2010中級經濟師考試《中級房地產》輔導講義(5)

　　第一節(jié) 房地產征收征用概述

　　一、房地產征收概述

　　(一)房地產征收的概念

　　房地產征收：是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序強制取得集體、單位和個人的房地產的行為。征收的主體是國家，通常是政府部門，政府以行政命令的方式取得集體、單位和個人的土地、房屋等財產，集體、單位和個人必須服從。

　　(二)房地產征收的類型

　　房地產征收分為集體所有的土地征收和單位、個人的房屋及其他不動產征收。

　　集體所有的土地征收通常簡稱集體土地征收、土地征收或征地，是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序，強制取得集體土地所有權的行為。

　　單位、個人的房屋及其他不動產征收包括國有土地上的房屋征收、集體土地上的房屋征收，以及其他不動產征收。國有土地上的房屋征收稱為城市房屋拆遷，簡稱房屋拆遷。城市房屋拆遷是指國家為了公共利益的需要，征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予被征收房屋的所有權人補償、安置的行為。

　　(三)房地產征收的限制條件

　�、僬魇罩荒苁且园l(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的，絕對禁止以商業(yè)用途為目的的征收;②征收必須嚴格依照法律規(guī)定的權限和程序;③政府以征收的執(zhí)行人身份出現，以被征收房地產的客觀市場價值對被征收入的損失予以公正補償。

　　二、房地產征用概述

　　(一)征用的概念和限制條件

　　征用：是指國家因搶險、救災等緊急需要，依照法律規(guī)定的權限和程序強制使用單位、個人的財產的行為。

　　征用限制條件：①征用的前提條件是發(fā)生搶險、救災等緊急情況。②征用應符合法律規(guī)定的權限和程序。③使用后應當將征用財產返還被征用人，并且給予補償，但通常不及于可得利益的損失。

　　(二)征用的特征

　　(1)征用必須是因緊急需要。是指搶險、救災、戰(zhàn)爭等在社會整體利益遭遇危機的情況下，需要動用一切人力、物力進行緊急救助。

　　(2)國家必須依法行使征用權。

　　(3)不移轉所有權。

　　(4)既適用于動產也適用于不動產。

　　三、征收與征用的異同

　　征收是國家強制取得單位、個人的財產;征用是國家強制使用單位、個人的財產。兩者的共同點：一是強制性，即都不必得到財產所有權人的同意;二是補償性，即都應給予補償。征收與征用的主要區(qū)別有下列四點：

　　(1)前提條件不同。征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險、救災等緊急需要。

　　(2)適用對象不同。征收的財產限于不動產，征用的財產既包括不動產也包括動產。

　　(3)所有權轉移不同。征收要強制取得財產所有權，征用旨在使用財產，使用后要返還財產。

　　(4)補償有所不同。任何征收都要給予補償，征用的補償，只是規(guī)定應當給予補償。

　　例題1：房地產征收的主體是(　　)

　　A 國家B行政主管部門 　　 C拆遷主管部門 D政府

　　答案：A

　　解析：房地產征收：是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序強制取得集體、單位和個人的房地產的行為。征收的主體是國家.

　　例題2：征用的特征包括(　　)

　　A 國家必須依法行使征用權B征用必須是因緊急需要 　C不移轉所有權D既適用于動產也適用于不動產 E 強制取得財產

　　答案：ABCD

　　解析：強制取得財產屬于征收。征用的特征包括： (1)征用必須是因緊急需要。是指搶險、救災、戰(zhàn)爭等在社會整體利益遭遇危機的情況下，需要動用一切人力、物力進行緊急救助。 (2)國家必須依法行使征用權。(3)不移轉所有權。 (4)既適用于動產也適用于不動產

　　例題3：征收與征用相同點包括(　　)

　　A 移轉所有權B 不移轉所有權C強制性

　　D補償性　E 前提條件是發(fā)生搶險、救災等緊急情況

　　答案：CD

　　解析：移轉所有權是征收的特征，發(fā)生搶險、救災等緊急情況是征用的限制條件。