北京申論熱點：供給需求原理與房價調控問題

北京：07年社招公務員十大申論熱點新東方詳解

　　一、房價調控背后的兩條基本主線：供給與需求，市場機制與政府調控

　　針對房價問題，我們在申論答題過程中要始終把握這兩條主線增加有效供給，抑制過旺需求，把市場機制和政府調控結合起來。對于房價過高和持續(xù)上漲的現(xiàn)實，我們可以找到多種原因，盡管這些原因當中有非市場的因素，房地產市場因為政治權利因素的不當介入，而呈現(xiàn)一定的非正常狀況。但是，我們仍然要承認，在整體上，導致房價過高主要是住房市場的供小于求，進一步分析，我們會發(fā)現(xiàn)導致供小于求這種狀況的既有供給上由于土地資源緊張而導致的新建住房供應量減少的因素，也有購房需求過旺而導致需求大于供給，在進一步分析，我們可以發(fā)現(xiàn)這種過于旺盛的需求并非人們真實、自愿、迫切、主動的需求，而是諸多其他因素制造了一種需求過于旺盛的假象，比如傳統(tǒng)觀念與世俗壓力使得大量年輕人由于婚戀需要， 即便負債累累也匆忙加入購房者的大軍當中，本來以他們的年齡和實際條件可以推遲購房，從而避免抬高需求； 由于市場信息的不對稱，開發(fā)商壟斷信息資源，一些消費者在不了解供求狀況的前提下業(yè)盲目購房；大量的投機性投資性購房需求進一步制造了一種需求假象以及近幾年來速度過快的大規(guī)模拆遷是被拆遷人也被動加入購房者的行列中。

　　由于中國房地產市場的特殊性，房價調控的措施既包括增加住房供給，又包括抑制過于旺盛的住房需求。但兩者畢竟都屬于市場手段，市場也并非是萬能的，還需要結合政府調控。

　　二、房價過高及持續(xù)上漲的原因：

　　1． 市場供應總量失衡及供應結構不合理。

　　目前房地產市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產價格變動，即中低價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應增加，使得商品房平均價格上揚。

　　2． 商品房開發(fā)建設成本增加

　　土地價格上漲。隨著國民經濟和城市建設的發(fā)展，相關土地會因“級差地租”變化的影響，造成土地出讓價格的上漲。另外，生產資料價格持續(xù)上漲，拆遷成本也在增加，新建住宅品質的不斷提高，都在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。

　　3． 投資性購房需求增長過快。

　　除了自用性需求，也就是消費需求外，當前房地產市場中還存在大量投資需求。在一定條件下，局部地區(qū)的投資有可能轉化為投機。目前國內部分地區(qū)房價飛漲，與存在投機性炒作密切相關。

　　4． 房地產市場中開發(fā)商與消費者之間信息不對稱，從而導致大量盲目的購房需求以及近年來大規(guī)模的拆遷導致了大量的被動性住房需求。

　　三、 房價調控的措施方案

�。ㄒ�)切實調整住房供應結構。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結構提出具體比例要求。

　　(二)進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調整信貸政策，引導和調節(jié)住房需求�？茖W確定房地產開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。

　　(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。

　　(四)進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序。加強房地產開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。

　　(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

　　(六)完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。

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