北京：2007年公務(wù)員考試申論押題(三)住房問題

住房問題(二)——經(jīng)濟(jì)適用房問題

經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)建立合理住宅供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃布局調(diào)整，深化住房制度改革，滿足中低收入家庭住房需求等方面的作用。體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房政策性和保障性要求，大力加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房

建設(shè)和管理，嚴(yán)格控制供應(yīng)范圍和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)健康發(fā)展是各級(jí)政府控制房價(jià)的重要舉措。

問題：

1.供應(yīng)與需求脫節(jié)。

2.戶型超標(biāo)和開放商暴利問題。

3.銷售環(huán)節(jié)上的漏洞。漏洞主要有兩個(gè)：一個(gè)是 開發(fā)商的“瞞”，即留下一定數(shù)量的房號(hào)自己操縱；另一個(gè)是購房者的“騙”，即不符合條件的騙購經(jīng)濟(jì)適用房。

原因

1.各地政府規(guī)劃中的經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，沒有明確地側(cè)算出需求量；之所以沒有明確測(cè)算出需求量，是因?yàn)閷?duì)購買者收入的界定標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)，經(jīng)濟(jì)適用房的保證面過于寬泛。

2.戶型超標(biāo)有一定的歷史原因：房改之初，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房承擔(dān)著一定的擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的任務(wù)，因而建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)限制不嚴(yán)。開放商暴利問題的原因是：政府管理部門監(jiān)管不嚴(yán)。

3.開發(fā)商的“瞞”，一個(gè)重要原因是：當(dāng)初經(jīng)濟(jì)適用房放量供應(yīng)，項(xiàng)目過多，由政府銷售存在一定困難。購房者的“騙”，其重要原因是：居民收入透明度不夠。

4.經(jīng)濟(jì)適用房制度不健全。主要表現(xiàn)為：價(jià)格的雙軌制（即高價(jià)的商品房與平價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房。價(jià)格雙軌制的存在，會(huì)誘使一部分人通過各種關(guān)系，購買低價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)而出租轉(zhuǎn)賣謀利。）、法律制度不健全（法律對(duì)那些在銷售環(huán)節(jié)中取得暴利的人沒有受到處罰）、缺管統(tǒng)一的協(xié)調(diào)和監(jiān)控機(jī)制（政府管理者和居民申請(qǐng)者之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，政府部門要準(zhǔn)確掌握誰有資格取得經(jīng)濟(jì)適用房，幾乎是不可能的。我國居民收入來源復(fù)雜，不少居民的真實(shí)收入政府無法掌握尤其是大量高收入者逃避個(gè)人所得稅）等。

對(duì)策：

1在我國推行以解決中低收入者住房問題為重點(diǎn)的住房分類供應(yīng)制度；

2對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房給予優(yōu)惠政策，并理所當(dāng)然地調(diào)控經(jīng)濟(jì)適用房的戶型、房價(jià)和供應(yīng)對(duì)象；

3大比重地建設(shè)與我國經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)得小戶型、低造價(jià)住房。在今后十年內(nèi)，各城市年建設(shè)小戶型、低造價(jià)住宅的比重，逐步達(dá)到占住宅總量的60%。為把計(jì)劃落到實(shí)處，城市政府每年要把小戶型、低造價(jià)的建設(shè)計(jì)劃，有計(jì)劃地分解下達(dá)到每個(gè)待建的住宅小區(qū)。同時(shí)制定法規(guī)，凡不按計(jì)劃建設(shè)小戶型、低造價(jià)住宅的房地產(chǎn)企業(yè)，要給予高額罰款，直至取消營業(yè)執(zhí)照的處罰；

4有區(qū)別地運(yùn)用稅費(fèi)的調(diào)節(jié)作用，使之充分產(chǎn)生鼓勵(lì)小戶型、低造價(jià)住宅，抑制大戶型、高造價(jià)住宅的作用。

5完善經(jīng)濟(jì)適用房法律制度。首先，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購買程序、購買資格、監(jiān)控機(jī)構(gòu)和出明確規(guī)定。其次，法律應(yīng)對(duì)那些有權(quán)力背景和財(cái)力基礎(chǔ)的人通過暗箱操作，私相授受，權(quán)錢交易，不當(dāng)謀利的給予制裁。

6建立統(tǒng)一的協(xié)調(diào)管理部門，加強(qiáng)監(jiān)管力度。政府可以通過單位和街道開具證明的方式，并加以證明一個(gè)家庭的準(zhǔn)確收入。

住房問題(三)——商品房問題

問題：

1．擅自改變?cè)O(shè)計(jì)，如戶型、層高、樓間距等。

2．售中制造虛假旺銷假象，欺騙消費(fèi)者。商品房中樓層、朝向、戶型、位置不同，直接影響銷售，為了盡快賣出不太好的房源，有的人為制造旺銷假象，大量散發(fā)夸大其詞的商品房銷售廣告，誘導(dǎo)消費(fèi)者購買，在廣告和樓盤圖上消費(fèi)者往往見到的是一路飄紅的優(yōu)惠，有的甚至雇傭“房托”，抬高商品房價(jià)格，造成消費(fèi)者盲目搶購、上當(dāng)受騙。

3．現(xiàn)房出現(xiàn)質(zhì)量問題維修難、退換更難。商品房和其他商品一樣，出現(xiàn)質(zhì)量問題在所難免。但是，一旦出現(xiàn)問題，消費(fèi)者面臨維修難、退換更是遙不可及的境地。

4．新房入住后配套設(shè)施跟不上，影響正常生活。搬入新居的消費(fèi)者常常被高層電梯不能正常使用、煤氣遲遲不開栓、綠化得不到落實(shí)、房證、契稅證不能如期辦理等后續(xù)問題所困擾。

5．開發(fā)公司借交鑰匙之機(jī)亂收費(fèi)。消費(fèi)者支付房款后，開發(fā)公司和物業(yè)公司還要求消費(fèi)者交納對(duì)講門費(fèi)、拆改抵押金（保證金）、預(yù)交物業(yè)費(fèi)等。

6．面積縮水，消費(fèi)者房款被鯨吞。目前，商品房銷售大部分按照建筑面積計(jì)算，開發(fā)公司故弄玄虛，使面積縮水的機(jī)會(huì)比較多，消費(fèi)者套內(nèi)面積減少，與購買數(shù)量不符，直接關(guān)系房價(jià)款，使消費(fèi)者多付冤枉錢。

原因：

1、經(jīng)營者以損害消費(fèi)者合法權(quán)益換取最大利益

首先，商品房經(jīng)營者以獲取最大利潤為最終目的。房地產(chǎn)行業(yè)投資大，生產(chǎn)周期長，經(jīng)營者急于收回成本，急功近利，違背誠信原則，采取偷工減料或者把工程承包給沒有資質(zhì)的建筑施工方，使用質(zhì)次價(jià)低的不合格建筑材料，牟取暴利，如此建筑出來的商品房質(zhì)量低劣。

其次，由于商品房標(biāo)的額大，以侵害消費(fèi)者權(quán)益為代價(jià)獲取的利益非�？捎^，所以屢禁不止。

2、監(jiān)管部門監(jiān)管不到位

一是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管由建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)管，由于上述部門部分管理資源薄弱，存在監(jiān)管盲區(qū)。

二是部分工程質(zhì)量監(jiān)督單位在監(jiān)督中存在監(jiān)督不到位的問題，主要表現(xiàn)在按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》的要求，“未經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋，不能交付使用”，而房屋驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)是取得《竣工驗(yàn)收證書》，但是，目前很多工程在土建、消防、電梯、燃?xì)�、民防、�?guī)劃、環(huán)保、檔案等方面只有部分合格就可以通過驗(yàn)收，其中消費(fèi)者投訴比較集中的隔音差、保溫層偷工減料、防水層質(zhì)量差等較為嚴(yán)重的問題也能夠順利通過驗(yàn)收。

3、法律法規(guī)嚴(yán)重滯后，缺乏可操作性強(qiáng)、細(xì)化的問題

一是專項(xiàng)法規(guī)目前只有《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》，出現(xiàn)糾紛要適用《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》，缺乏細(xì)化的、操作性強(qiáng)的專業(yè)法規(guī)。

二是為有效解決商品房消費(fèi)糾紛，最高人民法院作出了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》，但是在該《解釋》中，商品房出現(xiàn)問題后，除主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題外，消費(fèi)者享受不到退換的售后服務(wù)；同時(shí)，對(duì)屬于維修范圍的，經(jīng)營者無理拖延的不容易認(rèn)定。

三是按照司法實(shí)踐，對(duì)于面積縮水問題，只能以房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，如何消費(fèi)者領(lǐng)取鑰匙，對(duì)于商品房面積有疑問，就必須自已向有關(guān)部門提出申請(qǐng)，自掏腰包進(jìn)行檢測(cè)，這對(duì)消費(fèi)者顯失公平。

四是消費(fèi)費(fèi)與房地產(chǎn)開發(fā)公司出現(xiàn)糾紛后，消費(fèi)者舉證難，因?yàn)�，建筑圖紙只掌握在房地產(chǎn)開發(fā)公司，如果消費(fèi)者維權(quán)，需要消費(fèi)者舉證，而許多消費(fèi)者缺乏舉證能力，往往望而卻步，使維護(hù)自身合法權(quán)益的行為夭折。

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