(三)

　　某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為500元/m²，建筑安裝工程費為2500元/m²各項規(guī)費為300元/m²。該項目營銷方案部分內(nèi)容如下:(1)前言。(2)市場分析。(3)銷售目標(biāo)和進(jìn)度計劃。(4)銷售價格確定：以市場價格為主。(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)銷售，并分別與其簽訂委托合同;銷售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間不作區(qū)分。(6)促銷安排：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴罂琼椖块_盤信息;開盤當(dāng)天舉行開盤儀式，邀請有關(guān)部門及參建單位負(fù)責(zé)人參加;對開盤當(dāng)天前十名購房者給予100元/m²的價格優(yōu)惠。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　89.在該項目市場分析中，應(yīng)注重( )。

　　A.當(dāng)?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模

　　B.潛在消費者需求傾向

　　C. 本項目的成本分析

　　D.項目的機會和威脅

　　ACD【解析】房地產(chǎn)營銷方案框架的市場分析包括:市場背景、產(chǎn)品分析、優(yōu)勢、劣勢。

　　90. 該項目采用的銷售渠道為 ( ).

　　A.直接渠道、參與代理

　　B.間接渠道、共同代理

　　C.間接渠道、參與代理

　　D.直接渠道、共同代理

　　B【解析】該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)銷售，說明該企業(yè)采取的銷售渠道是間接渠道。共同代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)同時委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。

　　91.若該項目預(yù)期成本利潤率為25%,銷售稅費率為12%,則按照成本加成定價法確定的價格應(yīng)為()元/m²。

　　A.3977

　　B.4261

　　C.4620

　　D.4688

　　D【解析】商品房單位價格=[商品房單位成本x(1+成本加成率)]÷(1-銷售稅費率)=[(500+2500+300)x(1+25%)÷(1-12%)]=4688元/m²。

　　92.該項目營銷方案采用的促銷方式有()。

　　A.廣告

　　B.人員推銷

　　C.活動推廣

　　D.營業(yè)推廣

　　ACD【解析】開盤前在.當(dāng)?shù)赝韴罂琼椖块_盤信息，這屬于廣告促銷方式;開盤當(dāng)天舉行開盤儀式，邀請有關(guān)部門及參建單位負(fù)責(zé)人參加，這屬于促銷方式中的活動推廣;對開盤當(dāng)天前十名購房者給予100元/m²的價格優(yōu)惠，這屬于促銷方式中的營業(yè)推廣。

　　(四)

　　某建筑物的建筑面積100m²，套內(nèi)建筑面積80m²，按套內(nèi)建筑面積計算的重置價格為4000元/m²,經(jīng)過年數(shù)10年，經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率5%。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　93.該建筑物單位建筑面積的重置價格為( )元/m²。

　　A.3200

　　B.4000

　　C.4100

　　D.5000

　　A【解析】套內(nèi)建筑面積下的單價=使用面積下的單價x使用面積+套內(nèi)建筑面積，所以該建筑單位建筑面積的重置價格=4000/(100÷80)=3200(元/m²)。

　　94.采用直線法折舊，該建筑物的成新率為()。

　　A.20%

　　B.50%

　　C.81%

　　D.95%

　　C【解析】成新率=[1-(1-R)t/R] x100%=[1-(1-5%)x(10/50)]xl00%=81%。

　　95.采用直線法折舊，該建筑物的年折舊額()元。

　　A.4000

　　B.6080

　　C.6400

　　D.7600

　　B【解析】年折舊額D=C(1-R)/N=3200x100(1-5%)/50=6080(元)。

　　96.計算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為()。

　　A.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格-年折舊額

　　B.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格x成新率

　　C.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價-折舊總額

　　D.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價x(1-經(jīng)過年數(shù)÷經(jīng)濟(jì)壽命)

　　BC【解析】計算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為：建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格x成新率，建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價-折舊總額。

　　(五)

　　王某承租F房屋，該房屋屬于全民所有，現(xiàn)由甲公司經(jīng)營管理。該房屋賬面原值為50萬元，市場價值為100萬元，王某支付的月租金為0.25萬元。現(xiàn)甲公司將該房屋與乙公司所有的G房屋互換，G房屋的市場價值為90萬元。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　97.F房屋在互換前的房產(chǎn)稅納稅人應(yīng)為()。

　　A.王某

　　B.甲公司

　　C.乙公司

　　D.F房屋所在地地方政府

　　B【解析】房屋所有權(quán)屬于全民的，由經(jīng)營管理單位納稅，F(xiàn)房屋在交換之前由甲公司經(jīng)營管理，所以甲公司是房產(chǎn)稅的納稅人。

　　98.F房屋的房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額為()萬元/年。

　　A.0.03

　　B.0.36

　　C.0.42

　　D.0.84

　　B【解析】依照房產(chǎn)租金收入計算的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)年租金收入xl2%=0.25xl2x12%=0.36(萬元/年)。

　　99.房屋互換中乙公司應(yīng)納契稅的計稅依據(jù)為()萬元。

　　A.10

　　B.50

　　C.90

　　D.100

　　A【解析】房屋交換，契稅的計稅依據(jù)為所交換的房屋價格的差額。F房屋市場價值為100萬元，G房屋的市場價值為90萬元。所以乙公司應(yīng)納契稅的計稅依據(jù)是100-90=10(萬元)。

　　100.契稅的基本特點有()。

　　A.屬于所得稅

　　B.實行一次性征收

　　C.由土地、房屋權(quán)屬的,承受人繳納

　　D. 各地的稅率可能不同

　　BCD【解析】契稅的基本特點有：①屬于財產(chǎn)稅;②實行一次性征收;③由土地、房屋權(quán)屬的承受人繳納④各地的稅率可能不同。

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