2013注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《稅法》基礎(chǔ)講義：第8章(4)

　　查看匯總：2013注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《稅法》基礎(chǔ)講義匯總

　　第四節(jié)　應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　一、增值額的確定：

　　土地增值稅的征稅對(duì)象即增值額=應(yīng)稅收入—扣除項(xiàng)目

　　在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過(guò)程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

　　1.隱瞞虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

　　2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

　　3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

　　二、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

　　土地增值稅的計(jì)算方法有兩種：

　　一種是超率累進(jìn)稅率的定義法，另一種是簡(jiǎn)便計(jì)算法，其計(jì)算公式為：

　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×扣除系數(shù)

　　計(jì)算步驟如下：(1)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入;(2)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額;(3)計(jì)算增值額：(4)計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，確定適用稅率;(5)計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　【典型例題】假定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房一棟，取得收入總額為1000萬(wàn)元，應(yīng)扣除的購(gòu)買(mǎi)土地的金額、開(kāi)發(fā)成本的金額、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的金額、相關(guān)稅金的金額、其他扣除金額合計(jì)為400萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　『正確答案』

　　(1)增值額=1000-400=600(萬(wàn)元)

　　(2)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=600÷400=150%，確定稅率和速算扣除系數(shù)。

　　(3)應(yīng)繳納土地增值稅=600×50%-400×15%=240(萬(wàn)元)

　　三、應(yīng)稅收入的確定

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式看，包括：①貨幣收入、②實(shí)物收入、③其他收入。

　　四、扣除項(xiàng)目的確定

　　(一)新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目的確定：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：①土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、②前期工程費(fèi)、③建筑安裝工程費(fèi)、④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、⑤公共配套設(shè)施費(fèi)、⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時(shí)，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。

　　相關(guān)推薦：

　　2013年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試預(yù)習(xí)計(jì)劃表

　　2012注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試成績(jī)查詢(xún)通知

　　2012注冊(cè)會(huì)計(jì)師成績(jī)查詢(xún)免費(fèi)提醒