2015江蘇公務(wù)員申論解析“業(yè)主砸樓盤有違契約精神”

　　【背景鏈接】

　　2014年10月，青島微信圈中瘋傳綠城降價，最低65折，引來搶購。隨后，開發(fā)商出面澄清，說65折只面向員工內(nèi)部，并非降價促銷，但老業(yè)主們對開發(fā)商產(chǎn)生了“信用危機(jī)”，對此說法并不買賬。于是他們一大早就聚集在售樓處，上演“全武行”。

　　因樓盤降價老業(yè)主“維權(quán)”鬧事的事件，近年來不時見諸報端。2008年、2011年以及今年，總有一些樓盤老業(yè)主站出來反對，甚至采取極端行為阻止開發(fā)商降價銷售。2014年年5月下旬，南京就有多個樓盤因降價遭遇老業(yè)主“討說法”，個別樓盤甚至發(fā)生肢體沖突，以致萬科總裁郁亮感嘆，降價是一種危險行動，他們將不時舉行促銷活動，但不會大面積打折。

　　【深度解析】

　　[反對降價是無意義行為]

　　首先，老業(yè)主抗議所在項目開發(fā)商降價銷售，實際上是與整個樓市趨勢對抗，其結(jié)果必然達(dá)不到目的。在目前庫存量高企、成交量大降的情況下，降價銷售是不少城市的不少開發(fā)商的唯一選擇，老業(yè)主與整個市場對抗，無疑很難取得勝利，因為市場的力量很強(qiáng)大，而老業(yè)主的力量很微弱。

　　其次，老業(yè)主的抗議阻止不了開發(fā)商降價銷售。開發(fā)商既然選擇降價銷售，顯然，會有應(yīng)對老業(yè)主抗議的思想準(zhǔn)備和預(yù)案。比如，老業(yè)主阻止售樓，但售樓人員還是能利用項目附近的酒家和看房者進(jìn)行交流。老業(yè)主耗費時間和精力后，還是達(dá)不到目的。

　　其三，開發(fā)商往往占有法理優(yōu)勢，老業(yè)主更像“無理取鬧”，自然很難達(dá)到目的。如果老業(yè)主有某種證據(jù)來證明開發(fā)商曾經(jīng)承諾房價只漲不跌，顯然法律是支持老業(yè)主維權(quán)的，但如果沒有這樣的證據(jù)，在道理上，在法理上，老業(yè)主都站不住腳，無法獲得法律和社會支持，反對降價甚至采取暴力行為無意義。

　　[樓房買賣要遵守市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律]

　　買樓賣樓是典型的市場經(jīng)濟(jì)。既然是市場經(jīng)濟(jì)，商品就有漲價的時候，也有降價的時候。樓房早已是商品，因此當(dāng)然也要遵守市場經(jīng)濟(jì)的普遍規(guī)律。一方面，房價由開發(fā)商自主定價，可以坐地漲價，也可以降價促銷。另一方面，某個樓盤已經(jīng)交錢了的業(yè)主，不能因為開發(fā)商后來降價售房，就打砸樓盤，因為一旦買房簽約就是訂立了經(jīng)濟(jì)交易合同，合同是有法律效力的。而且，業(yè)主簽約前就得有樓房漲價和降價的心理準(zhǔn)備。一旦降價就不滿開發(fā)商，打砸樓盤，則是業(yè)主很明顯的違約。按照法律，此種行為是要受到法律嚴(yán)懲。

　　[“打砸行為”有違契約精神]

　　“房價一降，業(yè)主就打砸樓盤”，這種事情在我國許多地方都已經(jīng)上演過了。這從本質(zhì)上反映出我們中國人很缺乏“契約精神”。所謂“契約精神”，就是訂立契約后，訂立者都必須嚴(yán)格遵守所定的契約。顯然，買樓賣樓一旦簽了合同，就是訂立了契約。那么，既然業(yè)主與開發(fā)商都是自由的，亦即開發(fā)商沒有強(qiáng)制、逼迫業(yè)主簽買樓的合同，業(yè)主甘愿承受買樓的風(fēng)險，那么就得自覺遵守合同，并承擔(dān)開發(fā)商未來可能降價賣房所導(dǎo)致的業(yè)主自己感到不平衡的心理準(zhǔn)備。當(dāng)然，開發(fā)商也得有以后房子漲價不能問老業(yè)主索要補(bǔ)交差價的心理準(zhǔn)備。如果買房賣房的雙方不能這樣，那么顯然大家就肯定無法以正常的經(jīng)濟(jì)秩序自由買樓賣樓了。

　　[危害]

　　如果任由業(yè)主砸打降價樓盤，那么不但嚴(yán)重擾亂住房的市場交易經(jīng)濟(jì)秩序，而且還導(dǎo)致開發(fā)商不敢降價，從而導(dǎo)致更多的人買不起房，進(jìn)而致使社會矛盾進(jìn)一步激化，最終危害社會安定、團(tuán)結(jié)、和諧、穩(wěn)定的大局，亦即所有人的共同利益。

　　[措施]

　　“降價業(yè)主砸樓盤”這樣的事情，有關(guān)部門必須聯(lián)合起來依法嚴(yán)肅懲處。 對此，中公教育專家建議：

　　第一，業(yè)主打砸樓盤造成開發(fā)商的損失，開發(fā)商可以理直氣壯地維權(quán)：先是全力勸說，無效后就趕緊報警;警方接警出警后須嚴(yán)格依法執(zhí)法，按具體違法行為拘留或罰款。與此同時，開發(fā)商向法院起訴肇事者，獲得應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)賠償。

　　第二，樓市買賣雙方均需回到理性和法治軌道中，學(xué)會運用法律保護(hù)自己的權(quán)益和解決問題。一方面，購房者與開發(fā)商簽訂購房合同時，雙方應(yīng)對房價、面積等作出明確約定，防范因房價漲跌引發(fā)紛爭。另一方面，漲跌本是市場自身的正常調(diào)節(jié)。房價“只漲不跌”的心態(tài)，亟待調(diào)整。

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