【例題8·計算分析題】甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，20×7年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20×7年4月15日。20×7年4月15日，該寫字樓的賬面余額45 000萬元，公允價值為47 000萬元。20×7年12月31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為48 000萬元。20×8年6月租賃期屆滿，企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn)，并以55 000萬元出售，出售款項已收訖。甲企業(yè)采用公允價值模式計量，不考慮相關(guān)稅費。
『正確答案』
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
(1)20×7年4月15日，存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：
借：投資性房地產(chǎn)——成本 470 000 000
貸：開發(fā)產(chǎn)品 450 000 000
資本公積——其他資本公積 20 000 000
(2)20×7年l2月31日，公允價值變動：
借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 10 000 000
貸：公允價值變動損益 10 000 000
(3)20×8年6月，出售投資性房地產(chǎn)：
借：銀行存款 550 000 000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 550 000 000
借：其他業(yè)務(wù)成本 480 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)——成本 470 000 000
——公允價值變動 10 000 000
同時，將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本：
借：公允價值變動損益 10 000 000
貸：其他業(yè)務(wù)成本 10 000 000
同時，將轉(zhuǎn)換時原計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本：
借：資本公積——其他資本公積 20 000 000
貸：其他業(yè)務(wù)成本 20 000 000
【例題9·單項選擇題】某企業(yè)處置一項以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，實際收到的金額為100萬元，投資性房地產(chǎn)的賬面余額為80萬元。其中成本為70萬元，公允價值變動為10萬元。該項投資性房地產(chǎn)是由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的，轉(zhuǎn)換日公允價值大于賬面價值的差額為10萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費，處置該項投資性房地產(chǎn)的凈收益為( )。
A.30萬元
B.20萬元
C.40萬元
D.10萬元
『正確答案』A
『答案解析』處置該項投資性房地產(chǎn)的凈收益=100-80+10=30(萬元);或者=100-80+10-10+10=30(萬元)，其中+10-10是公允價值變動損益結(jié)轉(zhuǎn)至其他業(yè)務(wù)成本的金額。
【例題10·單項選擇題】20×7年2月5日，甲公司資產(chǎn)管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于出租。20×7年2月10日，董事會批準(zhǔn)關(guān)于出租辦公樓的方案并明確出租辦公樓和意圖在短期內(nèi)不會發(fā)生變化。當(dāng)日，辦公樓的成本為3 200萬元，已計提折舊為2 100萬元，未計提減值準(zhǔn)備，公允價值為2 400萬元，甲公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。
20×7年2月20日，甲公司承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自20×7年3月1日起2年，年租金為360萬元。
辦公樓20×7年12月31日的公允價值為2 600萬元，20×8年12月31日的公允價值為2 640萬元。
20×9年3月1日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對外出售，取得價款2 800萬元。
要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列第1題至2題。
1.甲公司將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的時點是( )。
A.20×7年2月5日
B.20×7年2月10日
C.20×7年2月20日
D.20×7年3月1日
『正確答案』B
『答案解析』本題屬于空置建筑物，所以自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的時點應(yīng)該是董事會批準(zhǔn)相關(guān)的議案時。
2.甲公司20×9年度因出售辦公樓而應(yīng)確認(rèn)的損益金額是( )。
A.160萬元
B.400萬元
C.1 460萬元
D.1 700萬元
『正確答案』C
『答案解析』因出售辦公樓而應(yīng)確認(rèn)損益的金額=2 800-2 640+[2 400-(3 200-2 100)]=1 460(萬元)，參考分錄：
自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，
借：投資性房地產(chǎn)——成本 2 400
累計折舊 2 100
貸：固定資產(chǎn) 3 200
資本公積——其他資本公積 1 300
對外出售時，
借：銀行存款 2 800
貸：其他業(yè)務(wù)收入 2 800
借：其他業(yè)務(wù)成本 2 640
貸：投資性房地產(chǎn)——成本 2 400
——公允價值變動 240(2 640-2 400)
借：資本公積——其他資本公積 1 300
貸：其他業(yè)務(wù)成本 1 300
借：公允價值變動損益 240
貸：其他業(yè)務(wù)成本 240(注：此筆分錄不影響損益)
本章小結(jié)：
�、偻顿Y性房地產(chǎn)的內(nèi)容，以及引申的7個小知識點。
�、谕顿Y性房地產(chǎn)的后續(xù)支出的具體處理。資本化支出通過“投資性房地產(chǎn)——在建”核算，費用化支出通過“其他業(yè)務(wù)成本”核算。后續(xù)計量的兩種模式的選擇以及具體處理需要掌握。
③投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。
成本模式下的轉(zhuǎn)換是對應(yīng)的結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益。涉及存貨項目的，不確認(rèn)新的減值準(zhǔn)備。
公允價值模式下的轉(zhuǎn)換，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益;非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，公允價值大于賬面價值，計入資本公積，公允價值小于賬面價值，計入公允價值變動損益。
④投資性房地產(chǎn)的處置的處理，主要注意公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)處置時公允價值變動損益以及轉(zhuǎn)換時形成的資本公積的結(jié)轉(zhuǎn)。
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