2013注冊會計師考試《稅法》基礎講義：第8章(4)

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　　第四節(jié)　應納稅額的計算

　　一、增值額的確定：

　　土地增值稅的征稅對象即增值額=應稅收入—扣除項目

　　在實際的房地產交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產評估價格計算征收：

　　1.隱瞞虛報房地產成交價格的;

　　2.提供扣除項目金額不實的;

　　3.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

　　二、應納稅額的計算方法

　　土地增值稅的計算方法有兩種：

　　一種是超率累進稅率的定義法，另一種是簡便計算法，其計算公式為：

　　應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×扣除系數

　　計算步驟如下：(1)計算轉讓房地產取得的收入;(2)計算扣除項目金額;(3)計算增值額：(4)計算增值額占扣除項目金額的比例，確定適用稅率;(5)計算應納稅額。

　　【典型例題】假定某房地產開發(fā)公司轉讓商品房一棟，取得收入總額為1000萬元，應扣除的購買土地的金額、開發(fā)成本的金額、開發(fā)費用的金額、相關稅金的金額、其他扣除金額合計為400萬元。請計算該房地產開發(fā)公司應繳納的土地增值稅。

　　『正確答案』

　　(1)增值額=1000-400=600(萬元)

　　(2)增值額與扣除項目金額的比率=600÷400=150%，確定稅率和速算扣除系數。

　　(3)應繳納土地增值稅=600×50%-400×15%=240(萬元)

　　三、應稅收入的確定

　　納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益。從形式看，包括：①貨幣收入、②實物收入、③其他收入。

　　四、扣除項目的確定

　　(一)新建房地產的扣除項目的確定：

　　1.取得土地使用權所支付的金額。

　　2.房地產開發(fā)成本：①土地的征用及拆遷補償費、②前期工程費、③建筑安裝工程費、④基礎設施費、⑤公共配套設施費、⑥開發(fā)間接費用等。

　　3.房地產開發(fā)費用：銷售費用、管理費用、財務費用。開發(fā)費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發(fā)生額，而是按標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。

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