吉林：2007年5月19日公務(wù)員考試申論參考答案

2007年吉林省公務(wù)員考試已于5月19日結(jié)束。本次考試將房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛作為申論部分的考點。 吉林：2007年招考公務(wù)員筆試成績查詢

隨著市場經(jīng)濟體制的逐步深入，住房成為商品已經(jīng)是不爭的事實。作為買賣房屋的雙方，開發(fā)商和業(yè)主之間的沖突難以避免。2006年9月初在國貿(mào)中心開幕的北京秋季房展會上，展會第一天剛剛開始一個多小時，就有兩個展位發(fā)生了被業(yè)主圍攻的難堪局面；今年初，在與開發(fā)商協(xié)商無果的情況下，某小區(qū)100多名業(yè)主毅然把北京澳林房地產(chǎn)有限公司告上法庭。類似的，業(yè)主與開發(fā)商或物業(yè)管理公司發(fā)生激烈沖突的情況在生活中并不少見。不禁讓人發(fā)出“樓市進入多事之秋”的感嘆。2007年吉林省公務(wù)員考試的申論試題就以該事件為背景，讓考生展開了新一輪的論述。

隨著我國住房制度改革的不斷深入，住房分配貨幣化、消費市場化、物業(yè)管理社會化的新體制正在形成。但由于房地產(chǎn)市場規(guī)范化程度低、覆蓋面不廣、約束力有限，的確引致了一系列問題。

究其原因，主要有以下幾點：

1．法律法規(guī)仍不健全甚至缺失。我國房地產(chǎn)市場是在市場機制不成熟的背景下建立起來的，從一開始就受到供求關(guān)系不正常、資本市場不完善等因素的影響。目前我國房地產(chǎn)立法集分散性、地方性、單一性、沖突性、落后性為一體，全國范圍內(nèi)沒有完善統(tǒng)一的相關(guān)法律法規(guī)�，F(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)存在線條粗、缺乏過細的規(guī)定之缺陷，以致于造成有法而無可依的現(xiàn)象。改革開放以來，我國關(guān)于房地產(chǎn)的法律、法規(guī)體系建設(shè)取得了顯著的成績，但由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性、復(fù)雜性等特點，在法律體系的整個運行過程中，無論是立法還是執(zhí)法、違法處懲，該體系都存在著許多問題。在立法上，現(xiàn)有法律調(diào)整范圍過于狹窄，調(diào)整力度明顯不足。同時立法的位階較低，立法中仍存在較多空白。在執(zhí)法上依據(jù)的各種法律法規(guī)由于適用的效力及頒布機關(guān)的不同，法律授權(quán)行政機關(guān)的解釋不同，在實際適用中存在著分歧，法律與行政法規(guī)也存在沖突。加之某些相關(guān)部門執(zhí)法不嚴，甚至采取選擇性執(zhí)法，更無法有效保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。在出現(xiàn)違法事件后，懲罰界限模糊和懲罰不嚴都造成了矛盾的更進一步激化。

2．開發(fā)商的承諾難以得到兌現(xiàn)并且服務(wù)意識淡薄。小區(qū)內(nèi)配套的設(shè)施未能按照之前契約上的要求來建設(shè)，甚至在業(yè)主通過合法渠道反應(yīng)之后，開發(fā)商仍不斷推諉，令事情遲遲得不到解決。房屋屬于耐用消費品，按規(guī)定應(yīng)實行質(zhì)量“三包”。開發(fā)商雖不能完全保證房屋不出任何質(zhì)量問題，但應(yīng)在發(fā)生問題之后迅速尋找解決的途徑，而不是推卸責(zé)任。

3．業(yè)主被剝奪知情權(quán)，部分業(yè)主法制觀念不強。開發(fā)商的暗箱操作，擅自增加了諸多違反合同的約定，讓部分業(yè)主在渾然不知的狀態(tài)下與其簽訂了一系列霸王條款，導(dǎo)致日后無法有效地保護自己的權(quán)益。少數(shù)業(yè)主不具備相關(guān)的專業(yè)知識，出現(xiàn)糾紛后找不到合理的途徑反映問題，以至于私自采取過激行為。

對此，我們給出一些相關(guān)的對策和建議：

1．完善立法，嚴格執(zhí)法。針對法律法規(guī)執(zhí)行中的分歧，統(tǒng)一法律與行政部門規(guī)章，統(tǒng)一地方法規(guī)與國務(wù)院部門法規(guī)。嚴格執(zhí)法，避免選擇性執(zhí)法，落實行政過錯責(zé)任追究制度。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長、流通過程復(fù)雜，管理工作涉及方方面面，因此除了在立法中協(xié)調(diào)法律、法規(guī)的一致性外，還要求各部門嚴格執(zhí)法，公正執(zhí)法，建立起有效的協(xié)調(diào)機制。加大違法處罰力度，規(guī)范責(zé)任主體行為。對于違規(guī)行為界限模糊，要明確劃分責(zé)任方；處罰金額限額以上或以下要根據(jù)情況予以細化，提高操作性。

2．開發(fā)商和物業(yè)公司應(yīng)加強內(nèi)部管理。為市場提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和服務(wù)，在實現(xiàn)企業(yè)利潤目標(biāo)的同時，提高最終客戶的滿意度，應(yīng)是開發(fā)商和物業(yè)公司關(guān)心的核心問題。在市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)競爭成敗的關(guān)鍵在于能否贏得顧客并留住顧客，這一點對期望發(fā)展的企業(yè)來說是至關(guān)重要的。開發(fā)商和物業(yè)公司應(yīng)樹立“讓業(yè)主滿意”的指導(dǎo)思想，加強內(nèi)部管理，職責(zé)明確、服務(wù)規(guī)范，對業(yè)主的意見應(yīng)反饋及時，注意工作方法，以服務(wù)的及時性、方便性和舒適性為己任，用完美的服務(wù)來彌補質(zhì)量、配套等方面存在的問題，取得業(yè)主的理解和諒解，真正做到“以顧客為導(dǎo)向，以業(yè)主滿意為本”，徹底解決業(yè)主的后顧之憂。同時，強化業(yè)主委員會選舉過程的指導(dǎo)監(jiān)督，同時堅決避免開發(fā)商和物業(yè)公司操縱業(yè)主委員會，對其實施過程監(jiān)控，防止違規(guī)及簡化問題發(fā)生。

3．加強法制宣傳，通過媒體來監(jiān)督。開展現(xiàn)有法規(guī)、條例的普教學(xué)習(xí)，使開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主都清楚自己的權(quán)利和義務(wù)；選擇一些住房使用過程中發(fā)生糾紛的典型事件，對事件發(fā)生的前因后果進行分析，客觀地指出開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主各自存在的問題，并提出解決問題的建議。同時，應(yīng)發(fā)揮媒體的監(jiān)督作用。在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，要將一些不講信用、欺騙業(yè)主的開發(fā)商或物業(yè)公司的行為進行曝光，督促政府管理部門進行處理，限期整改。另外，對業(yè)主中的一些不妥行為也應(yīng)進行公開批評，引導(dǎo)和指導(dǎo)業(yè)主采取適當(dāng)、有效的方法來維護自己的權(quán)益，而不是采取一些偏激的行為來達到自己的目的。

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