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2014會計職稱《初級經(jīng)濟法基礎》重難點講解第6章

來源:考試吧 2014-06-19 13:03:18 要考試,上考試吧! 會計職稱萬題庫
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第 1 頁:本章主要內(nèi)容導圖
第 2 頁:重點、難點講解及典型例題

  四、土地增值稅法律制度

  (-)土地增值稅的納稅人

  土地增值稅的納稅人是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

  【提示】自2008年11月1日起,個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

  (二)土地增值稅的征稅范圍

  1.征稅范圍的-般規(guī)定:

  (1)土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅,對出讓國有土地的行為不征稅;

  (2)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅,也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅;

  (3)土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅,對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),不予征稅。

  2.征稅范圍的具體和特殊規(guī)定:

  表6.4土地增值稅的征稅范圍

征收土地增值稅

不征收土地增值稅

(1)轉(zhuǎn)讓國有土地的行為;
   (2)凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的;
   (3)對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應征收土地增值稅;
   (4)-方以房地產(chǎn)與另-方的房地產(chǎn)進行交換(單位之間);
   (5)合作建房建成后轉(zhuǎn)讓;
   (6)以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;
   (7)土地使用者處置土地使用權(quán)

(1)出讓國有土地的行為;
   (2)繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn);
   (3)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為;
   (4)通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè);
   (5)以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的,投資、聯(lián)營的-方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅(非房地產(chǎn)企業(yè));
   (6)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途,產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的;
   (7)個人之間互換自有居住用房地產(chǎn);
   (8)合作建房,建成后按比例分房自用的;
   (9)房地產(chǎn)的出租;
   (10)對房地產(chǎn)的抵押,在抵押期間不征收土地增值稅;
   (11)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn);房地產(chǎn)的代建房行為;房地產(chǎn)的重新評估

  【例題3·單選題】下列各項中,應當繳納土地增值稅的是(  )。

  A.繼承房地產(chǎn)

  B.以房地產(chǎn)作抵押向銀行貸款

  C.出售房屋

  D.出租房屋

  【答案】C

  【解析】本題考核土地增值稅的征稅范圍。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并取得收入屬于土地增值稅的征稅范圍,應該繳納土地增值稅。以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,以及房地產(chǎn)出租、抵押等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。

  (三)土地增值稅計稅依據(jù)(重點)--轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地增值額

  1.土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應稅收入-扣除項目

  【特別關(guān)注】扣除項目,具體包括:

  (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額。

  (2)房地產(chǎn)開發(fā)成本(包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用)。

  (3)房地產(chǎn)開發(fā)費用。

 、儇攧召M用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的,允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi);

 、谪攧召M用中的利息支出,凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的,允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

  (4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

  在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加,也可視同稅金予以扣除。

  【提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》有關(guān)規(guī)定,其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅已列入管理費用中,故不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

  (5)財政部確定的其他扣除項目

  對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和,加計20%的扣除。

  【提示】此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,除此之外的其他納稅人不適用。

  (6)舊房及建筑物的扣除金額

  ①按評估價格扣除

  評估價格=重置成本×成新度折扣率

 、诎促彿堪l(fā)票金額計算扣除

  可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算,對于納稅人購房時繳納的契稅,凡能夠提供契稅完稅憑證的,準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。

  2.納稅人有下列情形之-的,則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅:

  (1)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;

  (2)提供扣除項目金額不實的;

  (3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當理由的;

  (4)非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入的確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認:

 、侔幢酒髽I(yè)在同-地區(qū)、同-年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

 、谟芍鞴芏悇諜C關(guān)參照當?shù)禺斈、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

  (四)土地增值稅稅率及應納稅額的計算

  1.土地增值稅稅率——四級超率累進稅率

  表6.5土地增值稅稅率

項目級次

增值額占扣除項目金額比例

稅率

速算扣除系數(shù)

1

50%以下(含50%)

30%

0

2

超過50%~100%(含100%)

40%

5%

3

超過1000~200%(含200%)

50%

15%

4

200%以上

60%

35%

  2.應納稅額計算的方法

  (1)計算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項目

  (2)計算增值率,即增值額與扣除項目的比率

  (3)計算應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

  【例題4·計算題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建造-幢寫字樓,取得銷售收入10000萬元,允許扣除項目金額為4500萬元。求該公司應繳納的土地增值稅稅額。

  【答案】增值額=10000—4500=5500(萬元),增值率=5500÷4500=122.22%

  應納土地增值稅=5500 × 500-4500×15%=2750—675=2075(萬元)

  (五)土地增值稅的減免稅

  1.納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,予以免稅;超過20%的,應按全部增值額繳納土地增值稅。

  【提示1】高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。

  【提示2】對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,其建造的普通標準住宅不能適用這-免稅規(guī)定。

  2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。

  3.企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。

  4.自2008年11月1日起,對居民個人轉(zhuǎn)讓住房-律免征土地增值稅。

  (六)土地增值稅納稅清算的單位和條件

  1.土地增值稅的清算單位

  土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算。

  開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應分別計算增值額。

  2.土地增值稅的清算條件【★2010年多選題】

  (1)符合下列情形之-的,納稅人應進行土地增值稅的清算:

 、俜康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

 、谡w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

  ③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

  (2)符合下列情形之-的,主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算:

 、僖芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

  ②取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;

 、奂{稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

 、苁〖壎悇諜C關(guān)規(guī)定的其他情況。

  (七)納稅義務發(fā)生時間和納稅地點

  1.納稅申報時間:轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)。

  2.納稅地點:房地產(chǎn)所在地(即房地產(chǎn)的坐落地)主管稅務機關(guān)。

  具體又可分為以下兩種情況:

  (1)納稅人是法人的,當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地-致時,則在辦理稅務登記的原管轄稅務機關(guān)申報納稅即可;如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不-致時,則應在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務機關(guān)申報納稅。

  (2)納稅人是自然人的,當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地-致時,則在居住所在地稅務機關(guān)申報納稅;當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不-致時,在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務機關(guān)申報納稅。

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