42 甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱“甲公司”)于2011年1月10日通過(guò)拍賣方式拍得位于北京南四環(huán)的一塊居住用地;辦理完畢建設(shè)用地使用權(quán)登記，并獲得建設(shè)用地使用權(quán)證。2011年2月21日，按照建筑規(guī)劃，甲公司以取得的上述建設(shè)用地使用權(quán)開(kāi)發(fā)“擎峰”高檔住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目規(guī)劃建筑總面積195832.29平方米，容積率為2.5，由10幢高層板樓組成，按照北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求，其中2幢(9號(hào)樓和10號(hào)樓)中的共40套房屋是專門為當(dāng)?shù)鼗剡w居民配建的回遷安置房，在拆遷時(shí)已經(jīng)與原居民簽訂了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確了各個(gè)被拆遷居民的房屋位置。2011年3月1日，甲公司與B建筑公司(下稱B公司)簽訂建設(shè)工程承包合同。該合同約定：

　　(1)由B公司作為總承包商承建該商品樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)工期為2年;

　　(2)建設(shè)工程價(jià)款為5億元，甲公司應(yīng)當(dāng)在2013年3月1日竣工之日支付全部工程價(jià)款;

　　(3)由B公司為該建設(shè)工程墊資8000萬(wàn)元，墊資利息為年利率8%(中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率為6%)。另外，甲公司與B公司在簽訂建設(shè)工程合同時(shí)，對(duì)欠付的工程價(jià)款是否支付利息未進(jìn)行約定。

　　2011年3月10日，經(jīng)甲公司同意，B公司將自己承包的部分工作分包給C公司。但后來(lái)C公司擅自將自己承包的工程再分包給D公司。

　　2011年4月1日，甲公司與乙銀行簽訂借款合同，該合同約定：甲公司向乙銀行借款1億元，借款期限為2年;同時(shí)約定將該在建的商品樓1號(hào)樓與2號(hào)樓作為借款的抵押擔(dān)保，甲公司與乙銀行共同辦理了抵押登記手續(xù)，抵押擔(dān)保合同中約定可以對(duì)已經(jīng)抵押的1號(hào)樓與2號(hào)樓進(jìn)行預(yù)售。

　　2012年2月1日，甲公司取得該商品房項(xiàng)目1～5號(hào)樓的預(yù)售許可證，開(kāi)盤向社會(huì)銷售。當(dāng)月該樓盤銷售火爆，1～5號(hào)樓均已售完，其中，1號(hào)樓購(gòu)房者全部為全款購(gòu)房，甲公司隱瞞了1號(hào)樓已經(jīng)抵押給銀行的事實(shí)，2號(hào)樓大部分為購(gòu)房人按揭購(gòu)房，為了能夠?yàn)橘?gòu)房人辦理貸款，甲公司以1號(hào)樓的房款償還了部分乙銀行的貸款，解除了2號(hào)樓的抵押。

　　2012年5月1日，甲公司取得該商品房項(xiàng)目6～10號(hào)樓的預(yù)售許可證，二期開(kāi)盤中，甲公司6～7號(hào)樓房屋全部預(yù)售完畢，8號(hào)樓有40套房屋因各方面原因未銷售，剩余全部銷售，購(gòu)房人均已經(jīng)支付全部購(gòu)房款。甲公司還故意隱瞞將9 9-樓的部分回遷房對(duì)外銷售了10套的事實(shí)。2013年2月1日，甲公司清償了欠乙銀行的貸款。2013年3月1日，該建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格并交付，但甲公司未按照合同約定支付工程價(jià)款，2013年8月10日，B公司以甲公司為被告訴至人民法院，主張對(duì)該小區(qū)8號(hào)樓進(jìn)行整體拍賣優(yōu)先受償。

　　2013年4月開(kāi)始，該小區(qū)購(gòu)房人陸續(xù)辦理入住手續(xù)，分別出現(xiàn)了如下的情形：

　　(1)賈某為該小區(qū)的回遷居民，得知其房屋被甲公司出售給張某后，要求甲公司解除原合同，向其交付房屋，甲公司不同意，隨后賈某向人民法院起訴，要求優(yōu)先于張某取得補(bǔ)償安置房屋。

　　(2)郭某購(gòu)買的是一套套內(nèi)建筑面積為150平方米、建筑面積為160平方米的房屋，收房時(shí)測(cè)量實(shí)際的建筑面積為160平方米，但套內(nèi)建筑面積為143平方米。

　　(3)6號(hào)樓和7號(hào)樓的購(gòu)房人雖然收房，但一直未能辦理房屋所有權(quán)登記，原合同約定2013年4月辦理房屋所有權(quán)登記，但因甲公司原因直至2014年5月仍未能辦理。

　　要求：根據(jù)以上情況并結(jié)合合同法律制度和物權(quán)法律制度的相關(guān)規(guī)定分析回答下列問(wèn)題。

　　(1)C公司擅自將自己承包的工程再分包給D公司的行為是否有效?并說(shuō)明理由。

　　(2)甲公司在向B公司支付墊資利息時(shí)，其計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是多少?并說(shuō)明理由。

　　(3)甲公司以在建商品樓作為借款的抵押擔(dān)保是否有效?并說(shuō)明理由。

　　(4)甲公司2012年2月1日和5月1日的兩次開(kāi)盤中哪些行為不合法?有可能造成什么后果?

　　(5)甲公司對(duì)欠付B公司的工程價(jià)款是否應(yīng)支付利息?如果需要支付利息，從何日開(kāi)始計(jì)算，其計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如何確定?

　　(6)B公司主張對(duì)該小區(qū)8號(hào)樓進(jìn)行整體拍賣優(yōu)先受償是否符合規(guī)定?并說(shuō)明理由。

　　(7)賈某的請(qǐng)求是否合法?并說(shuō)明理由。

　　(8)郭某所遇到的情況其享有何種權(quán)利?并說(shuō)明理由。

　　(9)6號(hào)樓和7號(hào)樓的購(gòu)房人所遇到的情況享有何種權(quán)利?并說(shuō)明理由。

　　答案解析:

　　(1)C公司擅自將自己承包的工程再分包給D公司的行為無(wú)效。根據(jù)規(guī)定，禁止分包人將其承包的工程再分包。

　　(2)甲公司應(yīng)當(dāng)按照年利率6%的標(biāo)準(zhǔn)向B公司支付墊資利息。根據(jù)規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)墊資和墊資利息有約定，承包人可以請(qǐng)求按照約定返還墊資及利息;但是約定的利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)高于中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的部分除外。

　　(3)甲公司以在建商品樓作為借款的抵押擔(dān)保有效。根據(jù)規(guī)定，正在建設(shè)的房屋或其他建筑物可以抵押，當(dāng)事人辦理了抵押物登記手續(xù)，抵押有效。

　　(4)甲公司2012年2月1日的開(kāi)盤中，隱瞞1號(hào)樓已經(jīng)抵押給銀行的事實(shí)進(jìn)行銷售不符合規(guī)定。2012年5月1日的開(kāi)盤中，甲公司故意隱瞞并將9號(hào)樓的部分回遷房對(duì)外銷售的行為不合法，這兩項(xiàng)行為涉及的買房人均有可能會(huì)要求解除與甲公司的商品房買賣合同并賠償損失，還可以要求甲公司承擔(dān)不超過(guò)已付房款1倍的懲罰性賠償金。

　　(5)甲公司對(duì)欠付B公司的工程價(jià)款應(yīng)當(dāng)支付利息。利息從2013年3月1日起計(jì)算，按照中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計(jì)息。

　　(6)B公司主張對(duì)該小區(qū)8號(hào)樓進(jìn)行整體拍賣優(yōu)先受償不符合規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。本題中，8號(hào)樓的購(gòu)房人均已經(jīng)支付了購(gòu)房款，因此不能對(duì)其進(jìn)行拍賣優(yōu)先受償.B公司只能要求對(duì)8號(hào)樓尚未銷售的40套房屋要求拍賣并優(yōu)先受償。

　　(7)賈某的請(qǐng)求合法。根據(jù)規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。本題中，甲公司將本用于拆遷安置的9號(hào)樓部分房屋對(duì)外出售給第三人，此時(shí)賈某有優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利。

　　(8)郭某可以行使法定解除權(quán)解除商品房買賣合同。根據(jù)規(guī)定，房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的，買方可以行使法定解除權(quán)。本題中，實(shí)際的套內(nèi)建筑面積與合同約定的面積誤差比已經(jīng)超過(guò)了3%，郭某可以解除合同。

　　(9)6號(hào)樓和7號(hào)樓的購(gòu)房人所遇到的情況有權(quán)解除商品房買賣合同。根據(jù)規(guī)定，約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人有權(quán)解除合同。本題中，約定的房屋所有權(quán)登記時(shí)間是2013年4月，但因?yàn)榧坠驹蛞恢钡?014年5月仍未能辦理，已經(jīng)超過(guò)了1年，此時(shí)6號(hào)樓和7號(hào)樓的購(gòu)房人有權(quán)解除合同。

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