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第九章 房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅法
第一節(jié) 房產(chǎn)稅法
房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人和征稅范圍:
(一)納稅人
原則上,房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。具體來(lái)說(shuō),有以下4種情況:
(1)產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有的,由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅;
(2)產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人所有的,由集體單位和個(gè)人納稅;
(3)產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人納稅;
(4)產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的,或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的,由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅;
(5)納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn),應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅;
(6)自2009年1月1日起,外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人,依照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。
(二)征稅范圍
房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。
房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村。
房產(chǎn)稅的稅收負(fù)擔(dān):
(一)稅率
我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率。
從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅,稅率為1.2%。
從租計(jì)征的房產(chǎn)稅,稅率為12%,但對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房,用于居住的,可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
(二)稅收優(yōu)惠
享受房產(chǎn)稅減免優(yōu)惠的房產(chǎn)可分為三種:一種是房產(chǎn)稅條例規(guī)定的房產(chǎn);二是財(cái)政部批準(zhǔn)減免稅的房產(chǎn);三是省級(jí)人民政府特準(zhǔn)減免稅的房產(chǎn)。
房產(chǎn)稅的稅額計(jì)算:
(一)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的計(jì)算
1.從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的一般規(guī)定
從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn),是指納稅人未用于出租的應(yīng)稅房產(chǎn),其應(yīng)納稅額應(yīng)按應(yīng)稅房產(chǎn)的原值減除規(guī)定比例后的余值計(jì)征。
【提示】自2009年1月1日起,對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中,均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的,應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。
從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅稅額計(jì)算的公式為:
應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%
2.從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的特殊規(guī)定
(1)房屋原值的口徑問(wèn)題,稅法明確,凡以房屋為載體,不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值,計(jì)征房產(chǎn)稅。
(2)對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn),在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)區(qū)別對(duì)待。對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng),參與投資利潤(rùn)分紅,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的,按房產(chǎn)余值為依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng),收取固定收入,不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的,實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金,按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。
(3)對(duì)融資租賃的房產(chǎn),在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收,租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。
(4)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。從方便征管角度出發(fā),稅法明確為由實(shí)際經(jīng)營(yíng)(包括自營(yíng)和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。
(二)從租計(jì)征房產(chǎn)稅的計(jì)算
從租計(jì)征房產(chǎn)稅,直接按租金收入計(jì)算。
出租房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的計(jì)算公式為:
出租房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)的租金收入×12%或4%
房產(chǎn)稅的征管繳納:
(一)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,結(jié)合考慮,方便記憶,具體參見城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
(二)納稅地點(diǎn)
房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。
房產(chǎn)不在同一地方的納稅人,應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。
第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅法
城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人和征稅范圍:
(一)城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人
城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人通常包括以下幾類:
(1)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人;
(2)如果擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人不在土地所在地的,其土地的實(shí)際使用人和代管人為納稅人;
(3)土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的,其實(shí)際使用人為納稅人;
(4)土地使用權(quán)共有的,共有各方都是納稅人,由共有各方分別納稅;
(5)納稅單位無(wú)償使用免稅單位的土地,由納稅單位照章納稅。
(二)城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍
城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍,包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國(guó)家所有和集體所有的土地。應(yīng)納稅的工礦區(qū)是指尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。建在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)以外的工礦企業(yè),不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
【提示】對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地,按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收負(fù)擔(dān):
城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額計(jì)算:
城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù),土地面積計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)為每平方米。
全年應(yīng)納稅額=實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積×適用稅額
這里,注意掌握特殊規(guī)定,下列計(jì)稅依據(jù)要掌握。納稅人實(shí)際占用的土地面積按下列辦法確定:
(1)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定土地面積的,以測(cè)定的面積為準(zhǔn);
(2)尚未組織測(cè)量,但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的,以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn);
(3)尚未核發(fā)出土地使用證書的,應(yīng)由納稅人申報(bào)土地面積,據(jù)以納稅,待核發(fā)土地使用證以后再作調(diào)整。
城鎮(zhèn)土地使用稅的征管繳納:
第三節(jié) 耕地占用稅法
征稅范圍和計(jì)稅依據(jù):
耕地占用稅的稅收負(fù)擔(dān):
耕地占用稅的征管繳納:
耕地占用稅由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。獲準(zhǔn)占用耕地的單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)在收到土地管理部門的通知之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。
納稅人臨時(shí)占用耕地,應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準(zhǔn)臨時(shí)占用耕地的期限內(nèi)恢復(fù)所占用耕地原狀的,全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅。
占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域?yàn)┩康绕渌r(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的,比照本條例的規(guī)定征收耕地占用稅。建設(shè)直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施占用前款規(guī)定的農(nóng)用地的,不征收耕地占用稅。
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