北京申論熱點：《物權法》背景下的物業(yè)管理問題

　　2．企業(yè)方面

　　（1）沒有建立起真正的現代企業(yè)制度，產權不明，權責不清，不能獨立經營運作。
　�。�2）發(fā)展方向不明確，限于現實情況，只能以副補主和靠開發(fā)商補貼，導致物業(yè)管理服務質量難以提高，形成不計成本的惡性競爭，對整個行業(yè)造成傷害。
　　（3）由于法規(guī)不完善，經營風險意識不強，導致物業(yè)管理收益與風險極不對稱，一件官司往往就會毀掉一個企業(yè)。
　�。�4）由于物業(yè)管理在國內尚屬新興行業(yè)，缺少完善規(guī)范的教育培訓體系，許多從業(yè)人員都是“半路出家”，導致物業(yè)管理的服務質量不盡如人意。

　　3．社會方面

　�。�1）由于大多數消費者剛從計劃經濟的福利中走出來，缺乏對物業(yè)管理的消費意識，還在懷念過去的“免費午餐”。
　�。�2）業(yè)主法制意識淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強調權利而忽視相應的義務。
　�。�3）社會關注程度不夠，許多媒體只是關注所謂的新聞賣點，一有糾紛就紛紛對物業(yè)公司，而缺少對于體制、市場方面的深層次思考
　�。�4）物業(yè)管理行業(yè)協會還沒有完全發(fā)揮其在行業(yè)整合與自律及公共服務方面應有的作用。

　　四、物權法時代的物業(yè)管理問題解決方案：

　　1、 物業(yè)管理相關法規(guī)體系的全面整合與完善。

　　在物權法時代，物業(yè)管理面臨的第一個重大問題就是，凡涉及到建筑物區(qū)分所有權的國家立法、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方立法、地方規(guī)章，都必須進行清理，凡是違背《物權法》關于建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定的，都必須廢除，國家和地方都必須按照物權法的規(guī)定，制定和修改相關規(guī)范性文件，最終形成一個協調一致、完整呼應的物業(yè)管理法律體系。

　　2、物業(yè)管理商品觀念的明確確立與強化

　　物業(yè)管理是商品，物業(yè)管理買賣是市場交換行為，有市場必然存在競爭。競爭是市場經濟的基本特征，物業(yè)管理行業(yè)必須通過競爭機制提高物業(yè)管理服務質量。我國的物業(yè)管理從初期的“誰開發(fā)誰管理”，到公開實施物業(yè)管理招投標等，國家和地方一直致力于物業(yè)管理市場機制的建立和培育，致力于物業(yè)管理的法制建設。但從全國范圍看，我國物業(yè)管理雖然經過了二十多年的發(fā)展，人們的消費觀念也有了一些轉變，但由于計劃經濟和福利分房的長期統治地位，物業(yè)管理法規(guī)的不到位，市場機制的嚴重缺失，使得舊有、傳統的后勤服務觀念和意識依然根深蒂固。社會各界和業(yè)主對“誰受益，誰付費”、“付多少錢，享受與付費水平質價相符的服務”及“根據自己的消費水平，選擇相應的物業(yè)管理服務”的物業(yè)管理消費意識仍待進一步強化，物業(yè)管理的消費觀念仍待進一步矯正。

　　《物權法》 從法制角度強化了物業(yè)管理商品屬性和競爭規(guī)則，不僅明確了物業(yè)管理商品的概念，規(guī)范了物業(yè)管理交換雙方的行為，還規(guī)定了業(yè)主可以自主選擇物業(yè)管理的模式。

　　這使得物業(yè)管理市場范圍進一步擴大，由物業(yè)管理行業(yè)的局部范圍擴展到社會各個產業(yè)領域，物業(yè)管理服務的競爭也由行業(yè)內的競爭擴展到更多主體參與的全社會、全方位競爭。無疑，這對我國物業(yè)管理行業(yè)的沖擊是前所未有的，也是中國物業(yè)管理行業(yè)和業(yè)內人士無法回避的一個史無前例的考驗，《物權法》的出臺，是中國物業(yè)管理發(fā)展的一個新的里程碑，是我國物業(yè)管理商品經濟法制建設的一次飛躍，無論是政府、社會還是物業(yè)管理交換各方，均應重新審視物業(yè)管理，擯棄舊有的和傳統的物業(yè)管理觀念，準確把握物業(yè)管理的商品屬性和市場要求，理清思路、調整自身、積極參與物業(yè)管理的市場競爭，在《物權法》和相關法律的規(guī)制下切實組織和開展物業(yè)管理相關活動。

　　3、物業(yè)管理基本概念、核心理論的規(guī)范與構建

　　“業(yè)主”、“業(yè)主大會”、“業(yè)主委員會”以及“物業(yè)管理”等均是物業(yè)管理中最基本的概念，物業(yè)管理人大都是耳熟能詳。但隨著《物權法》的出臺，則有必要重新認識和定義。例如，物業(yè)管理的概念按照《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動�！睏l例所指的物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)是當然的參與者。而《物權法》 規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)管理機構或者其他管理人管理。再如，《物權法》對物業(yè)區(qū)域的公共綠地、道路、物業(yè)管理用房、會所等產權歸屬也做了原則規(guī)定。《物權法》對《物業(yè)管理條例》中規(guī)定的并在實踐中已成為習慣的用語也做了相應調整，如“建筑區(qū)劃”(原來用“物業(yè)管理區(qū)域”)、“管理規(guī)約”(原為“業(yè)主公約”)、“共有部分”(原為“共用部位、共用設施設備”)等。

　　可見，《物權法》對物業(yè)管理的基本概念、相關內容、內涵、外延以及名稱、界定上均做了較大的調整，這種調整并非是局部概念的修訂，而是物業(yè)管理基本概念的全新詮釋和物業(yè)管理理論的重新構建。對此，我們必須高度重視，密切關注《物權法》立法進程，認真研究其核心要義，準確把握物業(yè)管理相關基本概念，系統梳理、修正物業(yè)管理理論體系，避免物業(yè)管理理論上、認識上的錯誤，以正確的理論指導實踐，使物業(yè)管理運行始終保持正確的方向，快速前進在健康發(fā)展的軌道上。

　　4、正確定位物業(yè)管理中各主體間的關系。

　　物業(yè)管理是涉及多方主體的較為復雜的法律關系，既包括政府主管部門、物業(yè)管理交換雙方，也包括房地產開發(fā)、公共事業(yè)單位以及社會專業(yè)公司等多個主體。

　　其中，物業(yè)管理商品交換雙方是核心，政府主管部門是指導、監(jiān)督和管理方，建設單位、專業(yè)公司和公共事業(yè)單位間是重要的參與者。物業(yè)管理行為涉及多個法律關系，受到多個法律法規(guī)調整。但長期以來，由于各種因素的綜合作用，物業(yè)管理各主體之間關系不清、責任不明，越俎代皰、操作越界、矛盾沖突時有發(fā)生，嚴重影響物業(yè)管理的正常運作。

　　《物權法》作為上位法，對物業(yè)管理規(guī)制的重點是物業(yè)財產權利歸屬及其保護，對物業(yè)管理主體間的關系只作了原則性規(guī)定，有必要著力研究在《物權法》和相關法律框架范圍內如何進一步明確界定各方權利義務和責任，徹底理順物業(yè)管理各方主體間的關系。否則，貫徹實施《物權法》，實現物業(yè)管理相關法律法規(guī)對接，建立物業(yè)管理良性發(fā)展機制只能是一句空話。

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