(1)個人住宅抵押貸款及其風(fēng)險分析

　�、� 經(jīng)銷商風(fēng)險

　　經(jīng)銷商風(fēng)險的主要類型包括：

　　經(jīng)銷商不具備銷售資格或違反法律規(guī)定，導(dǎo)致銷售行為、銷售合同無效。如房地產(chǎn)商尚未獲得銷售許可證即銷售房屋。

　　經(jīng)銷商在商品合同下出現(xiàn)違約，導(dǎo)致購買人(借款人)違約。如不能按合同規(guī)定的時間交付或質(zhì)量出現(xiàn)問題，與借款人發(fā)生糾紛，直接影響借款人的還款意愿。在個人購房貸款中，項目爛尾，無法完工，往往使銀行抵押權(quán)益落空。

　　經(jīng)銷商高度負債經(jīng)營時，存在經(jīng)銷商卷款外逃的風(fēng)險。

　�、� “假按揭”風(fēng)險

　　所謂個人住房貸款“假按揭”，是指以不真實的購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售(購買)為方式，套取

　　銀行貸款的行為�！凹侔唇摇钡闹饕�特征是開發(fā)商將積壓房產(chǎn)套取銀行信用，欺詐銀行信貸資金。“假按揭”的表現(xiàn)形式包括：

　　開發(fā)商不具備按揭合作主體資格，或者未與銀行簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議，未有任何承諾，與某些不法之徒相互勾結(jié)，以虛假銷售方式套取銀行按揭貸款。

　　以個人住房按揭貸款名義套取企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的貸款。

　　以個人住房貸款方式參與不具真實、合法交易基礎(chǔ)的銀行債權(quán)置換或企業(yè)重組。

　　銀行信貸人員與企業(yè)串謀，對銷售的房子定價水分大，向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款人發(fā)放高成數(shù)的個人住房按揭貸款。

　　所有借款人均為虛假購房，有些身份和住址不明，有些為外來民工，或由開發(fā)商一手包辦，或由包工頭一手包辦。

　　開發(fā)商與購房人串通，規(guī)避不允許零首付的政策限制，其常用的做法是：將實際售房價提高一定比例，再將此虛價售價寫入售房合同中，然后購房人出具收到首付款的收據(jù)，雙方按照售房合同規(guī)定的虛假售價，依銀行要求的按揭成數(shù)辦理貸款手續(xù)。采取這種“假按揭”的方式，購房人事實上未向開發(fā)商支付一分錢的首付款，而銀行要向購房人提供售房總價100%的借款。

　　③ 由于房產(chǎn)價值下跌

　　而導(dǎo)致超額押值不足的風(fēng)險

　　房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期以及政府宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場價格的影響，可能會導(dǎo)致按揭貸款的借款人所購房產(chǎn)的價值波動。如果借款人所購房產(chǎn)的價值下跌，就可能會產(chǎn)生超額押值不足的風(fēng)險。

　　④ 借款人的經(jīng)濟財務(wù)狀況變動風(fēng)險

　　住房按揭貸款有不同的期限。一般來說，期限越長，借款人經(jīng)濟財務(wù)狀況變化的可能性就越大。

　　如果由于工作崗位、身體狀況等因素

　　導(dǎo)致借款人經(jīng)濟財務(wù)狀況出現(xiàn)不利變化而無法按期償還按揭貸款，而借款人是以其住房作為抵押的，則銀行的抵押權(quán)益在現(xiàn)行法律框架下難以實施，該筆貸款就可能會成為不良貸款。

　　—— 個人信貸類產(chǎn)品風(fēng)險分析

　�、� 個人零售貸款及其風(fēng)險分析

　　個人零售貸款的風(fēng)險點

　　真實收入狀況難以掌握;尤其是無固定職業(yè)者和自由職業(yè)者的收入狀況難以掌握;

　　借款人償債能力不穩(wěn)定(職業(yè)不穩(wěn)定、大學(xué)生就業(yè)困難);

　　貸款購買的商品質(zhì)量有問題或價格下跌導(dǎo)致消費者不愿履約;

　　抵押實現(xiàn)困難。由于個人貸款的抵押權(quán)實現(xiàn)困難，因此應(yīng)當(dāng)重視第一還款來源;要求借款人以不影響其正常生活的可以變現(xiàn)的財產(chǎn)抵押;要求借款人投保財產(chǎn)保險。