北京：2007公務(wù)員考試申論重點(diǎn)預(yù)測題之房價問題

一、注意事項(xiàng)

1、申論考試是對應(yīng)試者提出問題、分析問題、解決問題的能力和文字表達(dá)能力的測試。

2、作答參考時限，閱讀材料40分鐘，答卷110分鐘。

3、仔細(xì)閱讀給定資料，按照后面提出的申論要求依次作答。

二、資料

1、在中央政府抑制地產(chǎn)投資過熱及房價過快增長的宏觀調(diào)控政策下，2005年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯降溫的成效，其主要表現(xiàn)在三大方面：

一是全國房地產(chǎn)投資增幅顯著回落，六年來第一次降至20%以下，2005年全國完成房地產(chǎn)投資總額為15759.3億元，同比增長19.8%，比上年同期回落8.3個百分點(diǎn)，三大類房地產(chǎn)投資增長全面回落，住房、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資分別增長21.9%、13.4%和16.0%，分別比上年同期回落6.8 個、14.9個和15.4個百分點(diǎn)；二是東部過熱地區(qū)房地產(chǎn)降溫更為明明，2005年東部地區(qū)房地產(chǎn)投資僅增長14.0%，比上年同期大幅回落13.9個百分點(diǎn)，中部地區(qū)也有所降溫，其中上海、北京、浙江等重點(diǎn)房地產(chǎn)地區(qū)增長僅為10%左右或僅有微幅增長，分別增長6.1%、3.5%和12.3%，比上年同期分別回落24.3個、19個和19.9個百分點(diǎn)；三是房價增幅趨于日落，國家統(tǒng)計局公布的平均商品住宅銷售價格同比增長7.5%,比上年回落1.9個百分點(diǎn)，其中上海和杭州等熱點(diǎn)城市出現(xiàn)房價持續(xù)下降，同比增幅大幅回落。

令人擔(dān)心的是，去年下半年以來北京、廣東房地產(chǎn)銷售明顯過熱，房價大幅攀升，大有代替上海、浙江帶動新一輪房地產(chǎn)過熱的苗頭。

2、目前有三股強(qiáng)大的力量可能使正在進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控夭折：

首先是金融機(jī)構(gòu)有一股前新未有的投資沖動，多個數(shù)據(jù)可以反映這種沖動，即一季度房地產(chǎn)資金來源中，國內(nèi)貸款大幅擴(kuò)張，同比增長48.5%，比2005年一季度快36.4個百分點(diǎn)，比2004年一季度最熱時期的增幅還快17.8個百分點(diǎn)。第二股力量是地方政府。多數(shù)地方把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)增長速度不能放慢，也就是投資不能慢，投資不能慢主要是房地產(chǎn)不能慢，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是地方財政和多種城市經(jīng)營動作的“搖錢樹”。

第三股力量是投機(jī)資金的大量存在�，F(xiàn)在許多人非常關(guān)注外匯儲備和居民儲蓄的快速增長，但增長最快的是游資（國內(nèi)和國際），這些游資現(xiàn)模非常大，而且與其他幾股力量結(jié)合，將會對房地產(chǎn)等市場造成巨大的沖擊。

3、2000年以來，商品房及商品住宅平均銷售價格漲幅突破了兩位數(shù)，2004年分別為14.4%和 15.2%.。東部地區(qū)房價漲幅最高，而且有進(jìn)一步上升趨勢。全國部分大中城市房價上漲過快，比如上海、杭州，平均房價漲幅連續(xù)兩三年超過15%以上。而且，房價上漲過快現(xiàn)象呈現(xiàn)蔓延態(tài)勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿漲地區(qū)向中、西部地區(qū)擴(kuò)展。與此同時，商品房銷售價格上漲帶動了二手房交易價格上漲。

目前房地產(chǎn)的需求不是較變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性的需求過度擴(kuò)張。2005年全國商品房住宅竣工面積僅占銷售面積的73%,東部和部分中心城市成為突出，上海銷售面積已經(jīng)連續(xù)四年大于竣工面積。有些地方拆遷規(guī)模反彈所帶來的被動性住房需求上升，也加劇了供求矛盾，進(jìn)一步促進(jìn)房價上升。有13個省市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過30%，其中6個地區(qū)超過50%，最高的達(dá)到115%。

非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。中低價格位、中小套商品住宅供應(yīng)比例偏低。2005年一季度，部分城市100平米/套以上的占總量的60-70%，個別城市高達(dá)87%。2004年全國經(jīng)濟(jì)適用房住房開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重由6.1%下降到4.6%，有些地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。

4、5月17日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6條措施，即“國六條”：

（一）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。

（二）進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房要求，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。

（三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減輕被動性住房要求過快增長。

（四）進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。

（五）加快城鎮(zhèn)租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

（六）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。

5、過去幾年，各地建筑材料價格都出現(xiàn)了上漲的情況，裝飾裝修用材料的價格上漲均超過了10%。根據(jù)房地產(chǎn)的一般經(jīng)驗(yàn)，一個項(xiàng)目的開發(fā)成本，基礎(chǔ)建筑材料成本就占整個建筑成本的70%左右。比如，某樓盤建筑材料成本為2500元/平主米，那么建筑材料成本就幾乎接近2000元/平方米。而建材價格上漲了20%，除開建筑行為大批量采購的價格優(yōu)惠大約5%，建筑成本就只能增加12%，這個幅度如果不加到房價中，變化是很大的。

建材漲價，嚴(yán)重影響了各地房產(chǎn)開發(fā)速度，其中對于中小發(fā)展商業(yè)說，受傷最深。目前很多中小樓盤的開發(fā)商和建筑商之間的合約，都是要求建筑商以一定價錢包工包料的，建材上漲幅度如此之高，如果按照原來的開發(fā)速度，建筑商的利潤無疑將被大大削弱。建材價格上漲引起建筑成本上升，勢必導(dǎo)致房價全面上升趨勢。

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