2015年深圳公務員考試《申論》模擬試題及答案(7)

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　　1.國務院總理李克強于2014年7月30日主持召開國務院常務會議，討論《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》，決定向社會公開征求意見。

　　會議認為.建立不動產統(tǒng)一登記制度是推進簡政放權、整合部門職能職責、減少多頭管理、逐步實現(xiàn)一個窗口對外，方便企業(yè)和群眾、降低創(chuàng)業(yè)成本的有效舉措。會議討論了《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》，強調已經發(fā)放的權屬證書繼續(xù)有效、已經依法享有的不動產權利不因登記機構和程序的改變而受影響。

　　2014年8月15日，《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》與公眾見面。此番出臺的意見稿，對不動產登記的原則、適用范圍、登記簿冊、登記程序、登記機構等具體環(huán)節(jié)均作出明確規(guī)定，為不動產統(tǒng)一登記在中國的施行提供法律依據和可操作的行動指南。

　　由于中國官方已在2014年提出建立不動產統(tǒng)一登記制度的時間表，此番路線圖的初步確定和加入.也意味著中國的不動產統(tǒng)一登記在經過七年緩慢前行甚至停滯后。終于有望到達終點線。

　　中國住房和城鄉(xiāng)建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌指出，意見稿“交卷”說明中國高層已將抓緊推進不動產統(tǒng)一登記正式提上議事日程。

　　2.買了新房卻不能順利辦房產證，這該成為問題嗎?事實上，房屋所有權登記存在的問題，只是不動產登記亂象的冰山一角。

　　20世紀90年代中期，民法學者就提出要對不動產實行統(tǒng)一登記。將近20年過去了，不動產統(tǒng)一登記制度為何始終“難產”?2007年，我國制定了物權法，明確規(guī)定國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。2013年3月，新一屆全國人大審議通過的《國務院機構改革和轉變職能方案》提出要建立不動產統(tǒng)一登記制度。

　　2014年7月，在不動產登記條例草案專家建議稿起草人、中國社科院法學所研究員孫憲忠組織的立法研討會上.多位專家就這一話題進行了研討。

　　我國現(xiàn)有的不動產登記體制建立于改革開放初期。最初從林業(yè)登記開始，逐步發(fā)展到土地登記和房地產登記。“這些登記一開始都是為了自然資源的保護和利用的監(jiān)管，發(fā)展到后來也并無變化，即登記是為了適應行政管理。”孫憲忠表示。

　　以房屋所有權初始登記為例，西南政法大學法學院教授譚啟平認為，這已經被一些行政管理部門視為行政管理的有力“抓手”，一系列與房屋開發(fā)建設相關的行政管理行為，如竣工驗收、稅費征收等都搭上了“便車”。而這已經偏離了不動產登記的初衷�！安粍赢a登記并不屬于行政管理行為�！睂O憲忠強調，“建立這一制度，本意是為不動產權的變動提供官方的、公開的、恒久的、統(tǒng)一的法律根據和措施。這是基本的立法功能�！�

　　清華大學法學院教授申衛(wèi)星認為，確權只是不動產登記的原始功能，后面又生發(fā)出來征稅等其他功能�！啊怯洝瘍蓚�字看起來簡單，其實含義是多重的。這表明不動產登記立法還任重道遠�！鄙晷l(wèi)星說。

　　我國現(xiàn)行的不動產登記實行的是多頭登記，林木由林業(yè)部門登記，草原由農業(yè)部門登記，土地由土地部門登記.房屋則由房產部門登記。

　　“這樣的登記制度，尤其是土地和房屋登記的分離，存在極大隱患。”孫憲忠說。比如，業(yè)主以其不動產向銀行抵押貸款時，如果土地上沒有建筑物，則抵押權的設立在土地部門登記;如果土地上有建筑物，則在房地產部門登記。如果同一個債務人在房地產開發(fā)過程中多次借貸并且需要設立抵押擔保時，則抵押權會登記在不同部門。

　　在部門利益的格局下，這種各自為政的狀態(tài)很難被打破。有網民表示，不動產登記制度是權力合并的過程.這會讓部門之間在權力占有與重新分配上產生分歧。不受約束的權力讓人貪戀，在嘗慣了“手有公章、批文余香”的美味之后，很少會有人或有部門主動出讓手中權力。除此之外，可能還涉及下屬機構和人員的撤并裁減，這些問題都需要解決。

　　中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所主任牛鳳瑞說，不動產類別、性質十分復雜，且城鄉(xiāng)之間有較大差異，給統(tǒng)一登記工作帶來挑戰(zhàn)。僅從城市的房產來看，就存在“房改房”、普通商品房、經濟適用房等多個種類，“產權怎么明晰、性質怎么確定都很難操作”。

　　農村近年來人口結構變化巨大，宅基地的位置、大小、性質等還涉及復雜的社會經濟關系，統(tǒng)一登記在細節(jié)上的難度非常大。牛鳳瑞說：“比如，宅基地雖然為集體所有，但是在農村實際上可以世代繼承，很多農民聽說開始確權登記以后都回家去蓋房子�！辈粍赢a登記要落實起來，未來不能不考慮一些關聯(lián)效應，比如城鄉(xiāng)戶籍制度改革等。這些都是未來需要解決

　　的問題。

　　“我們國家很多人不愿意暴露自己的真實房產。政策出臺后大部分人可能不會明確反對，但從保護個人隱私的角度考慮少數(shù)人會有抵抗情緒�！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心宏觀經濟研究部研究員張俊偉認為，不動產統(tǒng)一登記制度建立后，不動產信息登記更便捷、公平，技術條件會更完善。但發(fā)揮不動產統(tǒng)一登記對于預防和懲治腐敗還需要開放性的環(huán)境保障。核心問題就是要保護個人隱私，推動社會平穩(wěn)過渡�！安荒芤幌戮屯耆砰_，這可能會引起社會不滿情緒，我們還是要承認現(xiàn)實基礎的�！睆埧ケ硎�。

　　登記資料公開和查詢制度是不動產登記具有公信力的保證，但是在我國這項制度還存在很多不足。在英國，登記簿是向公眾開放的：公眾可以獲得土地登記局保存的電子格式的土地登記簿歷史副本。目前我國只有國土資源部的《土地登記資料公開查詢辦法》對土地登記資料查詢的范圍和程序作了較詳細規(guī)定。另外，我國對不動產登記查詢一般要到登記機關申請、提供相關證明，經登記機關審查和繳納查詢費用后，才能查詢到相關資料。在英國，土地登記機關通過計算機對土地登記系統(tǒng)做實時更新，方便在英國各地都可以很容易地進入系統(tǒng)。進行檢索、查詢等。

　　3.“山水林田湖是一個生命共同體”——十八屆三中全會提出這一重大論斷，將第一次在產權層面得到確認�！恫粍赢a登記暫行條例(征求意見稿)》第一次明確給出定義：不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

　　依照條例，集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，以及建設用地、宅基地和海域的使用權等都將納入登記范圍。

　　“條例明確了不動產登記全國統(tǒng)一登記的路徑，首次確立了不動產統(tǒng)一登記的范圍�！敝袊缈圃航洕芯克芯繂T汪利娜表示，不動產登記是為摸清“家底”。過去提到不動產往往城鄉(xiāng)分離、對城為主，這次明確的范圍更廣，內容更全。這是我國首次在不動產登記實施層面對“大家底”給出國家定義�！安粍赢a登記暫行條例出臺，將使多頭管理、權益管理鏈割裂問題得到進一步協(xié)調。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說。

　　“不動產登記改革，大多數(shù)人狹義地理解為城市房地產問題，廣闊的農村地區(qū)通常被忽略�！蓖衾日f，隨著明確城鄉(xiāng)不動產統(tǒng)一登記，城鄉(xiāng)土地物權將進入平權時代，農村建設用地及房產價值不高，集體土地流轉難等問題可能破題。我國最大的不動產家底在農村地區(qū)。但這“家底”有多大，不動產登記將提供產權統(tǒng)計基礎。

　　長期以來，我國不動產登記信息分散在住建、農業(yè)、林業(yè)、國土等部門。不動產登記數(shù)據分散、“九頭治土”、行政成本高之聲不絕于耳。例如，要查閱某工廠是否已抵押。需到土地管理部門了解土地是否已抵押，到房管部門查閱房屋是否已抵押——現(xiàn)行不動產登記法律法規(guī)繁雜、條塊分割、權責不明，給當事人造成極大不便，也給不動產交易帶來安全隱患。

　　孫憲忠表示，還有一些地方、部門私設程序，不僅增加當事人的負擔，而且存在尋租空間，利用程序來“創(chuàng)收”。不動產登記暫行條例將以法規(guī)形式打破這一格局。根據征求意見稿，縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門指導、監(jiān)督。國土資源部地籍管理司有關負責人表示。通過不動產統(tǒng)一登記，將進一步提高登記質量，避免產權交叉或沖突，保證各類不動產物權歸屬和內容得到最全面、統(tǒng)一、準確的明晰和確認。

　　我國城鄉(xiāng)間土地權屬不一樣，城市土地屬于國有，農村土地屬于集體所有，但集體所有又不像股份制可以通過股權明確為個人利益�！斑@種二元化土地制度，無論對城市還是農村土地管理都有諸多不便，在農村尤其突出。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場、為城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革掃清制度障礙，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一不動產登記制度是其出發(fā)點�！敝袊缈圃恨r村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英說。不動產登記“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”將加快確權，解決抵押權、處置權以及最根本的交易權等在農村土地“產權缺位”，賦權于民，使農民以產權保生存、以產權謀發(fā)展，向城鄉(xiāng)一體化總目標邁進。

　　“物權法的落實、土地管理法的修改、‘小產權房’問題破題，甚至由此產生的公證制度、賠償救濟制度等問題，都會因為《不動產登記暫行條例》實施形成‘倒逼’改革壓力�！秉h國英說，向社會征求意見，公眾層面將對管理改革和創(chuàng)新形成“倒逼”。

　　法學專家指出，不動產統(tǒng)一登記是市場經濟迅速發(fā)展“倒逼”出來的，隨著征求意見稿向社會公開征求意見，必然有力促進推進相關法律法規(guī)修改，進而“倒逼”我國不動產管理制度改革和創(chuàng)新，深化改革將獲得更多的“地氣”。

　　《不動產登記暫行條例》立法依據為物權法。清華大學法學院副教授程嘯撰文指出，我國法律中對土地、房屋、林地、草原、海域等不動產的登記作出規(guī)定的法律眾多，如物權法、土地管理法、森林法、草原法等。行政法規(guī)位階低于法律，因此必須對現(xiàn)行法律妨礙不動產統(tǒng)一登記的條文進行修改或廢除。對于不動產登記問題上的空白，也要通過增加相應法律條文予以明確。

　　針對征求意見稿，專家意見正浮出水面，特別是建議要充分利用公證制度的優(yōu)勢，推動不動產統(tǒng)一登記。登記信息的真實性需要實際審查，登記部門難免有些力不從心。公證將大大減少法律隱患。

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