2010中級經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(13)

　　第六節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止

　　一、國有建設(shè)用地使用權(quán)收回

　　無論是劃撥方式還是出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在下列情況下均可以收回：

　　(1)社會公共利益的需要�！段餀�(quán)法》第一百四十八條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金�！�

　　(2)各級司法部門沒收其財(cái)產(chǎn)而收回的建設(shè)用地使用權(quán)。

　　出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，還可在下列情況下收回：

　　(1)建設(shè)用地使用權(quán)屆滿。《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政 法規(guī)的規(guī)定辦理�！庇捎谧≌�建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動續(xù)期，所以建設(shè)用地使用權(quán)屆滿收回是 對非住宅建設(shè)用地而言的�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約 定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使 用權(quán)由國家無償收回。”

　　(2)以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回建設(shè)用地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

　　劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，還可在下列情況下收回：

　　(1)國家根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回建設(shè)用地使用權(quán)。國家為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，可以提前收回建設(shè)用地使用權(quán)。

　　(2)土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用原劃撥國有土地的，可以無償收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，并可依法予以出讓。

　　(3)公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的，可以收回建設(shè)用地使用權(quán)。

　　(4)劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年未使用。

　　(5)劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)不按批準(zhǔn)用途使用土地。

　　國家無償收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對其地上建筑物、其他附著物，城市政府可根據(jù)實(shí)際情況給予原土地使用者適當(dāng)補(bǔ)償。

　　二、國有建設(shè)用地使用權(quán)終止

　　(一)因土地滅失而終止

　　土地滅失主要是指由于非人力和自然力量，如地震等，造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土面貌的徹底改變。由于土地使用權(quán)應(yīng)以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，因土地滅失而導(dǎo)致使用人實(shí)際上不能繼續(xù)享用土地，使用權(quán)自然終止。

　　(二)由于土地使用者拋棄而終止

　　由于政治、經(jīng)濟(jì)、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行，也造成土地使用權(quán)的終止。

　　三、國有建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止的法律后果

　　自建設(shè)用地使用權(quán)收回或終止之日起，土地使用者即喪失了該幅建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)終止產(chǎn)生下列方面的法律后果：①土地使用者不再享有該幅土地的使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)受讓人與土地所有者或者其代表之間關(guān)于在該幅土地上的權(quán)利和義務(wù)隨之解除。

　　②地上建筑物和其他附著物隨建設(shè)用地使用權(quán)的終止而由國家無償取得。③出讓合同規(guī)定必拆除的設(shè)備等，土地使用者必須在規(guī)定的期限內(nèi)拆除。

　　例題1：出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，( )情況下收回.。

　　A 建設(shè)用地使用權(quán)屆滿

　　B 以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，滿2年未動工開發(fā)的

　　C 以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，滿1年未動工開發(fā)的

　　D 以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，滿3年未動工開發(fā)的

　　答案：AB

　　解析：建設(shè)用地使用權(quán)屆滿、以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回建設(shè)用地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外

　　例題2：下列情形中，國家可以無償收回國有土地使用權(quán)的有(　)。(07年試題)

　　A.因社會公共利益需要而提前收回土地使用權(quán)的

　　B.為實(shí)施城市規(guī)劃而提前收回土地使用權(quán)的

　　C.商業(yè)用地土地使用權(quán)屆滿的

　　D.以出讓方式取得土地使用權(quán)開發(fā)房地產(chǎn)，滿兩年未動工的

　　E.土地使用者因破產(chǎn)而停止使用土地的

　　答案：CD

　　解析：A應(yīng)有償。B應(yīng)適當(dāng)補(bǔ)償。E不能無償收回。