【知識點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　【考情分析】

　　掌握。

　　【重要考點(diǎn)】

　　一、土地增值稅的清算條件

　　【典型例題-2015年考題】下列情形中，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的是(　)。

　　A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

　　B.轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目50%股權(quán)的

　　C.取得銷售(預(yù)售)證滿1年的未銷售完畢的

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目尚未竣工但已銷售面積為50%的

　　『正確答案』A

　　『答案解析』應(yīng)進(jìn)行清算的情形：開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　二、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　1.將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

　　2.已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

　　三、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

　　1.扣除項(xiàng)目須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

　　3.與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：

　　(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

　　(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

　　(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

　　4.銷售已裝修的房屋的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　　5.多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

　　6.質(zhì)量保證金開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

　　7.逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

　　8.契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

　　9.拆遷安置費(fèi)的扣除

　�、倩剡w，視同銷售確認(rèn)收入，同時(shí)確認(rèn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)，差價(jià)調(diào)整拆遷補(bǔ)償費(fèi);

　�、诋惖匕仓茫喊ū酒髽I(yè)項(xiàng)目安置、購入安置和貨幣安置，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　【典型例題-2014年考題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列各項(xiàng)中，允許在計(jì)算增值額時(shí)扣除的是(　)。

　　A.加罰的利息

　　B.已售精裝修房屋的裝修費(fèi)用

　　C.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費(fèi)

　　D.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金

　　『正確答案』B

　　『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除;選項(xiàng)A、C、D均屬于土地增值稅清算時(shí)不能扣除的項(xiàng)目。

　　四、土地增值稅的其他相關(guān)規(guī)定：

　　1.核定征收率原則上不得低于5%。

　　2.在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

　　3.預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

　　【典型例題】對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述正確的是(　)。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費(fèi)用資料不實(shí)的，不得扣除

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費(fèi)的憑證不符合清算要求的，不得扣除

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過房屋值的10%

　　『正確答案』A

　　『答案解析』選項(xiàng)B、C，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費(fèi)用資料不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定。選項(xiàng)D，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除裝修費(fèi)用，無金額限制。

　　【典型例題-2012年考題】

　　地處縣城的某房地產(chǎn)開發(fā)公司，2012年3月對一處已竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，可售建筑面積共計(jì)25000平方米。該項(xiàng)目的開發(fā)和銷售情況如下：

　　(1)該公司取得土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金為8000萬元，政府減征了10%，該公司按規(guī)定繳納了契稅。

　　(2)該公司為該項(xiàng)目發(fā)生的開發(fā)成本為12000萬元。

　　(3)該項(xiàng)目發(fā)生開發(fā)費(fèi)用600萬元，其中利息支出150萬元，但不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偂?/P>

　　(4)4月銷售20000平方米的房屋，共計(jì)取得收入40000萬元。

　　(5)將5000平方米的房屋出租給他人使用(產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移)，月租金為45萬元，租期為8個(gè)月。

　　(6)2012年8月稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該房地產(chǎn)開發(fā)公司對該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。

　　(其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%，計(jì)算土地增值稅時(shí)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。)

　　根據(jù)上述資料，回答問題，需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

　　(1)簡要說明稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該公司進(jìn)行土地增值稅清算的理由。

　　(2)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額。

　　(3)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)成本。

　　(4)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)費(fèi)用。

　　(5)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的營業(yè)稅金及附加。

　　(6)計(jì)算該公司應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　『正確答案』

　　(1)公司已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例為80%(20000÷25000×100%)，雖未超過稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清箄規(guī)定的比例85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租。

　　(2)取得土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)納契稅=8000×5%=400(萬元)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額=[400+8000×(1-10%) ]×(1-5000÷25000) =6080 (萬元)

　　(3)允許扣除的開發(fā)成本=12000×(1-5000÷25000)=9600(萬元)

　　(4)由于利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)�，所以，允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=(6080+9600)×10%=1568 (萬元)

　　(5)允許扣除的營業(yè)稅=40000×5%=2000(萬元)

　　允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加=2000×(5%+3%) =160 (萬元)

　　合計(jì)可扣除的營業(yè)稅金及附加=2000+160=2160 (萬元)

　　(6)應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算：

　　增值額=40000-[6080+9600+1568+2160+ (6080+9600) ×20%]=40000-22544= 17456 (萬元)

　　增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例=17456÷22544×100%≈77.43%

　　應(yīng)納土地增值稅= 17456×40%-22544×5%=6982.4-1127.2=5855.2(萬元)

　　【典型例題-2015年考題】

　　某工業(yè)企業(yè)2015年3月1日轉(zhuǎn)讓位于縣城的一處辦公樓，取得銷售收入12000萬元，2008年建造該辦公樓為取得土地使用權(quán)支付金額3000萬元， 住宅建造成本4000萬元， 轉(zhuǎn)讓時(shí)經(jīng)政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，確認(rèn)該辦公樓重置成本價(jià)為8000萬元。(其他相關(guān)

　　資料：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅稅率0.5‰，成新度折扣率60%)

　　根據(jù)上述資料，按下列序號回答問題，如有計(jì)算，計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

　　(1)解釋重置成本價(jià)的含義。

　　(2)計(jì)算土地增值稅時(shí)該辦公樓的評估價(jià)格。

　　(3)計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除的營業(yè)稅金及附加。

　　(4)計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除的印花稅。

　　(5)計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除的項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

　　(6)計(jì)算轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　『正確答案』

　　(1)重置成本的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。

　　(2)評估價(jià)格=8000×60%=4800(萬元)

　　(3)準(zhǔn)予扣除的營業(yè)稅金及附加=12000×5%×(1+5%+3%+2%)=660(萬元)

　　(4)準(zhǔn)予扣除的印花稅=12000×0.5‰=6(萬元)

　　(5)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目合計(jì)=3000+4800+660+6=8466(萬元)

　　(6)增值額=12000-8466=3534(萬元)

　　增值率=3534÷8466×100%=41.74%

　　應(yīng)繳納土地增值稅=3534×30%=1060.2(萬元)

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