2009年注會《會計》：會計處理十大難點解析

　　九、借款費用的核算

　　借款費用包括借款利息、折價或者溢價的攤銷、輔助費用以及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額等。借款費用核算中應(yīng)注意的第一個問題是區(qū)分資本化和費用化，應(yīng)該嚴(yán)格核定資本化條件。第二個問題是資本化期間的核定，在開始資本化時點到停止資本化時點的期間，借款費用暫停資本化的期間不包括在內(nèi)，但發(fā)生非正常中斷且中斷時間連續(xù)超過3個月的，應(yīng)當(dāng)暫停借款費用的資本化。而如果中斷是所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)必要的程序，借款費用的資本化應(yīng)當(dāng)繼續(xù)進行。在確定停止點時，要注意部分停止資本化和全部停止資本化的條件。第三個問題是資本化率的確定，資本化率應(yīng)當(dāng)根據(jù)一般借款加權(quán)平均利率計算確定。但每一會計期間的利息資本化金額，不應(yīng)當(dāng)超過當(dāng)期相關(guān)借款實際發(fā)生的利息金額。最后一個問題是借款存在折價或者溢價的，需要按照實際利率法確定每一會計期間應(yīng)攤銷的折價或者溢價金額，調(diào)整每期利息金額。同時，外幣專門借款本金及利息的匯兌差額，在資本化期間內(nèi)也應(yīng)當(dāng)予以資本化，計入符合資本化條件的資產(chǎn)的成本。

　　十、投資性房地產(chǎn)的核算

　　核算的難度首先是計量方面。在對投資性房地產(chǎn)進行初始計量時，都是按照成本模式核算，在后續(xù)計量中可以根據(jù)情況選擇是按成本模式還是公允價值模式核算，而一旦選用公允價值模式就不能改用成本模式。另一個核算難點是轉(zhuǎn)換。轉(zhuǎn)換包括成本模式向公允價值模式的轉(zhuǎn)換和投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)間的相互轉(zhuǎn)換兩個方面。投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)間的相互轉(zhuǎn)換中，計量模式的選擇及轉(zhuǎn)換價值的確定需要分不同的情況進行處理。如將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)時，原先采用成本模式的計量，可以直接將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值;采用公允價值模式計量的，需要以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為非投資性房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益，同時按該房地產(chǎn)的累計公允價值變動貸記“投資性房地產(chǎn)(公允價值變動)”，差額借或貸記入“公允價值變動損益”。將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入“當(dāng)期損益—公允價值變動損益”;轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入“所有者權(quán)益—資本公積(其他資本公積)”。