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　　第四節(jié) 契稅法律制度

　　一、契稅的納稅人和征稅范圍

　�。ㄒ唬┢醵惖募{稅人

　　契稅的納稅人，是指在我國境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人。

　　（二）契稅的征稅范圍

　　契稅以在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為作為征稅對象。土地、房屋權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。契稅的征稅范圍主要包括：

　　1 .國有土地使用權(quán)出讓。

　　2 .土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

　　3 .房屋買賣。

　　4 .房屋贈與。

　　5 .房屋交換。

　　因典當(dāng)、繼承、分拆（分割）、出租或者抵押等形式而發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬變動的，不屬于契稅的征稅范圍。

　　二、契稅的計稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計算

　　（一）契稅的計稅依據(jù)

　　1 .國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格作為計稅依據(jù)。

　　2 .土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。

　　3 .土地使用權(quán)交換、房屋交換，以交換土地使用權(quán)、房屋的價格差額為計稅依據(jù)。

　　4 .以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)補交的契稅，以補交的土地使用權(quán)出讓費用或土地收益作為計稅依據(jù)。

　　（二）契稅的稅率

　　契稅采用比例稅率，并實行3％一5％的幅度稅率。

　�。ㄈ�）契稅應(yīng)納稅額的計算

　　應(yīng)納稅額＝計稅依據(jù)×稅率

　　三、契稅征收管理

　　稅法對契稅征收管理作出了具體規(guī)定。

　　第五節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度

　　一、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人和征稅范圍

　�。ㄒ唬┏擎�(zhèn)土地使用稅的納稅人

　　城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，是指在稅法規(guī)定的征稅范圍內(nèi)使用土地的單位和個人。單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)學(xué)位、社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊以及其他單位；個人，包括個體工商戶以及其他個人。

　　城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人繳納。土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅。土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。

　　（二）城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍

　　凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地，不論是屬于國家所有的土地，還是集體所有的土地，都是城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對象。

　　城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。

　　二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)

　　城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積。

　　1 .凡由省級人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的土地面積為準(zhǔn)。

　　2 .尚未組織測定，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確定的土地面積為準(zhǔn)。

　　3 .尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實申報土地面積，待核發(fā)土地使用證書后再作調(diào)整。

　　三、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率和應(yīng)納稅額的計算

　�。ㄒ唬┏擎�(zhèn)土地使用稅的稅率

　　稅法對大城市、中等城市、小城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)等適用城鎮(zhèn)土地使用稅稅率作出了具體規(guī)定。

　�。ǘ�）城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅額的計算

　　年應(yīng)納稅額＝實際占用應(yīng)稅土地面積（平方米）×適用稅額

　　四、城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理

　�。ㄒ唬┏擎�(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間

　　1 .納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　2 .納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　3 .納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　4 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　5 .納稅人新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅。

　　6 .納稅人新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。

　�。ǘ�）納稅地點、納稅期限

　　城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算、分期繳納。

　　稅法對城鎮(zhèn)土地使用稅納稅地點等作出了具體規(guī)定。

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