抵押合同其他條款的效力。
提示:質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有,但“流質(zhì)條款”的無效不影響質(zhì)押合同其他部分的效力。
3.土地出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)
拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價(jià)款,應(yīng)先依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額,抵押權(quán)人可主張剩余價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。
(六)抵押物轉(zhuǎn)讓限制和滌除權(quán)
1.抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人“同意”轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。
2.抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外(滌除權(quán))。
【例題·多選題】陳某向賀某借款20萬元,借期2年。陳某以自己的房屋提供抵押擔(dān)保并辦理了登記。抵押期間,謝某向陳某表示愿意以50萬元購買陳某的房屋。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,下列表述中,正確的是( )。
A.陳某將該房屋賣給謝某應(yīng)得到賀某的同意
B.如陳某經(jīng)賀某同意將該房屋賣給了謝某,則應(yīng)將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存
C.如謝某代為償還20萬元借款,則陳某的轉(zhuǎn)讓行為無須得到賀某同意
D.如謝某代為償還20萬元借款,則陳某的轉(zhuǎn)讓行為還須得到賀某同意
『正確答案』ABC
『答案解析』(1)抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存;AB正確。(2)抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外;C正確,D錯(cuò)誤。
(七)抵押權(quán)變更順位
抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容,但抵押權(quán)的變更,未經(jīng)其他抵押權(quán)人“書面同意”,不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。
【例題】東方公司以其房屋作抵押,先后向甲銀行借款100萬元,乙銀行借款300萬元,丙銀行借款500萬元,并依次辦理了抵押登記。后丙銀行與甲銀行商定交換各自抵押權(quán)的順位,并辦理了變更登記,但乙銀行并不知情。因東方公司無力償還三家銀行的到期債務(wù),銀行拍賣其房屋,僅得價(jià)款600萬元。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,關(guān)于三家銀行對(duì)該價(jià)款的分配,下列選項(xiàng)中,正確的是( )。
A.甲銀行100萬元、乙銀行300萬元、丙銀行200萬元
B.甲銀行得不到清償、乙銀行100萬元、丙銀行500萬元
C.甲銀行得不到清償、乙銀行300萬元、丙銀行300萬元
D.甲銀行100萬元、乙銀行200萬元、丙銀行300萬元
『正確答案』C
『答案解析』(1)如果不變更抵押權(quán)的順序,乙銀行作為第二順位的抵押權(quán)人,可以得到清償?shù)臄?shù)額為300萬元;(2)甲銀行和丙銀行交換抵押權(quán)的順位時(shí),未經(jīng)乙銀行的書面同意(乙銀行并不知情),不得對(duì)乙銀行產(chǎn)生不利影響。因此,乙銀行可以得到清償?shù)臄?shù)額仍為300萬元,剩下的300萬元給丙銀行(丙銀行通過交換,其抵押權(quán)的順位已經(jīng)優(yōu)先于甲銀行)。
(八)保全抵押物
如果抵押物受到抵押人或第三人的侵害,抵押權(quán)人有權(quán)要求停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失。
(九)抵押權(quán)人的孳息收取權(quán)
債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的,自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息,但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。抵押權(quán)人所收取的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。
【例題·單選題】甲將已出租給乙的房屋作為貸款擔(dān)保抵押給丙,在債務(wù)履行期滿后,甲不履行到期債務(wù),丙為行使抵押權(quán)請(qǐng)求人民法院將該房屋扣押,并通知了乙。下列說法中,正確的是( )。
A.該房屋抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立
B.該房屋租金屬于天然孳息
C.自甲不履行到期債務(wù)之日起,丙有權(quán)收取該房屋租金
D.自人民法院扣押該房屋之日起,丙有權(quán)收取該房屋租金
『正確答案』D
(十)抵押與租賃
1.先抵押后出租的,抵押權(quán)優(yōu)先
抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已經(jīng)抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí),如果抵押人“未告知”承租人財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押的,“抵押人”對(duì)承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人“已經(jīng)書面告知”承租人該財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失,由“承租人自己”承擔(dān)。
2.先出租后抵押的,租賃合同優(yōu)先
抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。
(十一)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
1.抵押物拍賣價(jià)款的清償順序:
(1)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用;(2)主債權(quán)的利息;(3)主債權(quán)。
2.抵押權(quán)已登記的,按照登記的先后順序清償;順序相同的,按照債權(quán)比例清償。
3.抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。
4.順位在后的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的,抵押權(quán)人只能就抵押物價(jià)值超出順位在先的抵押擔(dān)保債權(quán)的部分受償。
5.順位在先的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的剩余價(jià)款應(yīng)予提存,留待清償順位在后的抵押擔(dān)保債權(quán)。
6.抵押權(quán)未登記的,按照債權(quán)比例清償。
(十二)最高額抵押
最高額抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行,債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)那樾巍?/P>
1.抵押權(quán)人的債權(quán)在下列情況下確定:
(1)約定的債權(quán)確定期間屆滿;
(2)沒有約定債權(quán)確定期間,抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)定之日起滿2年后請(qǐng)求確定債權(quán);
(3)新的債權(quán)不可能發(fā)生;
(4)抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押;
(5)債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷。
2.最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前,部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的,最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓,但當(dāng)事人另有約定的除外。
(十三)抵押權(quán)的消滅
順序在先的抵押權(quán)與該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬一人時(shí),該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人可以以其抵押權(quán)對(duì)抗順序在后的抵押權(quán)。
舉例:甲、乙是兄弟,甲向乙借款50萬元,并以自己的房屋作抵押,辦理了登記。后甲又向丙借款50萬元,亦以自己的房屋作抵押,辦理了登記。后甲去世,無其他繼承人,亦無其他財(cái)產(chǎn),房屋經(jīng)評(píng)估價(jià)值60萬元。在這種情況下,乙、丙的抵押權(quán)如何行使?
分析:乙的抵押權(quán)與繼承后產(chǎn)生的所有權(quán)混同,故乙可以主張順序在先的抵押權(quán),而不主張所有權(quán)。最后乙可以獲得50萬元,而丙則可以獲得10萬元。
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