第四節(jié) 土地增值稅法律制度

　　一、納稅人

　　土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物(以下簡稱“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”)并取得收人的單位和個(gè)人。

　　二、征稅范圍

　　(一)征稅范圍的一般規(guī)定

　　1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地的行為不征稅。

　　2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

　　3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

　　(二)征稅范圍的特殊規(guī)定

　　三、稅率

　　土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。

　　四、計(jì)稅依據(jù)

　　土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

　　(一)應(yīng)稅收人的確定

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收人，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收人的形式來看，包括貨幣收人、實(shí)物收人和其他收人。

　　(二)扣除項(xiàng)目及其金額

　　準(zhǔn)予納稅人從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目金額具體包括七項(xiàng)內(nèi)容：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　　5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。

　　6.舊房及建筑物的扣除金額。

　　7.計(jì)稅依據(jù)的特殊規(guī)定。

　　五、應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　1.應(yīng)納稅額的計(jì)算公式。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土地增值稅的計(jì)算公式是：

　　應(yīng)納稅額=Σ(每級距的增值額x適用稅率)

　　2.應(yīng)納稅額的計(jì)算步驟。

　　六、稅收優(yōu)惠

　　1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅;

　　超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

　　2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　　3.企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　　4.居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免征土地增值稅。

　　七、征收管理

　　(一)納稅申報(bào)

　　納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7 日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

　　(二)納稅清算

　　1.土地增值稅的清算單位。

　　2.土地增值稅的清算條件。

　　3.土地增值稅淸算應(yīng)報(bào)送的資料。

　　4.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理。

　　5.土地增值稅的核定征收。

　　(三)納稅地點(diǎn)

　　土地增值稅納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款。

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