【知識點】土地增值稅增值額的確定：增值額=收入—扣除項目

　　【考情分析】掌握。

　　【重要考點】

　　一、應(yīng)稅收入的確定

　　1.納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式看，包括：①貨幣收入;②實物收入;③其他收入。

　　2.收入和征稅范圍的結(jié)合。

　　二、扣除項目的確定

　　(一)新建房地產(chǎn)的扣除項目的確定：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：

　�、偻恋氐恼饔眉安疬w補(bǔ)償費;

　　②前期工程費;

　�、劢ㄖ惭b工程費;

　�、芑A(chǔ)設(shè)施費;

　　⑤公共配套設(shè)施費;

　�、揲_發(fā)間接費用等。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用：銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。開發(fā)費用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時，不是按實際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財務(wù)費用中的利息支出。

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費附加。

　　【注意】在計算稅金時要注意題目中給定的納稅人的情況：

　　①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因已納入管理費用，因而不得在此扣除。(二稅一費)

　�、谄渌{稅人繳納的印花稅允許扣除(按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰貼花)。(三稅一費)

　　5.財政部規(guī)定的其它扣除項目。只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用，加計20%的扣除。

　　加計扣除費用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　【典型例題】 2015年某國有商業(yè)企業(yè)利用庫房空地進(jìn)行住宅商品房開發(fā)，按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金2840萬元，繳納相關(guān)稅費160萬元;住宅開發(fā)成本2800萬元，其中含裝修費用500萬元;房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機(jī)構(gòu)證明);當(dāng)年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計19000萬元;繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加495萬元;繳納印花稅4.5萬元。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。計算該企業(yè)銷售住宅應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　『正確答案』

　　(1)住宅銷售收入為19000萬元

　　(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：

　�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額為：2840+160=3000萬元

　�、谧≌_發(fā)成本為2800萬元

　　③房地產(chǎn)開發(fā)費用為：(3000+2800)×10%

　　=580(萬元)

　�、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為:495+4.5=499.5(萬元)

　�、蒉D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：3000+2 800+580+499.5=6879.5(萬元)

　　(3)計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：19000-6879.5=12120.5(萬元)

　　(4)計算增值額與扣除項目金額的比率：12120.5÷6879.5≈176%

　　(5)計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：

　　=12120.5×50%-6879.5×15%=5028.33(萬元)

　　【小貼士】解題建議“二個前置一個審核”，并抓住土增計算流程的固化性提高解題速度。

　　【典型例題】某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司通過競拍取得一宗土地使用權(quán)，支付價款、稅費合計6000萬元，本年度占用80%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本4000萬元;發(fā)生管理費用2800萬元、銷售費用1600萬元、利息費用400萬元(不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明)。9月份該寫字樓竣工驗收，10-12月，房地產(chǎn)開發(fā)公司將寫字樓總面積的3/5直接銷售，銷售合同記載取得收入為12000萬元。

　　12月，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的建筑材料供應(yīng)商催要材料價款，經(jīng)雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)公司用所開發(fā)寫字樓的1/5抵償材料價款。剩余的1/5公司轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)自用。(注：開發(fā)費用扣除的比例為10%。)

　　計算寫字樓土地增值稅。

　　『答案解析』抵債部分的寫字樓也應(yīng)視同銷售繳稅。

　　土地使用權(quán)金額=6000×80%×(4÷5)=3840(萬元)

　　開發(fā)成本=4000×(4÷5)=3200(萬元)

　　開發(fā)費用=(3840+3200)×10%=704(萬元)

　　稅金及附加=16000×5%×(1+7%+3%)=880(萬元)

　　加價扣除金額=(3840+3200)×20%=1408(萬元)

　　扣除項目金額總計=3840+3200+704+880+1408=10032(萬元)

　　銷售寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅。

　　『答案解析』銷售收入=12000÷3×4=16000(萬元)

　　增值額=16000-10032=5968(萬元)

　　增值率=5968÷10032×100%=59.49%，

　　應(yīng)繳納土地增值稅=5968×40%-10032×5%=1885.6(萬元)

　　(二)存量房地產(chǎn)的扣除項目的確定：

　　【典型例題】某國有企業(yè)2013年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付8000價款萬元。2015年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價為12000萬元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為(　)萬元。

　　A.400

　　B.1485

　　C.1490

　　D.200

　　『正確答案』B

　　『答案解析』評估價格=12000×70%=8400(萬元)

　　稅金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(萬元)

　　增值額=10000-8400-115=1485(萬元)

　　【典型例題】位于縣城的某商貿(mào)公司2015年12月銷售一棟舊辦公樓，取得收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元，因無法取得評估價格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2012年1月，購價為600萬元，繳納契稅18萬元。該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，可扣除項目金額的合計數(shù)為(　)萬元。

　　A.639.6 　　B.640.1

　　C.760.1　　 D.763.7

　　『正確答案』C

　　『答案解析』營業(yè)稅、城建稅及附加=(1000-600)×5%×(1+5%+3%)=21.6(萬元);

　　房屋價值= 600×(1+4×5%)=720(萬元);

　　凡能提供契稅完稅憑證的準(zhǔn)予扣除，但不作為加計5%的基數(shù)，

　　可以扣除的金額=720+21.6+18+0.5=760.1(萬元)

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