三、稅收優(yōu)惠
(一)一般規(guī)定：
1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。
2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公用住房的，免征契稅。(出售給職工的公有制單位集資建成或單位購(gòu)買的普通住房比照?qǐng)?zhí)行)
對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
3.因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅。
4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)政府確定是否減免。
5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。
6.外國(guó)使領(lǐng)館及外交人員承受土地、房屋權(quán)屬。
(二)特殊規(guī)定：
1.企業(yè)公司制改造：
(1)非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或股份有限公司，或有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
(2)非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)(公司)在新設(shè)公司中所占股份超過50%的，對(duì)新設(shè)公司承受該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)(公司)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
2.企業(yè)股權(quán)重組：
(1)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。
(2)國(guó)有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國(guó)有控股公司占新公司股份85%以上的，對(duì)新公司承受該國(guó)有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。
3.合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
4.分立企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
5.企業(yè)出售：
收購(gòu)國(guó)有、集體企業(yè)與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)合同的，減半征收契稅，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)合同的，免征契稅。
6.企業(yè)注銷、破產(chǎn)：
承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)的，債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)合同的，減半征收契稅，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)合同的，免征契稅。
7.房屋的附屬設(shè)施
對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(包括停車位、汽車庫(kù)、自行車庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按規(guī)定征收契稅;對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。
8.繼承土地、房屋權(quán)屬
法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。
9.事業(yè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)的過程中，投資主體沒有發(fā)生變化的，對(duì)改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
投資主體發(fā)生變化的，改制后的企業(yè)依法妥善安置原事業(yè)單位全部職工，其中與原事業(yè)單位全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅;與原事業(yè)單位30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅。
事業(yè)單位改制過程中，改制后的企業(yè)以出讓或國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式取得原國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的，按規(guī)定繳納契稅。
10.其他:
(1)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
(2)政府主管部門對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。
(3)企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。
(4)對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅。
(5)公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對(duì)其全資子公司進(jìn)行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對(duì)全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。
11.新增：婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。
[典型例題1]下列各項(xiàng)中，可以享受契稅免稅優(yōu)惠的有( )。
A.城鎮(zhèn)職工自己購(gòu)買商品住房
B.政府機(jī)關(guān)承受房屋用于醫(yī)療
C.遭受自然災(zāi)害后重新購(gòu)買住房
D.軍事單位承受房屋用于軍事設(shè)施
『正確答案』BD
『答案解析』A選項(xiàng)，城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公用住房的，免征契稅;C選項(xiàng)，遭受自然災(zāi)害后重新購(gòu)買住房酌情減免。
[典型例題2]下列各項(xiàng)中，按稅法規(guī)定應(yīng)繳納契稅的有( )。
A.農(nóng)民承包荒山造林的土地
B.銀行承受企業(yè)抵債的房產(chǎn)
C.科研事業(yè)單位受贈(zèng)的科研用地
D.勞動(dòng)模范獲得政府獎(jiǎng)勵(lì)的住房
『正確答案』BD
『答案解析』AC免征。
四、征收管理
(一)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
納稅人在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同當(dāng)天或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證當(dāng)天。
(二)納稅期限
自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在核定的期限內(nèi)繳納稅款。
(三)納稅地點(diǎn)：土地、房屋所在地的征收機(jī)關(guān)
【本章總結(jié)】
一、印花稅：1.納稅義務(wù)人;2.稅目;3.應(yīng)納稅額的計(jì)算;4.稅收優(yōu)惠;5.征收管理。
二、契稅：1.征稅對(duì)象;2.應(yīng)納稅額的計(jì)算;3.稅收優(yōu)惠;4.征收管理。
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