稅法之土地增值稅

　　注會(huì)稅法的土地增值稅法內(nèi)容不僅在選擇題中容易出現(xiàn)與契稅相結(jié)合的多選題，而且還容易單獨(dú)出現(xiàn)計(jì)算題，除了三大流轉(zhuǎn)稅(增消營(yíng))和兩個(gè)所得稅(企個(gè))外，最容易出現(xiàn)計(jì)算題的就是土地增值稅了。為了使計(jì)算正確，第一步就是要判斷是否征稅，其次才是稅前扣除問題，最后是計(jì)算增值額(需要記住稅率)。以下分別總結(jié)本章的重要考點(diǎn)。

　　一、【有償 國(guó)有】 我國(guó)土地政策的特殊性決定了我們?cè)趯W(xué)習(xí)本章內(nèi)容時(shí)要區(qū)分一些重要概念，比如集體土地要變?yōu)閲?guó)有土地時(shí)才可以談轉(zhuǎn)讓問題�！稗D(zhuǎn)讓”(在二級(jí)市場(chǎng))和“出讓”(一級(jí)市場(chǎng))又是不同的概念，出讓是不征土地增值稅的。

　　二、【征稅范圍】應(yīng)征、不征、免征內(nèi)容具體整理(必須掌握，仍對(duì)照“有償”和“國(guó)有”、“轉(zhuǎn)讓”這幾個(gè)關(guān)鍵詞)

　　1.屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(應(yīng)征)

　　(1)出售國(guó)有土地使用權(quán)

　　(2)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的

　　(3)存量房地產(chǎn)買賣

　　(4)抵押期滿以房地產(chǎn)抵債(發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓)

　　(5)單位之間交換房地產(chǎn)(有實(shí)物形態(tài)收入)

　　(6)投資方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資

　　(7)投資聯(lián)營(yíng)后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的

　　(8)合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的

　　2.不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(不征)

　　(1)房地產(chǎn)繼承(無收入)

　　(2)房地產(chǎn)贈(zèng)與(對(duì)象有限定，無收入)

　　(3)房地產(chǎn)出租(權(quán)屬未變)

　　(4)房地產(chǎn)抵押期內(nèi)(權(quán)屬未變)

　　(5)房地產(chǎn)的代建房行為(權(quán)屬未變)

　　(6)房地產(chǎn)評(píng)估增值

　　3.免征土地增值稅的情況(免征或暫免征收)

　　(1)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)

　　(2)合作建房建成后按比例分房自用

　　(3)與房地產(chǎn)商無關(guān)的投資聯(lián)營(yíng)，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到被投資企業(yè)

　　(4)企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中

　　(5)國(guó)家依法征用收回的房地產(chǎn)

　　(6)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的

　　(7)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的

　　(8)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房

　　三、【有償、轉(zhuǎn)讓、國(guó)有之含義】理解上述征稅范圍要掌握核心關(guān)鍵詞：“有償”即取得收入、“轉(zhuǎn)讓”即權(quán)屬發(fā)生改變、“國(guó)有”(不解釋，不是國(guó)有的話，轉(zhuǎn)讓是非法的。)。另外特別指出：我國(guó)土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，土地所有權(quán)是不能轉(zhuǎn)讓的。

　　四、關(guān)于稅率

　　土地增值稅的稅率是需要記憶的，盡管偶爾在有些考試或許會(huì)給出，但出題人不給出該稅率是十分正常的�？傊�，記住這個(gè)稅率沒有壞處。

　　五、【應(yīng)稅收入】轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　六、扣除項(xiàng)目(計(jì)算題出題點(diǎn))

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　包括地價(jià)款(土地出讓金或者實(shí)際支付的地價(jià)款)和取得土地使用權(quán)時(shí)按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　1.納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本)*5%以內(nèi)。

　　2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的(全部使用自有資金沒有利息支出時(shí)按此處理)：

　　允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=(取得使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本)*10%以內(nèi)。

　　3.納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其費(fèi)用扣除不可以同時(shí)使用以上兩種方法。

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的具體稅金有：營(yíng)業(yè)稅以及由此產(chǎn)生的城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。計(jì)算時(shí)注意營(yíng)業(yè)稅按照全額納稅(稅率5%)、城建稅根據(jù)城市、建制鎮(zhèn)的不同稅率會(huì)不同。

　　2.非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的具體稅金：比房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多了個(gè)印花稅 ，稅率按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”0.05%(即萬分之五)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅已經(jīng)計(jì)入管理費(fèi)用，所以不再單獨(dú)計(jì)算扣除。

　　另注意：營(yíng)業(yè)稅稅率仍為5%，但計(jì)稅依據(jù)分為兩種情況

　　(1)按余額計(jì)稅，即轉(zhuǎn)讓其購置或者抵債所得的房地產(chǎn)，由轉(zhuǎn)讓收入減除購置原價(jià)或抵債作價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。

　　(2)按全額計(jì)稅，轉(zhuǎn)讓其他方式取得的房地產(chǎn)的，按照全額計(jì)稅。

　　(五)其他扣除(適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓)

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)*20%。

　　注意：1.取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除;

　　2.非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得加計(jì)扣除。

　　(六)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房和建筑物：

　　1.首先考慮評(píng)估價(jià)格(用重置成本價(jià)乘以成新度折扣率);

　　2.不能取得評(píng)估價(jià)格但可以取得購房發(fā)票的，可按照發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除;

　　3.沒有評(píng)估價(jià)格也沒有購房發(fā)票的，可以核定征收。

　　注意：

　　1.發(fā)生的契稅可以提供完稅憑證的，準(zhǔn)予作為稅金扣除，但不可作為加計(jì)5%之基數(shù)。(這一點(diǎn)在計(jì)算題時(shí)必須注意!)

　　2.正常應(yīng)該發(fā)生的評(píng)估費(fèi)可以作為計(jì)算土地增值稅的扣除金額。

　　3.對(duì)未支付地價(jià)款或者不能提供支付地價(jià)款之憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。(無憑無據(jù)則不可扣除)

　　七、【簡(jiǎn)要總結(jié)】

　　(一)新建房轉(zhuǎn)讓可扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金。如其本身為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還有加計(jì)扣除20%

　　(二)存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、稅金、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。(沒有建房，當(dāng)然沒有開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用，這些不用硬背，理解了自然就懂了。)

　　(三)無論是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也無論是轉(zhuǎn)讓新建房還是轉(zhuǎn)讓存量房，哪怕是單純轉(zhuǎn)讓未開發(fā)之土地，可扣除項(xiàng)目中一定有取得土地使用權(quán)所支付的金額和稅金，不同的只是稅金包括的具體項(xiàng)目會(huì)有所不同。(比如其中的印花稅)

　　八、【增值額之確定】通過轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項(xiàng)目可得出增值額，稅率的選擇取決于增值額與扣除項(xiàng)目金額之比率，參見前述土地增值稅稅率表(含計(jì)算公式)，我們要學(xué)會(huì)套用公式計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　九、【何時(shí)使用評(píng)估價(jià)格】

　　(一)瞞報(bào)時(shí);

　　(二)扣除項(xiàng)目金額不實(shí)時(shí);

　　(三)轉(zhuǎn)讓之成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格又無正當(dāng)理由時(shí)。

　　十、【特別提醒】房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格不是由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行評(píng)估，而是由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定。上述何時(shí)使用評(píng)估價(jià)格，其中第(二)項(xiàng)是涉及扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，另外兩項(xiàng)都是涉及轉(zhuǎn)讓收入不對(duì)。不必硬背，根據(jù)計(jì)算土地增值稅的公式來理解即可，總之，稅法上的原則就是：讓國(guó)家吃虧可不行噢。

　　十一、【應(yīng)納稅額之計(jì)算】應(yīng)納稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除數(shù)。再次強(qiáng)調(diào)，稅率最好是記住，如果出題人不給你這個(gè)表，咱也是沒辦法的。具體計(jì)算可參見劉穎老師輕1上的例題29和例題30。很典型的習(xí)題，其中第29題十分傳統(tǒng)，沒什么可說的，例題30可以認(rèn)真看看。計(jì)算這類題都是先看是不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，再看是新建房還是轉(zhuǎn)讓存量房，按步驟進(jìn)行。

　　十二、清算問題(針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))

　　(一)納稅人應(yīng)進(jìn)行清算的三種情形：

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

　　2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

　　3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　(二)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅進(jìn)行清算的三種情形：

　　1.取得許可證滿三年仍為銷售完畢的;

　　2.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理清算手續(xù)的;

　　3.已竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上。或該比例雖未達(dá)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或者自用的。

　　十三、稅收優(yōu)惠相關(guān)

　　(一)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征。如超過20%，就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。(常考點(diǎn)，記�。翰皇侵痪统霾糠终�，而是就全部增值額征)

　　(二)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征。

　　(三)因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷、由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)，免征。

　　(四)對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征。

　　十四、【預(yù)征率】除保障性住房外，各地區(qū)【不低于】一定比例：東部2%;中部、東北1.5%;西部1%。(想想我國(guó)哪里發(fā)達(dá)，就記住了，選擇題可以出現(xiàn)。)

　　十五、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)申報(bào)納稅，房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，分別納稅，因?yàn)橥恋卦鲋刀愂堑囟�。為納稅人之方便，可以定期申報(bào)方式納稅，但須備案，且定期申報(bào)方式確定后，1年內(nèi)不得變更。

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