08年申論熱點(diǎn)：調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格

2008年國家公務(wù)員考試：面授輔導(dǎo)班　 網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)班

　　陜警院教師  金路公務(wù)員考試研究中心研究員李祖華

　　房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。

　　目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題比較突出。宏觀調(diào)控政策落實(shí)不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、拆遷問題較多、房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。

　　針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，為進(jìn)一步加強(qiáng)市場引導(dǎo)和調(diào)控，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》對定住房價格提出了一系列政策措施。

　　一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

　　（一）制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆�一五”發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。

　　 （二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例�！笆�一五”時期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積９０平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的７０％以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。

　　二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用

　�。ㄒ唬┱{(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求，對購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過５年（含５年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過５年（含５年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

　�。ǘ�）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到３５％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置３年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　�。ㄈ�）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。為抑制房價過快上漲，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于３０％�？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積９０平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例２０％的規(guī)定。

　�。ㄋ模┍ＷC中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級城市人民政府要編制年度用地計(jì)劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的７０％；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。

　�。ㄎ澹┘哟髮﹂e置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿１年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿２年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足１／３或已投資額不足１／４，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿１年的，按閑置土地處置。

　　三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度

　　    嚴(yán)格控制被動性住房需求。各地要按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》的要求，加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求的過快增長。各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在２００５年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，在沒有落實(shí)拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下，不得實(shí)施拆遷，不得損害群眾合法利益。

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