北京申論熱點(diǎn)：《物權(quán)法》背景下的物業(yè)管理問(wèn)題

　　5、業(yè)主團(tuán)體法律地位、決策機(jī)制的重新調(diào)整與規(guī)制

　　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理活動(dòng)核心當(dāng)事人之一，也是物業(yè)管理商品交換的重要一方。如何確立業(yè)主、業(yè)主團(tuán)體的法律地位，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，建立民主科學(xué)的決策機(jī)制，穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)，既是《物權(quán)法》重要內(nèi)容之一，也是物業(yè)管理界關(guān)注的焦點(diǎn)。上世紀(jì) 90年代以來(lái)，雖然國(guó)家制訂了一系列相關(guān)政策法規(guī)，但業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的在物業(yè)管理活動(dòng)中的法律地位問(wèn)題并沒(méi)有徹底得到解決，這一直是困惑我國(guó)物業(yè)管理正常運(yùn)行的一個(gè)重要問(wèn)題。

　　《物權(quán)法》 賦予了業(yè)主大會(huì)及業(yè)主個(gè)人以訴訟地位，擴(kuò)大了訴訟主體的范圍。同時(shí)規(guī)定，物業(yè)管理的一般事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意�；I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金，修繕、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。將住宅改變?yōu)椴惋�、娛�?lè)等商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。這一規(guī)定從立法上明確了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的法律地位，是立法中的一個(gè)突破。也使業(yè)主團(tuán)體的決策機(jī)制發(fā)生了變化，在一定程度上保護(hù)了弱勢(shì)者的利益，使立法充滿了人文關(guān)懷。但是這種決策機(jī)制也會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的問(wèn)題，由于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決策機(jī)制業(yè)主參與表決比例要求更加嚴(yán)格，不僅大大提高了業(yè)主在物業(yè)管理事務(wù)中的決策成本，而且增加業(yè)主團(tuán)體決策的難度。面對(duì)這一新變化，如何妥善解決，是擺在政府和物業(yè)管理各方的一個(gè)新的矛盾和問(wèn)題。

　　6、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)范圍的科學(xué)界定與明晰

　　物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象內(nèi)容和范圍是物業(yè)管理操作的重要問(wèn)題之一，英美法系和大陸法系各國(guó)基本以建筑物區(qū)分所有權(quán)理論確立相關(guān)民事立法，我國(guó)卻一直沒(méi)有規(guī)定此制度�！段餀�(quán)法》 采納了建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對(duì)區(qū)分所有建筑物專有部分的專有權(quán)，區(qū)分所有建筑物共用部分的共有權(quán)，以及建筑物區(qū)分所有權(quán)人的管理權(quán)，均做了明確規(guī)定。例如，《物權(quán)法》對(duì)綠地、道路以及物業(yè)管理用房的歸屬問(wèn)題分別進(jìn)行規(guī)定。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。立法從實(shí)際情況出發(fā)，提供健身、娛樂(lè)等服務(wù)的會(huì)所，絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開(kāi)發(fā)商出售或者出租經(jīng)營(yíng)的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主共有，等等。

　　《物權(quán)法》的這一系列規(guī)定，使得我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)范圍從法律層面得到了嚴(yán)格的界定，起到了定分止?fàn)幍淖饔�。�?yīng)當(dāng)說(shuō)，《物權(quán)法》 基本解決了物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)不清引發(fā)的矛盾和問(wèn)題。但我們也必須清醒地看到，一方面與傳統(tǒng)概念相比較，物業(yè)管理對(duì)象、內(nèi)容和范圍發(fā)生了一些變化，我們必須積極調(diào)整和適應(yīng)，另一方面，舊有的問(wèn)題并未完全解決，例如，會(huì)所、車庫(kù)是稀有專有資源，建設(shè)單位預(yù)先占有，并通過(guò)購(gòu)房合同加以約定，則可能使其變成建設(shè)單位獲取更大商業(yè)利益的一個(gè)渠道。由于業(yè)主無(wú)法正常地、合理地?fù)碛泻椭C的居住環(huán)境和應(yīng)有權(quán)利，結(jié)果導(dǎo)致業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)管理多方矛盾的頻發(fā)。因此，我們要充分利用《物權(quán)法》規(guī)范要求，科學(xué)界定物業(yè)管理對(duì)象、內(nèi)容和范圍，盡可能避免與減少業(yè)主、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)三方之間因服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)范圍不明確、物業(yè)產(chǎn)權(quán)不清帶來(lái)的矛盾糾紛。

　　7、物業(yè)管理模式的積極創(chuàng)新與突破

　　《物權(quán)法》草案第八十四條規(guī)定業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人管理。物權(quán)法時(shí)代物業(yè)管理的模式已由《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的單一的物業(yè)管理企業(yè)管理模式，變?yōu)闃I(yè)主自行管理、委托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理與委托其他專業(yè)機(jī)構(gòu)管理三種模式并存的局面。物業(yè)管理多元模式打破了我國(guó)原有的物業(yè)管理單一格局，突顯了“財(cái)產(chǎn)即自由”的立法精神，使業(yè)主有了更多的選擇自由，客觀上推進(jìn)了物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程，加劇了物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的廣度和深度。
 
　　但我們必須看到，這一變化勢(shì)必帶來(lái)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)依據(jù)、范圍和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的變化，沖擊現(xiàn)有物業(yè)管理價(jià)格體系和相關(guān)管理制度，甚至有可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)學(xué)所稱之的“洼地效應(yīng)”。一旦“洼地效應(yīng)”形成，其必將和其它因素共同作用，引發(fā)物業(yè)管理行業(yè)方方面面的“連鎖反應(yīng)”，乃至整個(gè)行業(yè)的重新洗牌。面對(duì)物權(quán)法時(shí)代物業(yè)管理的多元模式和物業(yè)管理新格局、新情況，物業(yè)管理企業(yè)如何及時(shí)調(diào)整、從容應(yīng)對(duì)，業(yè)主如何理性維權(quán)、強(qiáng)化自治，政府如何合理引導(dǎo)、科學(xué)監(jiān)管，物業(yè)管理行業(yè)如何實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)足發(fā)展，社會(huì)各方如何共建和諧社會(huì)等等均是擺在我們面前現(xiàn)實(shí)而迫切的問(wèn)題。

　　8、妥善有效應(yīng)對(duì)物業(yè)管理糾紛、法律訴訟的不斷增加與變化

　　《物權(quán)法》 中規(guī)定，對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對(duì)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭(zhēng)議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁，業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁�！段餀�(quán)法》較為具體地規(guī)定了提起訴訟、申請(qǐng)仲裁的條件，同時(shí)增加了業(yè)主個(gè)人的訴訟，即不能經(jīng)過(guò)達(dá)到一定比例的業(yè)主同意時(shí)，業(yè)主可以以自己的名義對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對(duì)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭(zhēng)議申請(qǐng)仲裁、提起訴訟。

　　此項(xiàng)規(guī)定有助于保障物業(yè)所有人的權(quán)益和公共權(quán)益，是公民行使民主權(quán)利和保護(hù)業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯精神的弘揚(yáng)。但客觀而言，《物權(quán)法》的出臺(tái)必將使物業(yè)管理各主體之間以及業(yè)主內(nèi)部等，通過(guò)法律途徑依法維權(quán)的幾率大大增加，從而增大了物業(yè)管理訴訟主體的范圍，增加物業(yè)管理訴訟總量，也使物業(yè)管理的糾紛類型更加復(fù)雜。例如，《物權(quán)法》 規(guī)定業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力，因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定是遵從“少數(shù)服從多數(shù)”的原則，少數(shù)人必須放棄自己的主張。但如果個(gè)別業(yè)主認(rèn)為此決議致使自己的利益受損，根據(jù)我國(guó)的民法規(guī)定其又可以提起訴訟。因此，物權(quán)法時(shí)代物業(yè)管理訴訟類型、訴訟面和訴訟量的增加，將是我們不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)要持續(xù)提高自身的專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)，以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)，積極面對(duì)、充分協(xié)調(diào)，不斷解決物業(yè)管理的新矛盾、新問(wèn)題。

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