2010中級經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(12)

　　四、抵押建設(shè)用地使用權(quán)的占用與管理

　　已抵押的建設(shè)用地使用權(quán)由抵押人占用與管理，抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押建設(shè)用地使用權(quán)的管理情況。由于建設(shè)用地使用權(quán)需連同地上房屋所有權(quán)共同設(shè)定抵押，所以地上已有建筑物時(shí)，建筑物同時(shí)作為抵押品，抵押人占用與管理期間發(fā)生毀損、滅失的，抵押人應(yīng)采取措施防止損失擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn) 價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足。

　　抵押權(quán)可隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓或者出租，出租或者轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款應(yīng)優(yōu)先向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)部分歸抵押人所有。

　　五、抵押建設(shè)用地使用權(quán)的處分

　　(一)抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的條件

　　發(fā)生下列情況時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)：①抵押期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償，抵押人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的。②抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的。③抵押人在抵押合同期間宣告破產(chǎn)和解散的。④抵押人違反有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押物的。⑤抵押合同約定的其他情況。

　　抵押期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押當(dāng)事人可以通過協(xié)商，以拍賣等合法方式處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán);協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

　　因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。

　　(二)抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償

　　處分抵押財(cái)產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)所得金額，依下列順序分配：①支付處分抵押建設(shè)用地使用權(quán)的費(fèi)用。②扣除抵押建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的稅費(fèi)。③償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及支付違約金。④賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害。⑤剩余金額交還抵押人。

　　同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款按照下列規(guī)定清償： ①抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。②抵押權(quán)已 登記的先于未登記的受償。③抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

　　《物權(quán)法》第二百條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償�！�

　　六、建設(shè)用地抵押權(quán)的滅失

　　建設(shè)用地抵押權(quán)的滅失主要有兩種情況：

　　(1)因債務(wù)清償而滅失。

　　(2)因債務(wù)清償以外的原因而滅失，包括：①拋棄。抵押權(quán)人拋棄權(quán)利，抵押權(quán)滅失。

　�、趨f(xié)議滅失。抵押當(dāng)事人之間約定消滅抵押權(quán)的，抵押權(quán)滅失。③土地滅失。設(shè)定抵押權(quán)的土地發(fā)生滅失的，土地抵押權(quán)隨之滅失。④混同。作為抵押標(biāo)的物的建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸于抵押權(quán)人的，抵押權(quán)滅失。

　　七、最高額抵押權(quán)

　　(一)最高額抵押權(quán)的概念

　　所謂最高額抵押權(quán)，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。

　　《物權(quán)法》第二百零三條規(guī)定：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償�！�

　　(二)最高額抵押權(quán)的法律規(guī)定

　　(1)最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。

　　(2)最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　(3)最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。

　　(三)最高抵押權(quán)的確定

　　有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：①約定的債權(quán)確定期間屆滿。②沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿兩年后請求確定債權(quán)。③新的債權(quán)不可能發(fā)生。④抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押。⑤債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷。⑥法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。

　　例題1：通過行政劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在補(bǔ)簽了出讓合同、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取( )后，可以抵押。

　　A 規(guī)劃許可證 B 國有土地使用證C施工許可證 D開工證

　　答案：B

　　解析：通過行政劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在補(bǔ)簽了出讓合同、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取國有土地使用證后，可以抵押。

　　例題2：已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知( )，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

　　A 承租人B出租人 C 抵押人 D 抵押權(quán)人

　　答案：D

　　解析：已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

　　例題3：( )是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。

　　A 最高額抵押權(quán)B 最高貸款額 C 最高借款額D 抵押金額

　　答案：A

　　解析：最高額抵押權(quán)，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。