4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。
注意：在計(jì)算稅金時(shí)要注意題目中給定的納稅人的情況：
①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因而不得在此扣除。(二稅一費(fèi))
�、谄渌{稅人繳納的印花稅允許扣除(按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰貼花)。(三稅一費(fèi))
5.財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用，加計(jì)20%的扣除。
加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
【典型例題1】2011年某國(guó)有商業(yè)企業(yè)利用庫(kù)房空地進(jìn)行住宅商品房開發(fā)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金2 840萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)160萬元;住宅開發(fā)成本2 800萬元，其中含裝修費(fèi)用500萬元;房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機(jī)構(gòu)證明);當(dāng)年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計(jì)19 000萬元;繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加495萬元;繳納印花稅4.5萬元。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。計(jì)算該企業(yè)銷售住宅應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。
『正確答案』非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅允許作為稅金扣除;非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許按照取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)數(shù)的20%加計(jì)扣除。
(1)住宅銷售收入為19 000萬元
(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：
�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額為：2840+160=3 000萬元
�、谧≌_發(fā)成本為2800萬元
③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(3000+2800)×10%=580(萬元)
�、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為:495+4.5=499.5(萬元)
�、蒉D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：3 000+2 800+580+499.5=6 879.5(萬元)
(3)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：19 000-6 879.5=12 120.5(萬元)
(4)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：12 120.5÷6 879.5≈176%
(5)計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：﹦12 120.5×50%-6 879.5×15%=5028.33(萬元)
【典型例題2】某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生下列業(yè)務(wù)：
通過競(jìng)拍取得一宗土地使用權(quán)，支付價(jià)款、稅費(fèi)合計(jì)6000萬元，本年度占用80%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本4000萬元;發(fā)生管理費(fèi)用2800萬元、銷售費(fèi)用1600萬元、利息費(fèi)用400萬元(不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明)。9月份該寫字樓竣工驗(yàn)收，10-12月，房地產(chǎn)開發(fā)公司將寫字樓總面積的3/5直接銷售，銷售合同記載取得收入為12000萬元。12月，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的建筑材料供應(yīng)商催要材料價(jià)款，經(jīng)雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)公司用所開發(fā)寫字樓的1/5抵償材料價(jià)款。剩余的1/5公司轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)自用。(注：開發(fā)費(fèi)用扣除的比例為10%。)
寫字樓土地增值稅準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額。
『正確答案』抵債部分的寫字樓也應(yīng)視同銷售繳稅。
土地使用權(quán)金額=6000×80%×(4÷5)=3840(萬元)
開發(fā)成本=4000×(4÷5)=3200(萬元)
開發(fā)費(fèi)用=(3840+3200)×10%=704(萬元)
稅金及附加=16000×5%×(1+7%+3%)=880(萬元)
加價(jià)扣除金額=(3840+3200)×20%=1408(萬元)
扣除項(xiàng)目金額總計(jì)=3840+3200+704+880+1408=10032(萬元)
銷售寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅。
『正確答案』銷售收入=12000÷3×4=16000(萬元)
增值額=16000-10032=5968(萬元)
增值率=5968÷10032×100%=59.49%，
應(yīng)繳納土地增值稅=5968×40%-10032×5%=1885.6(萬元)
(二)存量房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目的確定：
房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格 |
有評(píng)估價(jià) | 重置成本價(jià)×成新度折扣率 |
無評(píng)估價(jià)有發(fā)票 |
按發(fā)票金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。 | |
| 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用（未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的不允許扣除） | ||
| 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金：對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。 | ||
【典型例題1】某國(guó)有企業(yè)2009年5月在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓，支付8000價(jià)款萬元。2011年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為( )。
A.400萬元
B.1485萬元
C.1490萬元
D.200萬元
『正確答案』B
『答案解析』評(píng)估價(jià)格=12000×70%=8400(萬元)，
稅金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(萬元)
增值額=10000-8400-115=1485(萬元)
【典型例題2】位于縣城的某商貿(mào)公司2011年12月銷售一棟舊辦公樓，取得收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元，因無法取得評(píng)估價(jià)格，公司提供了購(gòu)房發(fā)票，該辦公樓購(gòu)于2008年1月，購(gòu)價(jià)為600萬元，繳納契稅18萬元。該公司銷售辦公樓計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)為( )。
A.639.6萬元
B.640.1萬元
C.760.1萬元
D.763.7萬元
『正確答案』C
『答案解析』營(yíng)業(yè)稅、城建稅及附加=(1000-600)×5%×(1+5%+3%)=21.6(萬元)
房屋價(jià)值= 600×(1+4×5%)=720(萬元)
凡能提供契稅完稅憑證的準(zhǔn)予扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
可以扣除的金額=720+21.6+18+0.5=760.1(萬元)
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