2010中級經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(12)

　　第五節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押

　　一、國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定

　　(一)可以設(shè)定抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)

　　(1)通過有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押。

　　(2)通過行政劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在補簽了出讓合同、補交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取國有土地使用證后，可以抵押。

　　(二)屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押

　�、贆�(quán)屬有爭議的土地;②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的建設(shè)用地使用權(quán);③已依法列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物及其建設(shè)用地使用權(quán);④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　　(三)設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)應(yīng)注意的問題

　　(1)同一宗建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告訴抵押權(quán)人。抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，若該抵押標的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但擔保債權(quán)不得超出余額部分。

　　(2)兩宗以上建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)時，視為同一抵押標的物。在抵押關(guān)系存續(xù)期間，抵押建設(shè)用地使用權(quán)的擔保作用不可分割。但抵押當事人另有約定的除外。

　　(3)以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

　　(4)以共有房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)由其他共有人書面同意。

　　(5)已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，應(yīng)當將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

　　(6)設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，抵押當事人可以協(xié)商議定抵押建設(shè)用地使用權(quán)的價值，也可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估。

　　(7)抵押權(quán)人在征得抵押人同意后，可以用抵押人的名義為抵押的土地使用權(quán)投保，保險費由抵押人承擔，在抵押期間，抵押權(quán)人應(yīng)當為保險受償?shù)牡谝皇軆斎恕?/P>

　　(8)有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)作抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限，以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不得超過出讓合同規(guī)定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。

　　(9)正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。

　　二、國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的程序

　　(1)簽訂抵押合同。 (2)公證。 (3)抵押登記。 (4)注銷登記。

　　三、國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記制度

　　房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當辦理過戶登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

　　辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記應(yīng)當交驗以下文件：①抵押當事人的身份證明和法人資格證明;②抵押登記申請書;③抵押合同;④國有土地使用證;⑤可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;⑥可以證明抵押的建設(shè)用地使用權(quán)價值的材料;⑦登記機關(guān)認為必要的其他文件。

　　登記的主要內(nèi)容包括：①被擔保的金額;②抵押權(quán)人的姓名或單位名稱;③債權(quán)。

　　以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當在原房屋所有權(quán)證上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)，并向抵押權(quán)人頒發(fā)房屋他項權(quán)證。以預(yù)售商品房和在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)在抵押合同上作記載。抵押合同的變更和終止應(yīng)當辦理變更或者注銷抵押登記。