2010中級經濟師考試《中級房地產》輔導講義(12)

　　第五節(jié) 國有建設用地使用權抵押

　　一、國有建設用地使用權抵押權的設定

　　(一)可以設定抵押權的建設用地使用權

　　(1)通過有償出讓、轉讓方式取得的建設用地使用權可以抵押。

　　(2)通過行政劃撥方式取得的建設用地使用權，在補簽了出讓合同、補交土地使用權出讓金、領取國有土地使用證后，可以抵押。

　　(二)屬于下列范圍的建設用地使用權不得設定抵押

　　①權屬有爭議的土地;②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的建設用地使用權;③已依法列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物及其建設用地使用權;④已依法公告列入拆遷范圍的房地產;⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產;⑥依法不得抵押的其他房地產。

　　(三)設定建設用地使用權抵押權應注意的問題

　　(1)同一宗建設用地使用權設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況告訴抵押權人。抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。建設用地使用權抵押后，若該抵押標的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但擔保債權不得超出余額部分。

　　(2)兩宗以上建設用地使用權設定同一抵押權時，視為同一抵押標的物。在抵押關系存續(xù)期間，抵押建設用地使用權的擔保作用不可分割。但抵押當事人另有約定的除外。

　　(3)以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

　　(4)以共有房地產抵押，必須經由其他共有人書面同意。

　　(5)已出租的建設用地使用權抵押時，應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

　　(6)設定建設用地使用權抵押時，抵押當事人可以協(xié)商議定抵押建設用地使用權的價值，也可以委托房地產價格評估機構進行評估。

　　(7)抵押權人在征得抵押人同意后，可以用抵押人的名義為抵押的土地使用權投保，保險費由抵押人承擔，在抵押期間，抵押權人應當為保險受償?shù)牡谝皇軆斎恕?/P>

　　(8)有經營期限的企業(yè)以其所有的房地產作抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業(yè)的經營期限，以具有土地使用年限的房地產設定抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過出讓合同規(guī)定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。

　　(9)正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

　　二、國有建設用地使用權抵押的程序

　　(1)簽訂抵押合同。 (2)公證。 (3)抵押登記。 (4)注銷登記。

　　三、國有建設用地使用權抵押登記制度

　　房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當辦理過戶登記。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。

　　辦理建設用地使用權抵押登記應當交驗以下文件：①抵押當事人的身份證明和法人資格證明;②抵押登記申請書;③抵押合同;④國有土地使用證;⑤可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料;⑥可以證明抵押的建設用地使用權價值的材料;⑦登記機關認為必要的其他文件。

　　登記的主要內容包括：①被擔保的金額;②抵押權人的姓名或單位名稱;③債權。

　　以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原房屋所有權證上作他項權利記載后，由抵押人收執(zhí)，并向抵押權人頒發(fā)房屋他項權證。以預售商品房和在建工程抵押的，登記機關應在抵押合同上作記載。抵押合同的變更和終止應當辦理變更或者注銷抵押登記。