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2011年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《稅法》預(yù)習(xí)講義(67)

2011注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試預(yù)計(jì)將于9月10日-11日舉行,考試吧提供了“2011年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《稅法》預(yù)習(xí)講義”,幫助考生梳理知識(shí)點(diǎn)。

  三、征稅范圍

  房產(chǎn)稅的征稅范圍為:城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。

  房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村

  四、計(jì)稅依據(jù)與稅率

  (一)計(jì)稅依據(jù)

  1.從價(jià)計(jì)征——計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%~30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

  【解析1】對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中,均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。

  【解析2】納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的,要相應(yīng)增加房屋的原值。

  需要注意的特殊問題:

  第一:以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資的,房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對(duì)待:

  (1)以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資,共擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的,以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;

  (2)以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資,收取固定收入,不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),只收取固定收入的,實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金,因此應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。

  【例題·單選題】某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬(wàn)元,2009年7月l日用于投資聯(lián)營(yíng)(收取固定收入,不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)),投資期為5年。已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入50萬(wàn)元,當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2009年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅( )。

  A.6.0萬(wàn)元

  B.9.6萬(wàn)元

  C.10.8萬(wàn)元

  D.15.6萬(wàn)元

  [答疑編號(hào)346090101]

  『正確答案』C

  『答案解析』以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資,不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),只收取固定收入,應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅;應(yīng)納房產(chǎn)稅= 1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12% = 10.8(萬(wàn)元)

  第二,融資租賃房屋的,以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。

  納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為:融資租賃的房產(chǎn),由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

  第三,房屋附屬設(shè)備 和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定

  (1)凡以房屋為載體,不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算,都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值,計(jì)征房產(chǎn)稅。

  (2)對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí),可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件,更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

  第四,居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。

  由實(shí)際經(jīng)營(yíng)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的,依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征,沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的,由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的,依照租金收入計(jì)征。

  2.從租計(jì)征——計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入。

  如果是以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平,確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征。

  (二)稅率——記憶

  1.從價(jià)計(jì)征:稅率為1.2%;

  2.從租計(jì)征:稅率為12%,對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房,暫按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

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